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概要： 多房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨資金鏈緊張問題 位于北京通州區(qū)的世紀(jì)星城二期住宅項(xiàng)目，曾被開發(fā)商自稱是“亞洲最長(zhǎng)的單體建筑”，2月23日，當(dāng)記者來(lái)到這里的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這里已經(jīng)停工很長(zhǎng)時(shí)間了。 記者：“這個(gè)樓多長(zhǎng)時(shí)間了建成現(xiàn)在這個(gè)樣子。
位于北京通州區(qū)的世紀(jì)星城二期住宅項(xiàng)目，曾被開發(fā)商自稱是“亞洲最長(zhǎng)的單體建筑”，2月23日，當(dāng)記者來(lái)到這里的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這里已經(jīng)停工很長(zhǎng)時(shí)間了。
記者：“這個(gè)樓多長(zhǎng)時(shí)間了建成現(xiàn)在這個(gè)樣子？”
業(yè)主張明泉：“應(yīng)該是08年的6、7月，到現(xiàn)在沒有變，沒有動(dòng)，現(xiàn)在我們也經(jīng)常進(jìn)里邊看一看，里邊沒有一個(gè)工人，停工了，完全屬于停滯狀態(tài)。”
在這里，記者碰到了前來(lái)看房的業(yè)主張明泉，他告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目的收房時(shí)間本來(lái)應(yīng)該是2008年7月，就在他滿心歡喜準(zhǔn)備搬進(jìn)新居的時(shí)候，聽說了世紀(jì)星城延期交工的消息。
張明泉：“以為是要交房了，然后我就跟我媳婦來(lái)看，說我們的房屋由08年7月底延期到了08年的12月底交房。”
延期五個(gè)月交房，盡管給張明泉帶來(lái)了一些失望，但他也認(rèn)了，然而，到了08年年底，讓張明泉意外的是，他所期盼的新房還是沒有如期交工。
張明泉：“又收到了一份延期交房通知書，說因?yàn)閵W運(yùn)的影響，后期的影響，交房日期又由08年12月底延期到09年9月底。”
算起來(lái)，原本應(yīng)該是2008年7月份就交工的房子，一下被延期了整整14個(gè)月，記者了解到，世紀(jì)星城二期整棟樓共有住宅2346套，“延期交房”涉及其中已經(jīng)銷售出去的570多套房源，現(xiàn)在，新房成了張明泉的一塊心病。
張明泉：“我的判斷可能就是說覺得開發(fā)商資金鏈斷了。”
2008年12月份遇到的一件事情，讓張明泉越加肯定自己的這個(gè)判斷。
張明泉：“遇到了建筑工程公司的民工來(lái)向建筑承包商來(lái)討薪，來(lái)售樓處來(lái)打著條幅來(lái)討薪，然后我們就覺得這里邊問題更大了，建筑商也沒有拿到該拿的錢。”
張明泉說，現(xiàn)在她和業(yè)主們最擔(dān)心的，是開發(fā)商沒有能力把房子繼續(xù)建下去。
張明泉：“外邊看還像個(gè)樓房，其實(shí)到里邊一看破不爛支的。”
記者：“還有哪些還沒有做好？”
張明泉：“底墑還沒有動(dòng)，然后我們那個(gè)小戶型就是，簡(jiǎn)單的刮了一下大白，然后有一個(gè)門，然后其他的都沒有，管線電力，水的管道，燃起這都沒有通的。”
記者：“現(xiàn)在進(jìn)去住的話能住嗎？”
張明泉：“完全不能住，最大擔(dān)心是怕這棟樓成為爛尾樓，開發(fā)商破產(chǎn)。”
買新房本來(lái)是一件高高興興的事情，然而，現(xiàn)在卻變成了張明泉的一塊心病，記者也采訪了世紀(jì)星城的總裁助理，他說其實(shí)開發(fā)商也不愿意延期交房，因?yàn)槊垦悠谝惶欤麄兌嫉冒捶績(jī)r(jià)總額萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主賠付，可為什么開發(fā)商又偏偏做出這種萬(wàn)不得已的選擇？
世紀(jì)星城到底為什么兩次延期交房？是否像業(yè)主們猜測(cè)的那樣，是出現(xiàn)了資金難題呢？世紀(jì)星城總裁助理程天庭，接受了我們的采訪。
世紀(jì)星城總裁助理程天庭：“延期的原因是奧運(yùn)造成的停工，首先是在4、5月份的時(shí)候就對(duì)這個(gè)我們這個(gè)地方，就對(duì)造成揚(yáng)塵進(jìn)行嚴(yán)密的控制，那么到7月份，7月20號(hào)到9月20號(hào)這個(gè)全面停工。”
記者注意到，奧運(yùn)停工只有兩個(gè)月的時(shí)間，可是世紀(jì)星城的交工時(shí)間整整延長(zhǎng)了14各月，而且直到目前，仍然沒有開工，這又是什么樣的原因？
