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    購房者終于有了預告登記這把“保護傘”，他們可以通過預告登記，避免自己看中的房子被房東抬價賣給第三人。市住房保障和房屋管理局有關負責人日前在對7月1日起正式實施的《上海市房地產登記條例》配套操作文件——《上海市房地產登記技術規定》(以下簡稱《技術規定》)作進一步解讀時透露了上述信息。《技術規定》經全面修訂后，也同步實施。

預告登記 防止加價轉賣

在解讀中特別提到，所謂的“預告登記”是相對于正式登記而言的一種預備性房地產登記，是便于當事人取得將來正式登記的優先權而進行的登記行為，其目的是為保護房地產權利變動中債權人的合法權益。因房地產的買賣等物權轉移行為屬于民事法律行為中的雙方行為，房地產登記以雙方申請為原則，登記機構需完整了解當事人的真實意思，方能使房地產登記的合法性得到保證。

但是，在登記實務中往往存在這種情形：雙方當事人有意思表示一致的約定，但因一方當事人不予配合或無法配合，致使雙方無法共同申請。通俗地說，市場中所出現的“跳價”行為便屬于類似情況，在房價持續上行過程中尤為普遍。

對此，《技術規定》明確，對預購商品房及其轉讓、以預購商品房設立抵押權、以房屋建設工程設立抵押及其抵押權轉讓、房地產的轉讓、抵押等與房地產權利有關的事項，當事人可以共同申請預告登記。在上述情形中，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人為保障將來實現房地產權利，按照雙方關于辦理預告登記的明確約定可以單方提出預告登記申請。

《技術規定》對準予預告登記的條件予以更為詳細的規定。

關于期房預告登記

1、購買期房申請預購登記的，申請人一方應當是商品房預售許可證記載的房地產開發企業，另一方應當是商品房預售合同載明的預購人；按約定單方申請的，申請人是商品房預售合同載明的預購人；

2、非住宅期房申請轉讓登記的，申請人一方應當是房地產登記簿記載的商品房預購人，另一方應當是預購商品房轉讓合同載明的受讓人；

3、期房申請變更登記的，申請人是預購商品房預告登記的當事人；預購人死亡的，應當由預購人的繼承人和其他原申請人共同申請；預購人終止的，應當由該預購商品房的承受人和其他原申請人共同申請。

公益性設施用途要提交登記

由于以往《登記條例》文件沒有明確規定，在辦理新建商品房初始登記時，物業管理用房、業委會用房以及配套建設的公益性公共服務設施往往登記在開發商名下。另外，開發商用于銷售的房地產與保留自用的會所、地下室、車庫、用于出租的房屋等在初始登記時也未作任何區分，由此引發了不少糾紛，甚至引起訴訟。

為了保護業主共有房地產權益，經修訂的《技術規定》明確了這些權益歸屬。房地產開發企業在申請商品房初始登記時，除其他規定材料外，還應提交：

1、經市或者區縣房屋管理部門備案的載明開發企業保留自有的房地產和用于銷售的商品房的銷售方案；

2、區縣房屋管理部門出具的業主共有的房地產的具體用途、坐落位置等的證明文件；

3、屬公益性公共服務設施的部分，還應提交區縣房屋管理部門出具的公益性公共服務設施的具體用途、坐落位置等的證明文件。

同時，房地產登記機構在登記簿上對上述情形分別記載，對開發企業用于銷售和保留自有的分別發證；對業主共有房地產的只記載不發證；對公益性配套設施待明確所有權人后辦理房屋所有權初始登記