精裝修房離我們還有多遠(yuǎn)？
發(fā)布時(shí)間：2010-11-30
作者：ccy
瀏覽：51
概要：
目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，逐漸呈現(xiàn)了越來(lái)越多的精裝修房，而這些精裝修房的價(jià)格少則比同檔次的毛坯房每平方米貴上六七百元多則貴上一倍有余。所謂精裝修房，依照建設(shè)部的概念，就是墻面、廚衛(wèi)全部到位。具體說(shuō)，就是房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定墻全面鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部裝置完成。
目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，逐漸呈現(xiàn)了越來(lái)越多的精裝修房，而這些精裝修房的價(jià)格少則比同檔次的毛坯房每平方米貴上六七百元多則貴上一倍有余。所謂精裝修房，依照建設(shè)部的概念，就是墻面、廚衛(wèi)全部到位。具體說(shuō)，就是房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定墻全面鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部裝置完成。水電路的布管鋪設(shè)、廚衛(wèi)的墻面磚、地面磚的鋪裝粉刷都在交鑰匙前就已一次性裝修到位。精裝修房，簡(jiǎn)而言之和是提著行李就能入住。
目前全國(guó)大城市推行精裝修房的情況
廣州、深圳、上海、天津、北京等大城市建造裝修一體化，裝飾網(wǎng)絡(luò)化，精裝修房的比例逐年上升。多方調(diào)查資料標(biāo)明，需要購(gòu)買這類房子的消費(fèi)者已達(dá) 50 ％至 70 ％。目前北京、廣東推進(jìn)精裝修房的情況如下：
北京的 20 多家房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)量為 5758.5 萬(wàn)平方米，約占北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量 20 ％左右，調(diào)查對(duì)象 2004 年竣工面積是 726.1 萬(wàn)平方米，其中實(shí)施一次精裝修比重為 20.63 ％； 2005 年計(jì)劃竣工面積為 720 萬(wàn)平方米，其中計(jì)劃實(shí)施一次精裝修的比重是 27.5 ％。
廣東省的調(diào)查對(duì)象 2003 年竣工的面積是 179.55 萬(wàn)平方米，其中實(shí)施一次精裝修占 78.95 萬(wàn)平方米，一次精裝修的比重是 43.93 ％， 2005 年計(jì)劃實(shí)施一次性精裝修是 89.4 萬(wàn)平方米，一次性精裝修比重為 49.25 ％。
相比國(guó)內(nèi)這些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大中城市精裝修房迅猛的發(fā)展，西安，作為西北內(nèi)陸的重鎮(zhèn)，精裝修房的發(fā)展情況又是如何呢？
西安精裝修房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
近年以來(lái)西安市場(chǎng)樓盤中真正意義上全精裝修的房子并不多見(jiàn)，商品房裝修一次到位的設(shè)想，走得有些艱難。底精裝修房離我還有多遠(yuǎn)？從發(fā)展階段來(lái)看，西安市精裝修房的發(fā)展經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：
第一發(fā)展階段就是局部裝修的毛坯房，有部分功能空間。一般就是衛(wèi)生間、廚房經(jīng)過(guò)了裝飾裝修，滿足了使用功能，其余的局部需要購(gòu)房者自行裝飾裝修以后才干滿足居住要求，這叫做部分裝修的毛坯房。
第二發(fā)展階段就是菜單式裝修裝飾的毛坯房，即各個(gè)功能空間部品材料都設(shè)置了若干種可供選擇的方案，經(jīng)購(gòu)房者自己決定后，由開(kāi)發(fā)商和裝修公司統(tǒng)一裝飾裝修，免去購(gòu)房者裝修的麻煩。例如：檸檬公寓、鑫海大廈