程天庭：“冬天太冷，就說我們這個(gè)玻璃，那么高的一個(gè)都是大面積的玻璃，你這個(gè)黏性不夠的話，你黏進(jìn)去，到時(shí)候整塊砸下來(lái)，這不是對(duì)任何人都不負(fù)責(zé)任的一種做法嗎？”
程天庭告訴記者，工程延期是處于質(zhì)量的考慮，并非是業(yè)主們擔(dān)心的出了資金問題。
程天庭：“不存在資金問題，絕不存在資金問題。”
盡管程天庭矢口否認(rèn)公司的資金鏈出現(xiàn)問題，但采訪中，記者還是有諸多疑問，世紀(jì)星城目前的工程到底建到了什么樣的程度？還有哪些項(xiàng)目尚未完成？掃尾工程還需要多少資金呢？記者提出希望能到停工的工地看一看，程天庭拒絕了記者的請(qǐng)求。
記者：“那現(xiàn)在是到一個(gè)什么樣的程度？”
程天庭：“作為我的工作角度，我因?yàn)椴环止苓@方面的工作，沒有算過。”
記者：“完成世紀(jì)星城這些掃尾的工程項(xiàng)目還需要多少資金？”
程天庭：“這個(gè)我，也沒有這個(gè)數(shù)據(jù)，同時(shí)這個(gè)應(yīng)該說不屬于我回答的職稱范圍，我不分管這個(gè)事。”
記者：“你不清楚？”
程天庭：“我不回答，我不能回答。”
調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，除了世紀(jì)星城，通州本岸、世紀(jì)星城、阿爾法社區(qū)，以及西南五環(huán)的沸城等多個(gè)樓盤，也出現(xiàn)延期交房現(xiàn)象，這背后到底會(huì)不會(huì)隱藏著開發(fā)商資金鏈的難題呢？為此記者專訪了北京市房產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰，他所在的聯(lián)盟里，聯(lián)合了北京300多家開發(fā)商。
北京市房產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰：“這就是個(gè)09年一個(gè)現(xiàn)象，就是開發(fā)商怕收房，或者說這個(gè)房子就差那么一點(diǎn)，交房就交不了得延期，所以這個(gè)是什么帶來(lái)的，它背后實(shí)際上是資金鏈的問題。”
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在60%以上，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率多數(shù)在30%以下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負(fù)值，資金鏈普遍吃緊，陳云峰介紹，盡管開發(fā)商們都不愿意承認(rèn)資金緊張，可實(shí)際上行業(yè)整體的負(fù)債水平和資金狀況不容樂觀。
記者：“你在這個(gè)聯(lián)盟里面，300多家的開發(fā)商里面，資金鏈比較緊張占多大的比例？”
陳云峰：“我覺得這么說吧，就是現(xiàn)在資金鏈不緊張的幾乎是沒有，那到底說緊張的會(huì)過不下去的，仿佛大家也沒說，但是我感覺普遍大家的日子都不太好過，原因特別簡(jiǎn)單，08年通過上市公司的報(bào)表大家可以看到，基本上大家完成的這種銷售額都相當(dāng)于是計(jì)劃的一半，也就是有一半的房子形成了庫(kù)存，押到今年來(lái)了。”
記者也注意到，在香港上市的富力地產(chǎn)，其資金鏈緊張問題也一直是媒體的焦點(diǎn)，富力地產(chǎn)中報(bào)顯示，截至2008年6月30日，富力地產(chǎn)銀行借款總額約為206億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款為80.73億元，長(zhǎng)期借款為125.16億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)139.4%；富力地產(chǎn)還有88億元的土地出讓金未支付，其中下半年要支付38億元，但持有的現(xiàn)金卻只有19億元，為了緩解資金緊張局面，在2009年年底之前將該公司凈資產(chǎn)負(fù)債率降低至80%以下，富力地產(chǎn)也采取了多項(xiàng)措施，如**部分投資物業(yè)公司以及申請(qǐng)發(fā)行本金總額最多60億元的境內(nèi)公司債券等，資金將用以補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金、取代部分中短期的銀行借貸及優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，而就在今年，摩根士丹利也幾次對(duì)富力地產(chǎn)進(jìn)行了減持。
