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　　上海裝潢網:長期以來，嗅覺靈敏的海外投資基金一直是中國房地產市場的“風向標”。不論何種物業，不論哪個區域，只要有升值空間和投資回報，這些基金都會有所作為，在整體看漲的中央別墅區也不例外。

　　“在中央別墅區，有近三分之一的項目與海外基金有交易關系，而且基金進入該區域是近兩年才出現的。”胡宇宙告訴記者。胡曾擔任過中央別墅區多個項目的銷售負責人，現任北京東隆地產開發有限公司總經理。

　　“‘限外令’的頒布是促使基金投資別墅產品的主要原因，外籍人士購房受到限制，反而擴大了租賃需求。而中央別墅區作為氣氛最濃厚的涉外別墅區，從2005年開始，多家海外基金便在此購買別墅。”胡宇宙表示，雖然“三分之一”只是一個估算，但真實情況絕對不小于這個比例。

　　對于基金的進入，業內人士認為并非偶然。近年來，中央別墅區一直保持著不錯的租金回報率，隨著**對別墅用地的嚴格限制，未來別墅產品的升值空間十分可觀。

　　奇怪的是，雖然海外基金近兩年在多個項目購房，但與此相關的消息卻是鳳毛麟角。中原物業顧問有限公司華北區域總經理李文杰表示，海外基金的低調是因為別墅產品購買規模有限，還沒有形成一種氣候。“雖然基金在中央別墅區購房已不是個別現象，但單從購買量上來看還是較小，難以對整個區域市場產生實質影響。”

　　據了解，區域內與海外基金成交的項目多為現房，每次購房套數一般在10套左右。北京金網絡房地產經紀有限公司總經理助理焦向輝指出，海外基金投資的思路很明確，就是購買區位優勢明顯的項目尾房，以最大程度降低購買費用。

　　在中央別墅區打拼近十年來，胡宇宙便接觸了不少投資機構。據他介紹，將一個項目的十幾套尾房低價買進后，投資機構會將其按市價出租，待房屋升值到一定程度再將其拋售。“一般基金都會選擇5年左右的中線投資，如果這5年租金收益能達到50%，再加上20%左右的增值，投資收益十分可觀。”

　　然而，中央別墅區許多開發商對海外基金這種買家并不感冒。棕櫚灘項目銷售經理呂謙歌明確對記者表示，個人客戶才是首選。“像基金這樣的團購行為，勢必會要求較大的折扣，目前中央別墅區銷售市場這么好，開發商完全沒有必要接受。”

　　盡管成交規模未成氣候，但李文杰表示，多只海外基金的進入，從側面反映了中央別墅區投資前景被普遍看好的現狀。