第三發(fā)展階段就是一次精裝修的廢品房，為購(gòu)房者提供統(tǒng)一裝飾裝修，各個(gè)功能空間都符合居住要求，這樣的住宅是一次精裝修。例如：摩登 BOBO 摩登 ·COM 金水大廈
第四個(gè)發(fā)展階段，精裝修房則是指全配置式的廢品房，既向購(gòu)房者提供經(jīng)過(guò)統(tǒng)一裝飾裝修、設(shè)計(jì)施工、并且配置全部家電家用日用生活品的住宅。
西安，金水大廈和摩登系列都是出現(xiàn)較早的一批精裝修商品房，從摩登系列的銷售情況來(lái)看，樓盤的精裝修房，應(yīng)該是屬于第三發(fā)展階段的一次精裝修成品房 ” 裝修的房子，房屋各項(xiàng)功能齊全，居住起來(lái)也溫馨舒適，廣受一些國(guó)外留學(xué)生、大公司高級(jí)職員等高收入階層的喜愛(ài)。租金方面，一套 50 平方米左右的精裝修房間的月租收入最高大約在一千二百多元，面積稍小的也在九百多元。這與現(xiàn)在市場(chǎng)上出租的大量舊房相比，收益顯然要高出許多。
2010 年上市的摩登 zxwww.net算是最早出現(xiàn)在西安市場(chǎng)上的精裝修房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到均價(jià) 3800—3900 元 / 平方米，這在當(dāng)時(shí)價(jià)格已經(jīng)不算低，但是仍有很多人爭(zhēng)相投資。接下來(lái)摩登系列又推出了摩登部落，摩登部落的戶型屬于 SOLO 小戶型居多。均價(jià)在 4200—4300 元 / 平方米， 2004 年入住。且目前居住在此的多為租住人群。摩登部落是繼摩登 ·COM 后，文華地產(chǎn)的推出又一個(gè)推行精裝修的樓盤。摩登 BOBO 購(gòu)買人群以在西高新上班的白領(lǐng)為主，還有局部是為了出租投資而買，也有一局部年輕人作為過(guò)渡時(shí)期的房子購(gòu)買。從銷售情況來(lái)看，面積在 41 平方米 —60 平方米的戶型銷售狀況最好，目前為止這個(gè)面積段戶型已經(jīng)銷售掉了 60%—70% 但是 60 平方米以上的戶型只銷售掉了 10%—20% 左右，可見(jiàn)小戶型精裝修房更受西安人青睞。
由精裝修商品房不溫不火的現(xiàn)象可見(jiàn)，西安市精裝修房的發(fā)展仍然具有一定的局限性，那么西安精裝修房不走俏的原因是什么呢？
第一，購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的精裝修房屋質(zhì)量無(wú)法進(jìn)行科學(xué)的驗(yàn)收。
購(gòu)房者不具備鑒別精裝房質(zhì)量的專業(yè)知識(shí)和能力，主要靠感覺(jué)和視覺(jué)進(jìn)行，對(duì)于內(nèi)部隱蔽的因素?zé)o法檢驗(yàn)，精裝修房的資料、施工工藝不確定性多，難識(shí) “ 廬山真面目 ” 即使那些精裝房真有問(wèn)題，購(gòu)房者也很難察覺(jué)，正因?yàn)槿绱耍M管精裝房省心省力是其一大優(yōu)勢(shì)，但這其中的風(fēng)險(xiǎn) ” 又讓購(gòu)房者擔(dān)不起，造成較多的不信任感。
第二，即使是菜單式裝修，實(shí)際操作中也是難以真正做到滿足個(gè)性需求。
真正的廢品房應(yīng)設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化。但設(shè)計(jì)、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即包括菜單式精裝修在內(nèi)，起到?jīng)Q定性作用的主要是開(kāi)發(fā)商。一方面，裝修的風(fēng)格選擇，要受到開(kāi)發(fā)商的眼光、審美情趣、生活方式的影響與制約。另一方面，資料的選擇開(kāi)發(fā)商則是要包含在利息考慮之中。從設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，精裝修房首先要考慮統(tǒng)一性，與制作的規(guī)模化。而購(gòu)房者的個(gè)人生活習(xí)慣是千差萬(wàn)別的對(duì)目前西安包括其他鄉(xiāng)村的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這兩者之間的矛盾是很難調(diào)解的
第三，購(gòu)房者未形成這種消費(fèi)意識(shí)。