摩根斯坦利中國(guó)策略師婁剛：“資金壓力肯定是非常大的，我們?cè)?jīng)作了一下簡(jiǎn)單測(cè)算，大概全行業(yè)的話，基本上從手頭上的流動(dòng)資產(chǎn)，就是速凍資產(chǎn)吧，就是說現(xiàn)金加上現(xiàn)金的等價(jià)物，它基本上還不足以來(lái)償付整個(gè)行業(yè)在一年以內(nèi)到期的銀行的債款的還貸，也就是說他面臨著非常嚴(yán)重的資金問題，應(yīng)該說資金短缺是一個(gè)普遍問題，不是個(gè)別問題。”
記者：“您掌握的情況，有這種面臨垮掉的情況嗎？”
婁剛：“我覺得中國(guó)，有一半的發(fā)展商都面臨這種情況，如果出現(xiàn)這種銀行逼宮的情況，那可能它就是從技術(shù)上已經(jīng)到了破產(chǎn)的邊緣，那最嚴(yán)重的，就是說確實(shí)有一些地方性的發(fā)展商，他甚至就是他手頭上的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物還不足以償還他未來(lái)三個(gè)月到期的銀行貸款。”
在婁剛的調(diào)查中，目前，中小型房產(chǎn)企業(yè)面臨的資金狀況更為突出，但是大部分企業(yè)對(duì)外都并不會(huì)承認(rèn)資金緊張。
婁剛：“這個(gè)很正常，如果你這個(gè)地產(chǎn)商自己首先你就承認(rèn)了有這么嚴(yán)重的問題，本來(lái)銀行要到年底才能找你，那可能現(xiàn)在就來(lái)找你，所以這個(gè)一定是死撐到底的，你包括美國(guó)的銀行業(yè)，雷曼兄弟都快倒閉了，他最后還說沒問題，一直到最后他撐不下去了。”
在眼下低迷的樓市里，開發(fā)商怎樣才能把手里的房子變成現(xiàn)金？
現(xiàn)在很多開發(fā)商都面臨著手頭缺錢的困境，有的開發(fā)商甚至連三個(gè)月的銀行貸款都還不上，現(xiàn)在他們最重要的現(xiàn)金源頭就是銷售市場(chǎng)，只有房子賣出去，手頭才會(huì)有錢支付給銀行，然而，在眼下低迷的樓市里，開發(fā)商怎么才能把手里的房子變成現(xiàn)金，以解燃眉之急呢？
“聯(lián)排現(xiàn)房別墅，直降150萬(wàn)元”，在北京市亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，記者看到幾家樓盤的降價(jià)宣傳牌非常醒目。
珠江投資集團(tuán)北京地區(qū)公司營(yíng)銷總監(jiān)錢柄良：“別墅我們現(xiàn)在是直降150萬(wàn)，有些戶型直降了200多萬(wàn)。”
珠江地產(chǎn)北京公司的營(yíng)銷總監(jiān)錢柄良告訴記者，去年，珠江地產(chǎn)的促銷手段主要是送車位和物業(yè)費(fèi)，春節(jié)后，他們推出了首屆購(gòu)房節(jié)，促銷手段也變成了直接降價(jià)，與別墅一起降價(jià)的，還有普通的住宅。
銷售人員：“這是推出來(lái)15套特價(jià)公寓房的，原來(lái)價(jià)位在70多萬(wàn)，100多萬(wàn)，現(xiàn)在優(yōu)惠30多萬(wàn)，單價(jià)每平方米6000元左右，比以前下降了1000多元每平米。”
不僅在北京，珠江地產(chǎn)還選擇了深圳、廣州、成都等8個(gè)城市，提供380套現(xiàn)樓單位以“驚喜價(jià)”特惠發(fā)售，期望能回收4億元現(xiàn)金。
記者：“還會(huì)再降價(jià)嗎？”
錢柄良：“我們基本上就不會(huì)了，因?yàn)檫@是我們的成本價(jià)，我們不能虧本賣房。”
如果說珠江地產(chǎn)推出的特價(jià)房只是試水，緩解一下現(xiàn)金流，而隨后，記者分別在北京市望京地區(qū)、玉泉營(yíng)的樓盤進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的降價(jià)、打折、促銷，也不再是猶抱琵琶半遮面了，有的樓盤一降就是幾千元。
方恒國(guó)際中心銷售人員：“我們從2月14號(hào)推出了30套八五折優(yōu)惠房，還是精裝修，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格跟同區(qū)域的毛坯房?jī)r(jià)格相等。”
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月8日至19日，北京期房每日成交量均持續(xù)保持在200套以上，商品房住宅整體銷售套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)近2成，其中期房商品住宅銷售套數(shù)和銷售面積雙雙上漲，漲幅分別達(dá)到55.69%、63.66%，開發(fā)商降價(jià)促銷帶來(lái)了一些明顯的效果，在北京這幾家價(jià)降價(jià)促銷的樓盤，記者了解到，一些價(jià)位低的特價(jià)房一經(jīng)推出就被搶購(gòu)一空。
