北京市收房標準
發(fā)布時間：2008-06-20
作者：ccy
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概要：
1房地產商簽發(fā)入住通知前，應規(guī)矩地做好那些工作。1。1關于交樓要房地產商出示“大房產證”或**發(fā)的“入住許可證”問題---在建設部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還現實。1。
1 房地產商簽發(fā)入住通知前，應規(guī)矩地做好那些工作？
1.1 關于交樓要房地產商出示“大房產證”或**發(fā)的“入住許可證”問題---在建設部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還現實。
1.2 北京交樓標準隨著《北京市城市房地產轉讓管理辦法》正式實施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：（一）取得建筑工程竣工驗收備案表；（二）取得商品房面積實測技術報告書；（三）預售合同約定的其他交付條件。房地產開發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發(fā)企業(yè)應當向預購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。”
對于這個《辦法》中的規(guī)定，房地產商可能會用法規(guī)有時效進行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據法律法規(guī)和**規(guī)范性文件。
1.2.1 對于北京交樓的第一個標準：房地產商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制性要求。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產商在買房合同中是否約定將房地產商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產商交房時都應提供。
1.2.2 對于北京交樓的第二個標準：房地產商取得商品房面積實測技術報告書，按北京市國土資源和房屋管理局關于《北京市城市房地產轉讓管理辦法》實施意見規(guī)定：
1.2.2.1 2003年2月1日后申領商品房預售許可證的項目及尚未開始銷售的商品房現房項目，房地產商在“商品房交付時，應向每個購房人提供《商品房面積測繪技術報告書》”。
1.2.2.2 2003年12月1日前已經取得商品房預售許可證的、未進行預售面積測繪的，竣工后的實測應提供商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。
1.2.2.3 屬于商品住宅的，說明文件的內容應當與房地產開發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前公示有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：
（一）被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；
（二）參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；
（三）不分攤的共用部位的內容一致；書面征得受影響的預購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準變更建設工程規(guī)劃許可證內容，致使分攤的共用建筑面積情況發(fā)生變更的，還應當提供相應的批準規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預售面積測繪技術報告書和分攤情況的，在12月1日起應當予以公示，公示的內容應當與已預售的商品房預測和分攤情況相一致。
1.2.3 北京交樓的第三個標準：依據購房合同中房地產商對供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾。
1.2.4 房地產商交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，這一點建設部在2001年６月１日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中明確要求。
2 購房人在接到入住通知后，應做些什么？
2.1 可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質量管理處負責），然后對要接收的房屋進行實地驗收。
2.2 在與房地產商交接鑰匙前應注意以下問題：
2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向房地產商提出，重新核對并進行更換；
2.2.2 面積發(fā)生誤差應在入住前根據合同的約定向房地產商提出自己的主張；
2.2.3 自己對房屋質量進行檢查，如發(fā)現結構問題，應在入住前向房地產商提出，并向**有關部門反映；如發(fā)現非結構性問題，應和房地產商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產商書面承諾在一定的期限內進行維修；
2.2.4 按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產商在交接清單上注明，并要求房地產商書面確認具體更換和配齊的日期；
2.2.5 對房地產商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
3 不符合交房條件下，購房人應做些什么？
3.1 對于房地產商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認為房地產商違約了就理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同，但現實完全不是那么回事，權利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權利，等于默認了房地產商的違約行為。
3.2 對房地產商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權或索賠權。
對于合同撤消權，《合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權消滅：(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。”目前法院通常會認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權。