目前各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)精裝修房沒(méi)有作為主要的宣傳和開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，無(wú)法引導(dǎo)購(gòu)房者形成這種消費(fèi)意識(shí)。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)很少將裝修款和毛坯房款結(jié)合在一起考慮，組成一個(gè)整體的購(gòu)房意識(shí)。一旦房?jī)r(jià)中含有裝修成本，其會(huì)認(rèn)為房屋價(jià)格較高，造成對(duì)于精裝修帶來(lái)的總房款上升存在誤解并產(chǎn)生了一定的抵觸。
第四，由于開(kāi)發(fā)商認(rèn)為精裝修房操作難度大，風(fēng)險(xiǎn)大，管理利息擴(kuò)大，而且目前西安的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為精裝修可能會(huì)費(fèi)力不討好，從而導(dǎo)致西安市精裝修房在推進(jìn)速度上較為緩慢。
而且一些室內(nèi)設(shè)計(jì)師也表示，個(gè)性化的展示，基礎(chǔ)裝修并沒(méi)有多大的作用，關(guān)鍵在于居室的裝飾。國(guó)外，一般的單元樓根本不存在什么 “ 毛坯房 ” 輕裝修、重裝飾已經(jīng)成為一種潮流，雖然在西安精裝修房取代毛胚房在短時(shí)間內(nèi)并不可能實(shí)現(xiàn)，但是簡(jiǎn)裝房的輕裝修、重裝飾 ” 將會(huì)成為毛胚房向精裝修房過(guò)渡時(shí)期商品房裝修的一種潮流，甚至是一種新的方向
開(kāi)發(fā)商要怎樣做才干掌握好精裝修房市場(chǎng)
面對(duì)這雖具有發(fā)展?jié)摿Φ菂s發(fā)展緩慢的市場(chǎng)現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)才干更好的掌握精裝修房市場(chǎng)呢？
要想把握好精裝修房市場(chǎng)，首先就是要讓購(gòu)房人滿意，就要把精裝修質(zhì)量放在首位，做好、做精。要解決裝修質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該從系統(tǒng)上解決，什么樣的活兒，由什么樣資質(zhì)的隊(duì)伍做，只有這樣才干從根本上解決問(wèn)題。
1 精裝修 ” + 個(gè)性裝飾 ”
既要解決客戶自己裝修 “ 毛坯房 ” 可能發(fā)生的以次充好、偷工減料、質(zhì)量難保、破壞結(jié)構(gòu)、施工擾民等現(xiàn)象，又要解決人們需求 “ 個(gè)性化 ” 要求。
開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該選擇知名家裝公司加入，根據(jù)客戶的需求提供一個(gè)完整的個(gè)性化居室的裝修服務(wù)方案。具體的說(shuō)就是即當(dāng)客戶購(gòu)買了房子以后，可以與設(shè)計(jì)師探討裝修方案，設(shè)計(jì)師也可根據(jù)客戶的需求在裝飾風(fēng)格等方面提供專業(yè)指導(dǎo)和咨詢服務(wù)。同時(shí)開(kāi)發(fā)商將組合優(yōu)秀的家具、家電、飾品品牌，給客戶提供充分的選擇空間，由客戶自行決定家中的品牌組合。
2 尋找 “ 大規(guī)模工業(yè)化 ” 和 “ 個(gè)性化 ” 平衡
規(guī)模化裝修與個(gè)性化問(wèn)題。大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)最典型的問(wèn)題是與個(gè)性化的矛盾。住宅是人生活的主要場(chǎng)所，對(duì)生活在其中人的個(gè)性尊重是首要的這也是商品住宅裝修一次到位實(shí)施的最大障礙。
于是建議：一是可以擴(kuò)展 “ 菜單 ” 品類，如新現(xiàn)代主義、后現(xiàn)代主義、新古典主義、新地方主義、自然主義等各種風(fēng)格，各種風(fēng)格設(shè)計(jì)多種品種及式樣，應(yīng)由使用者根據(jù)個(gè)人情況，自由組合；二是裝修設(shè)計(jì)中為居住者富有自由布局的空間；三是裝飾及家具的布置及安排只提指導(dǎo)性原則，住戶遵照這個(gè)指導(dǎo)性原則自行布置。