錢柄良：“開始我們是推出了10套，一開始就銷售一空了，昨天晚上我們跟公司緊急溝通，別墅加推了8套。”
銷售人員：“因?yàn)樗麄兌荚趽屬?gòu)。”
記者：“你用搶購(gòu)這個(gè)詞？”
銷售人員：“他們可能爭(zhēng)一套房源他們歸，為了一套房他們會(huì)爭(zhēng)起來(lái)。”
記者發(fā)現(xiàn)，采訪雖然這天是周一，珠江地產(chǎn)和方恒國(guó)際這幾個(gè)樓盤也是位于距離市區(qū)較遠(yuǎn)的偏遠(yuǎn)位置，但是來(lái)看房的人非常多。
記者：“你怎么看這個(gè)價(jià)格？”
購(gòu)房者：“我覺得價(jià)格現(xiàn)在非常合適。”
購(gòu)房者：“這個(gè)價(jià)格可以了，因?yàn)槿ツ暌冗@個(gè)價(jià)格高。”
記者：“您在哪兒工作？”
購(gòu)房者：“北京。”
記者：“那到這兒來(lái)好遠(yuǎn)，為什么不考慮在北京市買呢？”
購(gòu)房者：“北京市根本就不可能，我們拿這些錢在北京市根本買不到，再小的房子也買不到，首付根本就不可能夠，所以在這兒還能買個(gè)差不多的，至少自己居住還可以夠了。”
現(xiàn)在很多開發(fā)商都面臨著手頭缺錢的困境，有的開發(fā)商甚至連三個(gè)月的銀行貸款都還不上，現(xiàn)在他們最重要的現(xiàn)金源頭就是銷售市場(chǎng)，只有房子賣出去，手頭才會(huì)有錢支付給銀行，然而，在眼下低迷的樓市里，開發(fā)商怎么才能把手里的房子變成現(xiàn)金，以解燃眉之急呢？
“聯(lián)排現(xiàn)房別墅，直降150萬(wàn)元”，在北京市亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，記者看到幾家樓盤的降價(jià)宣傳牌非常醒目。
珠江投資集團(tuán)北京地區(qū)公司營(yíng)銷總監(jiān)錢柄良：“別墅我們現(xiàn)在是直降150萬(wàn)，有些戶型直降了200多萬(wàn)。”
珠江地產(chǎn)北京公司的營(yíng)銷總監(jiān)錢柄良告訴記者，去年，珠江地產(chǎn)的促銷手段主要是送車位和物業(yè)費(fèi)，春節(jié)后，他們推出了首屆購(gòu)房節(jié)，促銷手段也變成了直接降價(jià)，與別墅一起降價(jià)的，還有普通的住宅。
銷售人員：“這是推出來(lái)15套特價(jià)公寓房的，原來(lái)價(jià)位在70多萬(wàn)，100多萬(wàn)，現(xiàn)在優(yōu)惠30多萬(wàn)，單價(jià)每平方米6000元左右，比以前下降了1000多元每平米。”
不僅在北京，珠江地產(chǎn)還選擇了深圳、廣州、成都等8個(gè)城市，提供380套現(xiàn)樓單位以“驚喜價(jià)”特惠發(fā)售，期望能回收4億元現(xiàn)金。
記者：“還會(huì)再降價(jià)嗎？”
錢柄良：“我們基本上就不會(huì)了，因?yàn)檫@是我們的成本價(jià)，我們不能虧本賣房。”
如果說珠江地產(chǎn)推出的特價(jià)房只是試水，緩解一下現(xiàn)金流，而隨后，記者分別在北京市望京地區(qū)、玉泉營(yíng)的樓盤進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的降價(jià)、打折、促銷，也不再是猶抱琵琶半遮面了，有的樓盤一降就是幾千元。
方恒國(guó)際中心銷售人員：“我們從2月14號(hào)推出了30套八五折優(yōu)惠房，還是精裝修，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格跟同區(qū)域的毛坯房?jī)r(jià)格相等。”
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月8日至19日，北京期房每日成交量均持續(xù)保持在200套以上，商品房住宅整體銷售套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)近2成，其中期房商品住宅銷售套數(shù)和銷售面積雙雙上漲，漲幅分別達(dá)到55.69%、63.66%，開發(fā)商降價(jià)促銷帶來(lái)了一些明顯的效果，在北京這幾家價(jià)降價(jià)促銷的樓盤，記者了解到，一些價(jià)位低的特價(jià)房一經(jīng)推出就被搶購(gòu)一空。
錢柄良：“開始我們是推出了10套，一開始就銷售一空了，昨天晚上我們跟公司緊急溝通，別墅加推了8套。”
銷售人員：“因?yàn)樗麄兌荚趽屬?gòu)。”
記者：“你用搶購(gòu)這個(gè)詞？”
銷售人員：“他們可能爭(zhēng)一套房源他們歸，為了一套房他們會(huì)爭(zhēng)起來(lái)。”