《合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”具體到房地產糾紛，根據今年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋“經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”本條中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間，它們是不變期間，不同于訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權人不行使解除權，該權利即歸于消滅。通俗一點講：房地產商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權，同時，從該日起的解約權也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權之日起的一年內，如果開發(fā)商催告購房人行使解約權，則購房人在收到催告之次日起三個月內應行使解約權，過了三個月購房人在向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。
3.3 購房人除了享有上述逾期交房的解約權外，依據高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：
3.3.1 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
3.3.2 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
3.3.3 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
3.3.4 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
3.3.5 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
3.3.6 房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的；
3.3.7 面積誤差比絕對值超過3％的；
3.3.8 由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產權證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。
3.3.9 對于房地產商違約，購房人的索賠權同樣首先要由購房人提出，如果房地產商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”
因此，購房人如對房地產商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據，如果和房地產商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時間。
4 收房時要注意房屋的保修期
4.1 建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”
4.2 關于保修期的長短，依據《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”因此房地產商對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。”
4.3 那么依據國務院的《建筑工程質量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
4.3.1 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限。）
4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
4.3.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
4.3.4 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；
4.3.5 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；
4.3.6 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算；
4.4 因此，筆者認為說：“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”更為準確。即使房地產商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間，買尾房或現房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。
5 對目前北京市房地產商交樓時的若干行為剖析
5.1 以各種借口強迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產證，強行“代收”契稅和公共維修基金
5.1.1 基本對策--購房人有權拒絕。
5.1.2 根據我國《合同法》和《消費者權益保護法》的規(guī)定，房地產商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔延期交房的違約責任，并向購房人支付違約金。
5.1.3 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動。”到目前為止，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅（參見京地稅地<2000>478號文），而代征人不能委托其它單位代征（參見京地稅征<1997>389號文），如果房地產商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實際已經觸犯了法律。
5.1.4 關于房地產商或房地產商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問題，北京市國土資源和房屋管理局去年曾發(fā)文（京國土房管物字〔2001〕1170號）明確加以制止。房地產商為自己代收公共維修基金行為辯護而引用的《北京市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法》，北京市人民**已與2001年11月26日發(fā)文（８８號）廢止。
5.1.5 如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產商或其委托的公司代辦房產過戶，繳納的代理費，可由雙方自行商定，目前**沒有統(tǒng)一規(guī)定。這種委托屬于自愿性質，辦理房產證并不難，也絕非不委托辦不了房產證或房產證必須集體一起辦理，房地產商在規(guī)定時間內和購房人一起辦理房產證是房地產商的責任，如果房地產商不與購房人一起辦理房產證，造成辦理房產證的時間逾期一年是要承擔法律責任的。另外房地產商如果為購房人提供了貸款階段性擔保，只有辦理了房產過戶手續(xù)，他才能取消擔保，因此房地產商為了自身的利益，通常也不會拖著不和小業(yè)主一起辦理房產證。
5.1.6 近年契稅的下調和房價的下跌，也帶給先把契稅交給房地產商的業(yè)主如何要回多交契稅的新問題，即使契稅上調，房地產商也不會因為業(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主根據調整進行補繳，因此，對購房者來講，在辦理房屋過戶手續(xù)時直接向**交契稅是最為合適的。
5.2 在商品房交付使用時，有的房地產商會列出一些費用要購房人繳納，例如網上經常有人問：“交房時，房地產商要我繳納5000多元的天然氣初裝費，這合理嗎？”“房地產商交房時收電力增容費、煤氣入戶費，是否合理？是否可以拒交？”
