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　　一、陽臺、曬臺、平臺、露臺

　　這幾種可以接觸室外的面積范圍是絕大數購房者搞不清的地方，也不懂哪種才算面積。首先，需要澄清的是“露臺”是香港地區房地產常用的術語，是近幾年才傳到大陸的“舶來品”，在上海的房屋計算規范里并沒有這一說法，在合同里看不到露臺這一名詞。

　　所謂曬臺（平臺）是指：底層突出、高于地面的延伸部位，通常無頂。大多數別墅都有2-5個這樣的曬臺，開發商通常把它們叫作露臺，按照上海的面積測繪計算方式，這部分面積也是不能算進去的，所以開發商方面宣傳的送露臺不能算是很大的賣點。

　　所謂陽臺是指：挑出樓板的突出部位，且陽臺上方有蓋。這樣的陽臺在建筑面積上按照陽臺護攔內部面積的一般計算建筑面積。需要注明的是，陽臺“蓋”的規格小于陽臺的規格者，判定該陽臺無蓋。如陽臺寬1.5米，上面的檐1.0米，則該陽臺定為無蓋，自然不算面積了；而蓋要是大于等于檐的寬度，則該陽臺定為有蓋。

　　二、花園

　　 很多購房者聽說別墅的花園有多大多大時，都砰然心動，有的甚至就因為這一點才簽下合同，一心以為大花園今后將屬于自己的私人領域了。這是一種誤解，按照規定，花園面積不是能寫進合同的，只能在合同里面做相關約定，也正是因為這一點，經常有開發商與購房者在這方面發生糾紛，所謂的花園“縮水”事件也就層出不窮。

　　專家指出，通過對花園面積作補充約定，是避免和解決糾紛的好辦法。首先，在合同中明確花園的具體面積，這一點一定要寫清楚；其次，明確花園面積的誤差范圍，以及在誤差范圍內如何結算錢款；最后，對面積超過誤差范圍的處理作出約定，如花園少于一定面積，購房者可以選擇退房或得到較高的賠償，若大于一定的面積，購房者無需補錢。

　　三、地下室和閣樓

　　“買兩層送一層”，別墅開發商通常這樣做概念營銷。如果別墅附帶地下室，它還是很吸引人的。地下室有送的，也有不送的。一般來說，上海地區的別墅地下室，只要高于2.2米層高的，都要算做建筑面積。但是也有的別墅地下室2.8米層高的也不算面積，在簽合同的時候，仍然把地下室列進去，不過這時合同上的單價就要比原先定下的要少許多。例如，某別墅地上有三層共200平米，地下有一層2.8米層高100平米面積的地下室，商量結果是地上建筑面積的單價為10000元/平米，地下室不算面積，在簽合同時，會將按照當初商量好的總價，即200萬除以共四層的面積300平米，得出單價6666.7元/平米，單價與當初商量好的不同，不過總價都是200萬。

　　高于2.2米的寫進建筑面積，購房者無需擔心，但是2.2米以下層高的地下室不算建筑面積，屬于開發商附送，購房者一定要把這部分約定進合同，與花園一樣，要明確面積誤差范圍和賠償辦法。

　　眼下有不少開發商都把送閣樓作為一個賣點。閣樓通常是頂層比較高的別墅才能做的，由于頂不一樣高，所以層高也不相同，有1米的部位也有2.5米的部位，按照規定層高高于2.2米以上的都要算面積。這里有一個準則，即通過房產部門規劃的都要算作建筑面積，反之則不算，至于到底有沒有通過規劃，購房者可查閱該別墅的審照圖，如果沒有閣樓，它就不算面積。

　　四，外廊

　　別以為建筑面積都是室內的，外廊作為室外部分，一樣計算進建筑面積。作為獨棟別墅中常用的建筑元素，外廊一直受到購房者的青睞，冬日的午后在悠長的私家走廊上，一把躺椅，一壺熱茶，多愜意的場面。外廊除了美觀和冬日曬曬太陽，近50平米的面積幾乎沒作用，但是它卻是實打實地與室內算一樣的面積。具體的規范為：按照標準外包水平面積測算。

　　五，電梯

　　上海有不少別墅樓盤拿電梯作賣點，其實，業主在上下樓方便的同時，也付出了許多今后并不能放置東西的面積。按照上海房產測繪辦法，帶電梯的別墅，電梯內部同樣算面積，而且要乘以自然層數。比如，某別墅有三層帶地下室，共四層，別墅也直通上下四層，這樣的情況下，如果電梯為8平米，建筑面積實際為8×4，共32平米，這可是個不小的數字。事情要兩面的看，方便的同時，可利用的面積也大大減少。

　　六，壁爐

　　壁爐看起來很美觀，有點西式味道，但是據筆者所知道，只有很少的一部分業主能真正用起壁爐，往往也就是是擺個電力的壁爐做做樣子，要知道，有至少10余平米的面積被浪費了！與電梯一樣，其面積也是內部水平面積乘以層數，如壁爐內部面積為2平米，該別墅又有4層，這樣的話，有8平米被算進了建筑面積。

　　七，疊加別墅公攤

    　疊加別墅如何計算公攤面積呢？在房地產測繪部門里，從來都沒有疊加別墅的概念，按照行業說法，它們叫低層公寓。公寓就會有公攤面積。一般上海的“低層公寓”有4層，兩層為一戶。這樣的情況下，其公攤面積，由與樓道相連的業主共同分攤，例如有4戶人家共用50平米的樓道，每戶分攤面積為12.5平米。

　　八，內庭

　　內庭是不少經濟型別墅賣點，它的作用是美觀、采光，很多陰暗樓道因為內庭而明亮許多。與地下室一樣，有的開發商也是送內庭的，不過如果開發商沒提到送不送，但是別墅內部確實存在一個內庭，那么購房者就要多問一句了，這部分到底送不送。按照上海市相關規定，內庭如果有玻璃頂窗，是必須算作單層的建筑面積，即內庭通往的最底下一層面積，這一點有點像挑空的客廳，算最下面一層面積。如果是透天窗的，沒有加玻璃窗，就不能算面積。總之，別墅面積測算里面有很多的門道，購房者不明情況，往往會“中招”，自身利益受到損失，在搞不懂的時候，可以向房產測繪部門的專業人士請教，做個明白人，才能在購房時不吃虧。