記者發(fā)現(xiàn)，采訪雖然這天是周一，珠江地產(chǎn)和方恒國(guó)際這幾個(gè)樓盤也是位于距離市區(qū)較遠(yuǎn)的偏遠(yuǎn)位置，但是來(lái)看房的人非常多。
記者：“你怎么看這個(gè)價(jià)格？”
購(gòu)房者：“我覺得價(jià)格現(xiàn)在非常合適。”
購(gòu)房者：“這個(gè)價(jià)格可以了，因?yàn)槿ツ暌冗@個(gè)價(jià)格高。”
記者：“您在哪兒工作？”
購(gòu)房者：“北京。”
記者：“那到這兒來(lái)好遠(yuǎn)，為什么不考慮在北京市買呢？”
購(gòu)房者：“北京市根本就不可能，我們拿這些錢在北京市根本買不到，再小的房子也買不到，首付根本就不可能夠，所以在這兒還能買個(gè)差不多的，至少自己居住還可以夠了。”
購(gòu)房者小宋告訴記者，選擇到遠(yuǎn)郊買房實(shí)屬無(wú)奈，他們?cè)?jīng)在市里看過多個(gè)樓盤，但是一直沒有找到價(jià)格合適的，這個(gè)樓盤雖然位置有些偏遠(yuǎn)，并不是他們理想的房子，但是價(jià)格符合他們的購(gòu)買能力，聽說開發(fā)商推出的特價(jià)房并不是很多，小宋最終決定今天買上一套。
購(gòu)房者：“有些人在觀望，他們也許是在等著市場(chǎng)回暖，但是我們沒有辦法，我們得要買房，我們要結(jié)婚必須得買房。”
記者也注意到，近期打折幅度在30%以上的樓盤大多位于五環(huán)以外，五環(huán)內(nèi)的樓盤打折幅度超過15%的樓盤只有很少的幾家，三環(huán)以內(nèi)的新樓盤幾乎沒有打折的，記者還注意到，跟打折樓盤門庭若市的形勢(shì)相比，這些價(jià)格堅(jiān)挺的樓盤，幾乎清一色的門客羅雀，在這家叫做東湖灣的樓盤，記者了解到，開發(fā)商沒有采取降價(jià)措施，記者采訪的這天下午，售樓處冷冷清清，下午五點(diǎn)不到，售樓處就早早關(guān)門下班了，在位于四元橋附近的這家順境園，記者看到，售樓處大門緊閉，保安告訴記者，樓盤目前仍然維持節(jié)前的價(jià)格，很少有看房者前來(lái)咨詢，春節(jié)后公司把售樓員都辭退了，到現(xiàn)在公司蓋起的幾棟住宅樓，只賣出去了一套房子。
購(gòu)房者：“價(jià)格還是高，肯定還得降。”
購(gòu)房者：“觀望，觀望 觀望，應(yīng)該還會(huì)再跌，六七月份應(yīng)該差不多了。”
購(gòu)房者：“現(xiàn)在公司裁員，房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，物價(jià)在漲，向我們80后的人，一般都是在觀望狀態(tài)。”
數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月底，京城可售期房住宅為109409套、可售面積為1357.7萬(wàn)平方米，未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為38827套、未簽約面積為551.0萬(wàn)平方米，一直從事房地產(chǎn)投資研究的戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨認(rèn)為，按2008年存量計(jì)算，存量商品住宅尚可供市場(chǎng)消化一年到一年半時(shí)間。
戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨：“所以對(duì)于這些企業(yè)而言，當(dāng)務(wù)之急還是一個(gè)現(xiàn)金流，也就是說要保證足夠的資金來(lái)維持后面所有再售再建和未來(lái)準(zhǔn)備建設(shè)的這些項(xiàng)目需要。”
房地產(chǎn)危局到底該如何破解？
房子賣不出去，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金自然回收不回來(lái)，再加上2006和2007年很多開發(fā)商在價(jià)格飛漲的時(shí)候，大批購(gòu)地，支付了大量土地出讓金，更加劇了資金緊張，房地產(chǎn)剪不斷理還亂的危局，到底該如何破解呢？再來(lái)聽聽業(yè)內(nèi)人士的分析。
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，一方面，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商實(shí)際上面臨著資金難題，引發(fā)了不少穩(wěn)定房?jī)r(jià)振興樓市的呼聲，而同時(shí)，不少買房的人仍然在期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)，房?jī)r(jià)到底是該漲還是該跌？樓市到底應(yīng)該往什么樣的方向調(diào)整呢？
