“精準聚焦，持續發力”
上海開展共有產權保障住房制度探索與實踐
一、實施背景
上海房價市場化程度較高，土地和住房資源較為緊缺，外來人口持續流入，戶籍居民和新市民家庭因結婚、分戶居住等原因購房需求較為旺盛，但部分市民難以通過自身積累購買市場化商品住房，按照中央關于發展共有產權住房的工作要求，上海以經濟適用住房政策為基礎，結合上海特大型城市特點，于2009年建立共有產權保障住房制度。在制度設計之初就將共有產權保障住房保障對象范圍從國家規定的“低收入家庭”擴大至“中低收入家庭”，主要用于解決既不符合廉租住房申請條件、又缺乏住房市場支付（消費）能力的城鎮戶籍住房困難家庭的住房困難。
二、主要做法
上海共有產權保障住房在制度設計和政策實施過程中積極貫徹中央領導部署和住房和城鄉建設部工作要求，上海共有產權保障住房在制度層面進行了如下探索：
（一）產權管理上，實行“共有產權”運作機制
上海共有產權保障住房引入“共有產權”的運作機制，政府在事先對房價進行一定折扣的基礎上，銷售價格以建設項目結算價格為基礎，兼顧保障對象支付能力、相鄰區域普通商品住房價格等因素綜合確定。政府和購房人按照各自投人確定產權份額比例，在銷售合同中約定，原則上購房人占大部分產權（一般為55%-70%不等）；購房人自住時，政府產權份額對應的住房使用權無償讓渡給購房人；作為住房實際使用人，購房人全額繳納物業費和維修盜金。購房人5年內不得轉讓房屋，5年后可購買政府產權份額或由政府優先購買購房人產權份額。該制度設計滿足了購房人擁有產權住房的基本愿望。考慮到共有產權保障住房房型總體較小，在二胎政策全面放開后，購房人若按本人出資份額享受房屋增值收益，既有利于積累經濟能力，為將來退出住房保障、進入市場改善住房創造可能。政府各種投入形成的房價折扣轉化為政府持有的產權份額，壓縮了保障對象過度獲利空間，增強了政策實施的公正性和可持續性。
（二）準入條件上，聚焦中等及中等偏下收入“夾心層"
上海共有產權保障住房準入條件實行住房、經濟“雙困"標準。根據經濟社會發展情況和市民群眾的意見和要求，自2010年起，連續5次放寬戶籍居民家庭共有產權保障住房準入標準，目前戶籍標準為取得本市城鎮戶籍連續滿3年，且在提出申請地連續滿2年；住房困難標準為家庭人均住房建筑面積15平方米以下，申請戶有男28歲以上、女25歲以上大齡青年等情況的復合家庭，還可再放寬15平方米；收入和財產標準為3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均財產18萬元以下，2人及以下家庭再放寬20%。通過準入條件逐步放寬，使政策逐步覆蓋到新落戶、準備結婚、具有中等及中等偏上收入水平的青年職工家庭。
（三）資格審核上，引入信息綜合比對機制
上海探索建立了以信息化手段為依托的居民住房狀況和經濟狀況核對機制。申請家庭的住房狀況，主要通過全市房地產交易登記系統和公有住房數據庫系統進行核查。申請家庭的經濟狀況，主要通過民政、人保、稅務、公安、交通等10多個管理部門信息綜合比對的方式進行核查。其中，銀行存款核查已覆蓋上海市51家中資銀行及外資銀行；證券信息查詢已實現滬、深兩個證交所的信息全覆蓋。依靠信息化核查比對，申請家庭住房和經濟狀況不符合條件的檢出率有了較大幅度提高。近年來，根據“一網通辦”工作要求，依托政府大數據共享平臺，上海積極健全共有產權保障住房審核供應機制，減少申請家庭提交材料，縮短供應周期，已基本實現“當年啟動受理，當年實現搖號、選房和簽約"。
（四）分配管理上，嚴格確保公平、公正、公開
上海共有產權保障住房對全市申請家庭嚴格執行統一準人標準，不對任何特殊對象設置特殊照顧政策；搖號選房時根據法律、行政法規相關規定對符合申請條件的烈士遺屬、見義勇為、成年孤兒等人員予以優先安排。同時，嚴格執行“兩級審核、兩次公示、市級抽查”的審核制度和公開搖號選房制度，借助計算機技術手段和多方監督，有效防范“人為操作"，確保分配過程公平公正。
（五）房源建設上，規劃先行、配套同步、注重品質
上海積極探索多渠道建設籌措共有產權保障住房。考慮到中小套型住房緊缺等因素，當前主要采取集中新建方式。項目布局在全市統籌規劃的大型居住社區（共40余個），采用“政府主導、市場運作”機制，通過項目法人招投標，確定具有良好資質和信譽的房地產開發企業實施開發建設。同時，積極推進周邊配套同步落實，持續加大配套建設資金投入和行業補貼力度，引進中心城區優質資源，確保公共服務到位，滿足人住居民基本生活需要。同時，上海于2010年出臺配建政策，凡新出讓土地開發建設的商品住宅項目，均按照不低于項目住房建設總面積5%的比例配建保障房，建成后無償移交政府用于住房保障；目前已累計配建約3萬多套，其中約5%的房源用作共有產權保障住房。
（六）供后管理上，屬地為主、多方協同、快速反應
依托上海市政府規章《上海市共有產權保障住房管理辦法》等規定，上海強化落實房屋所在地的區、街道和鄉鎮屬地化供后管理責任，將查處違規出租、出借行為等供后管理工作納入本地區社區綜合治理體系；并通過政府購買服務，委托物業公司及其他社會組織開展日常巡查，及時發現和制止房屋違規使用行為。
三、探索創新
上海自2018年起，在繼續做好本市戶籍家庭基本保障，保障力度只增不減、保障房源確保供應的基礎上，2018年9月底，上海出臺《關于進一步完善本市共有產權保障住房工作的實施意見》，進一步擴大共有產權保障住房受益面，將非滬籍住房困難家庭有序納入保障范圍，使非滬籍常住人口也可以共享上海改革發展成果，感受上海溫度、體現上海胸懷。具體準入條件為：持有上海居住證且積分達到標準分值（120分），符合住房限購政策（已婚、在滬無住房且在滬連續繳納社會保險金或個人所得稅滿5年），并符合共有產權保障住房收入和財產準入條件。受益群體主要為居住證持證年限較長、學歷層次較高、符合上海產業發展導向、為上海經濟社會發展作出貢獻的非戶籍住房困難家庭。在配售方式上，采取計劃單列、總量控制、以供定需、輪候供應方式操作。在供后管理上，對非戶籍常住人口供應的共有產權保障住房采取“封閉方式”運作，促進房源循環使用。但允許該類對象取得上海戶籍后，享受上海戶籍家庭共有產權保障住房供后交易政策。
四、制度成效
經過10年的探索實踐，上海逐步形成了以《上海市共有產權保障住房管理辦法》為核心的完整的共有產權保障住房政策體系，先后制訂政策文件50余份，涵蓋了從房源建設、申請審核、供應配售到供后交易等全過程。截至2020年底，全市共有產權保障住房歷年累計簽約購房約12.75萬戶（按照其中60%為復合家庭測算，實際受益家庭約21.3萬戶）。在全國開展共有產權住房工作的主要城市中，上海不但在共有產權住房受益規模中位居首位，且率先實現共有產權住房制度的全流程管理。