摩根士丹利中國(guó)策略師婁剛：“我覺得沒有必要去拯救房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)該跌多少就讓它跌下去，房?jī)r(jià)跌了，中國(guó)的老百姓是有剛性需求的，他現(xiàn)在不買房子就是因?yàn)槟惴績(jī)r(jià)不跌，我覺得，讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)合理的下跌這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)以及振興中國(guó)經(jīng)濟(jì)唯一的出路。”
婁剛分析，現(xiàn)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)不景氣，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩的信號(hào)也非常明顯，在這種大環(huán)境里面，房?jī)r(jià)下跌是一個(gè)必然規(guī)律，現(xiàn)在不少地方希望依靠穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)振興樓市的做法，其實(shí)并不明智。
婁剛：“發(fā)展商扛著不愿意降低，地方**，他也不愿意看到房?jī)r(jià)降下來(lái)，但是我們要知道，這樣僵持下來(lái)的結(jié)果，受傷害的整個(gè)經(jīng)濟(jì)，因?yàn)槲覀冋f你賣房子，賣得多貴你對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)都是非常有限的，我們必須要造房子，不造房子鋼鐵廠就開不了工，不造房子水泥廠就賣不了水泥，不造房子我們下游的很多產(chǎn)業(yè)包括家電，包括家具廠，它都是面臨很多的就業(yè)問題，最后直接導(dǎo)致的就是中國(guó)的投資會(huì)放緩，投資放緩對(duì)上下游造成的沖擊，那是非常非常嚴(yán)重。”
婁剛認(rèn)為，不救房?jī)r(jià)并不意味著打壓樓市，房地產(chǎn)行業(yè)涉及下游的鋼鐵、建筑等57個(gè)行業(yè)，他的興衰對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響其舉足輕重，而且目前，開發(fā)商資金量趨于緊張，一旦大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，無(wú)法完成工期的話，購(gòu)房者的損失也是難以估量，所以，救房地產(chǎn)業(yè)是毋庸置疑的事，但是關(guān)鍵看怎么救。
婁剛：“我覺得還是要以大吃小，我自己覺得中小型發(fā)展商是沒有存在的必要的，那么在任何一個(gè)國(guó)家也沒有這么多發(fā)展商，所以我覺得 基本上可以考慮一個(gè)思路，我們比如十大主力的發(fā)展商，他相對(duì)資產(chǎn)發(fā)展比較健康，你把資金集中在這些大發(fā)展商身上，以這些發(fā)展商為核心，對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行整合，逐漸的用市場(chǎng)的力量讓房?jī)r(jià)降下去，最后這些小的發(fā)展商，退出了沒有關(guān)系，比如說讓并購(gòu)方，那么對(duì)這部分債權(quán)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，就是說你可以用一個(gè)比較協(xié)調(diào)的方式，把這個(gè)破壞控制在最小的范圍之內(nèi)。”
購(gòu)房者小宋告訴記者，選擇到遠(yuǎn)郊買房實(shí)屬無(wú)奈，他們?cè)?jīng)在市里看過多個(gè)樓盤，但是一直沒有找到價(jià)格合適的，這個(gè)樓盤雖然位置有些偏遠(yuǎn)，并不是他們理想的房子，但是價(jià)格符合他們的購(gòu)買能力，聽說開發(fā)商推出的特價(jià)房并不是很多，小宋最終決定今天買上一套。
購(gòu)房者：“有些人在觀望，他們也許是在等著市場(chǎng)回暖，但是我們沒有辦法，我們得要買房，我們要結(jié)婚必須得買房。”
記者也注意到，近期打折幅度在30%以上的樓盤大多位于五環(huán)以外，五環(huán)內(nèi)的樓盤打折幅度超過15%的樓盤只有很少的幾家，三環(huán)以內(nèi)的新樓盤幾乎沒有打折的，記者還注意到，跟打折樓盤門庭若市的形勢(shì)相比，這些價(jià)格堅(jiān)挺的樓盤，幾乎清一色的門客羅雀，在這家叫做東湖灣的樓盤，記者了解到，開發(fā)商沒有采取降價(jià)措施，記者采訪的這天下午，售樓處冷冷清清，下午五點(diǎn)不到，售樓處就早早關(guān)門下班了，在位于四元橋附近的這家順境園，記者看到，售樓處大門緊閉，保安告訴記者，樓盤目前仍然維持節(jié)前的價(jià)格，很少有看房者前來(lái)咨詢，春節(jié)后公司把售樓員都辭退了，到現(xiàn)在公司蓋起的幾棟住宅樓，只賣出去了一套房子。
購(gòu)房者：“價(jià)格還是高，肯定還得降。”
購(gòu)房者：“觀望，觀望 觀望，應(yīng)該還會(huì)再跌，六七月份應(yīng)該差不多了。”
購(gòu)房者：“現(xiàn)在公司裁員，房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，物價(jià)在漲，向我們80后的人，一般都是在觀望狀態(tài)。”
數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月底，京城可售期房住宅為109409套、可售面積為1357.7萬(wàn)平方米，未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為38827套、未簽約面積為551.0萬(wàn)平方米，一直從事房地產(chǎn)投資研究的戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨認(rèn)為，按2008年存量計(jì)算，存量商品住宅尚可供市場(chǎng)消化一年到一年半時(shí)間。
戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨：“所以對(duì)于這些企業(yè)而言，當(dāng)務(wù)之急還是一個(gè)現(xiàn)金流，也就是說要保證足夠的資金來(lái)維持后面所有再售再建和未來(lái)準(zhǔn)備建設(shè)的這些項(xiàng)目需要。”
房地產(chǎn)危局到底該如何破解？
房子賣不出去，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金自然回收不回來(lái)，再加上2006和2007年很多開發(fā)商在價(jià)格飛漲的時(shí)候，大批購(gòu)地，支付了大量土地出讓金，更加劇了資金緊張，房地產(chǎn)剪不斷理還亂的危局，到底該如何破解呢？再來(lái)聽聽業(yè)內(nèi)人士的分析。
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，一方面，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商實(shí)際上面臨著資金難題，引發(fā)了不少穩(wěn)定房?jī)r(jià)振興樓市的呼聲，而同時(shí)，不少買房的人仍然在期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)，房?jī)r(jià)到底是該漲還是該跌？樓市到底應(yīng)該往什么樣的方向調(diào)整呢？
摩根士丹利中國(guó)策略師婁剛：“我覺得沒有必要去拯救房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)該跌多少就讓它跌下去，房?jī)r(jià)跌了，中國(guó)的老百姓是有剛性需求的，他現(xiàn)在不買房子就是因?yàn)槟惴績(jī)r(jià)不跌，我覺得，讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)合理的下跌這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)以及振興中國(guó)經(jīng)濟(jì)唯一的出路。”
婁剛分析，現(xiàn)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)不景氣，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩的信號(hào)也非常明顯，在這種大環(huán)境里面，房?jī)r(jià)下跌是一個(gè)必然規(guī)律，現(xiàn)在不少地方希望依靠穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)振興樓市的做法，其實(shí)并不明智。
婁剛：“發(fā)展商扛著不愿意降低，地方**，他也不愿意看到房?jī)r(jià)降下來(lái)，但是我們要知道，這樣僵持下來(lái)的結(jié)果，受傷害的整個(gè)經(jīng)濟(jì)，因?yàn)槲覀冋f你賣房子，賣得多貴你對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)都是非常有限的，我們必須要造房子，不造房子鋼鐵廠就開不了工，不造房子水泥廠就賣不了水泥，不造房子我們下游的很多產(chǎn)業(yè)包括家電，包括家具廠，它都是面臨很多的就業(yè)問題，最后直接導(dǎo)致的就是中國(guó)的投資會(huì)放緩，投資放緩對(duì)上下游造成的沖擊，那是非常非常嚴(yán)重。”
婁剛認(rèn)為，不救房?jī)r(jià)并不意味著打壓樓市，房地產(chǎn)行業(yè)涉及下游的鋼鐵、建筑等57個(gè)行業(yè)，他的興衰對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響其舉足輕重，而且目前，開發(fā)商資金量趨于緊張，一旦大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，無(wú)法完成工期的話，購(gòu)房者的損失也是難以估量，所以，救房地產(chǎn)業(yè)是毋庸置疑的事，但是關(guān)鍵看怎么救。
婁剛：“我覺得還是要以大吃小，我自己覺得中小型發(fā)展商是沒有存在的必要的，那么在任何一個(gè)國(guó)家也沒有這么多發(fā)展商，所以我覺得基本上可以考慮一個(gè)思路，我們比如十大主力的發(fā)展商，他相對(duì)資產(chǎn)發(fā)展比較健康，你把資金集中在這些大發(fā)展商身上，以這些發(fā)展商為核心，對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行整合，逐漸的用市場(chǎng)的力量讓房?jī)r(jià)降下去，最后這些小的發(fā)展商，退出了沒有關(guān)系，比如說讓并購(gòu)方，那么對(duì)這部分債權(quán)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，就是說你可以用一個(gè)比較協(xié)調(diào)的方式，把這個(gè)破壞控制在最小的范圍之內(nèi)。”
對(duì)于樓市調(diào)整的方向，北京市房產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰同樣用救市不救價(jià)闡明了自己的觀點(diǎn)。
陳云峰：“我覺得**救房地產(chǎn)行業(yè)那肯定是救對(duì)了，必須得救，必須大力度的救，必須采取各種措施以組合拳來(lái)救，但是并不是救高房?jī)r(jià)。”
陳云峰分析，北京的房?jī)r(jià)盡管已經(jīng)進(jìn)入下行通道，但是仍然維持在較高價(jià)位上，降價(jià)樓盤大多集中在郊區(qū)或偏遠(yuǎn)地段，市內(nèi)的房子降價(jià)幅度則比較小，整體降幅不大，從成本來(lái)看，北京房?jī)r(jià)仍然有下降空間。
陳云峰：“房?jī)r(jià)太高了，高得讓人害怕，高得讓人覺得幸福生活離自己確實(shí)很遠(yuǎn)了，所以我覺得房?jī)r(jià)高該不該降，就是應(yīng)該降，你看我在房地產(chǎn)行業(yè)，我從來(lái)都沒有隱諱過，我說現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就是不合理，就是應(yīng)該降一些，從我個(gè)人的這種經(jīng)驗(yàn)判斷，我覺得下降的幅度還有10%左右。”
半小時(shí)觀察：房子不應(yīng)該是奢侈品
對(duì)于所有的人來(lái)說，房子都是一種必需品，它就像空氣、水和食物，它讓我們遮風(fēng)擋雨,存放私有物品，同時(shí)庇護(hù)身體和心靈。所以中國(guó)有句古話叫“居者有其屋”，古代圣賢說過，今天我們的總理也多次說過；但在現(xiàn)實(shí)生活中，房子卻成了一種奢侈品，因?yàn)榻^大多數(shù)老百姓要掏半輩子的收入才能買得起一套房子，房?jī)r(jià)每漲一塊錢，許多工薪階層的背上仿佛就多了一塊磚。
必需品變成了奢侈品，這說明我們的房地產(chǎn)政策出了問題，事實(shí)證明，如果消費(fèi)者對(duì)物美價(jià)廉住房的需求不能滿足，房地產(chǎn)開發(fā)商自己也不可能帶著暴利走得太遠(yuǎn)。
當(dāng)前中國(guó)樓市的種種扭曲，正是因?yàn)槲覀儼驯匦杵樊?dāng)成了奢侈品賣。要想走出困境，一方面需要開發(fā)商斷臂自救，該降價(jià)就降價(jià)，該打折就打折，不要再指望過高的利潤(rùn)，在現(xiàn)在的情勢(shì)下，如果還和消費(fèi)者扛著，其實(shí)是和自己過不去；另一方面，我們的房地產(chǎn)政策需要認(rèn)真反思和重新調(diào)整，樓市的巨大泡沫是怎么形成的，為什么它會(huì)成為威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)的毒瘤？空置面積不斷累積，為什么房?jī)r(jià)還能持續(xù)上漲？我們?nèi)绾尾拍鼙苊馇败囍b？新的房地產(chǎn)政策應(yīng)該對(duì)這些問題給出清晰的答案。