5.2.1 基本對策-- 不合理，拒交
5.2.2 在１９８６年１０月１日生效的經國務院批準的《北京市人民**關于在規(guī)劃市區(qū)內征收城市基礎設施“四源”建設費的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在北京市規(guī)劃市區(qū)內興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一‘四源’設施的單位（以下簡稱房地產商），應當依照本規(guī)定，繳納城市基礎設施‘四源’建設費。前款所稱城市基礎設施‘四源’建設費，是指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設費（簡稱‘四源’建設費）。‘四源’建設費包括在建設項目總投資內。”第六條規(guī)定：“房地產商繳納‘四源’建設費后，北京市有關市政部門應當在項目竣工時根據交費范圍和協(xié)議提供相應的‘四源’設施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地產商投資建設。”這些規(guī)定明確說明不論是“四源”的基礎設施，還是到具體項目的“支管”，費用都應由房地產商承擔。
5.2.3 那么各樓入口到各戶的管線費用由誰承擔呢？根據北京市人民**７３號令《北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實行明碼標價制度。開發(fā)經營者不得超過標價**商品住宅，不得收取任何未予標明的費用。”第七條規(guī)定：商品住宅銷售價格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費用，包括土地使用權出讓金、征地費、房屋拆遷補償補助費、勘察設計及前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費和間接費用。”對于新建住宅，所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包涵在房價之內，除了在合同中明示在交房時另行收取的，都屬于“未予標明的費用”。因此，新建商品房收取電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費都是錯誤的。
5.2.4 同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應就相關項目收取各種名義的初裝費、開通費。雖然，北京提供寬帶和有線電視的服務商確實要收入網費和初裝費，但并不等于這筆費用一定要由購房人承擔。
5.2.4.1 如果房地產商在賣樓時簽訂的合同沒有承諾提供寬帶或有線電視等項目，而在合同外進行了增加，這些項目的入網費或初裝費，可以向自愿接受相關服務的購房人收取，但不應在交房時強行向不希望接受相關服務的購房人收費。
5.2.4.2 如果房地產商在賣樓時簽訂的合同承諾提供寬帶或有線電視等項目，入網費或初裝費應由房地產商支付。有些房地產商以“承諾提供，但沒有承諾免費提供”為借口強行收費是站不住腳的！房屋買賣合同通常不會具體約定房屋要免費提供窗戶，免費提供窗戶玻璃，是否房地產商可以在交房時向購房人收取窗戶安裝費、玻璃費用呢？顯然不能！
5.2.5 國家的法律法規(guī)也好，主管部門的文件規(guī)定也好，都不可能做到面面俱到，很多問題要靠大家的通常理解和合同約定解決。根據中華人民共和國《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。”如果合同中“提供有線電視和寬帶入戶等項目”是房地產商提供的條款，執(zhí)行時應按購房人的理解處理。
5.3 購房人收房時要不要交“測繪費”？
5.3.1 基本對策—拒交
5.3.2 常見問題1：“購房人得到的房產證上都會附上一張自己房屋的平面小圖，每平方米0.3元，開發(fā)商要求購房人交“測繪費””--這顯然不符合國家關于測量“誰委托、誰付費”的原則，引用北京市物價局、北京市財政局關于對轉發(fā)國家計委財政部關于規(guī)范房屋所有權登記費計費方式和收費標準等有關問題文件的通知的補充通知中明確規(guī)定說明：“一、計價格<2002>595號規(guī)定的房屋所有權登記費每套80元，是指含有廚衛(wèi)設施的成套住房的房屋所有權登記費，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有權登記費仍按原標準執(zhí)行，即： 0.30元/建筑平方米（含測量費）。二、對開發(fā)商辦理房屋所有權登記費，含測量費0.30元/平方米；不含測量費0.18元/平方米。”這也就是說購房者不是買的平房就不用交測量費。
5.3.3 常見問題2：“各區(qū)收的測繪費不同，西城區(qū)30元，朝陽及宣武區(qū)一居室100元，每增加一居室加50元，其它區(qū)不收”--這是對二手房的收費，對新建房屋的收費，國家和北京有統(tǒng)一規(guī)定，并沒有授權區(qū)國土房地局自行制定收費標準。
當然不排除收費標準的變化，購房人在面對各種收費時有權要求收費人提供收費依據，沒有依據的收費完全有理由拒交。
5.4 繳納公共維修基金，要不要再繳納大、中修費？
5.4.1 基本對策—拒交
5.4.2 《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》規(guī)定：“維修基金專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的維修工程”，“住宅共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程”。但北京目前仍有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺的北京關于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費規(guī)定，誤導需要交納維修基金的購房人在收房時再交納大、中修費，對這種重復收費的做法，購房人有權拒絕。
5.4.3 北京市國土和房管局《關于建立公共維修基金后中修費收繳等有關問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)不得再向產權人收取《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（京價房字<1997>第196號）規(guī)定的大修費和38.7%的房屋公共部分中修費。產權人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋自用部位管理的，物業(yè)管理企業(yè)可以繼續(xù)收取196號文件規(guī)定的61.3％的自用部位中修費。”有些物業(yè)公司以此通知為依據，向購房人強行收取自用部位中修費也是錯誤的，因為上述通知說得非常清楚，物業(yè)公司要收取購房人自用部位的中修費，首先要有自用部位的產權人的委托，房地產商雖然在業(yè)主委員會成立前，可以委托物業(yè)公司對物業(yè)進行管理，但這種委托只應涉及共享部位、共享設備設施，而無權代購房人進行自用部位維修的委托。
5.5 購房人在交房時應繳納那些物業(yè)服務費用
5.5.1 購房人在收樓時只需按照購房合同和補充協(xié)議的約定，交齊收樓時應交納的購樓款，房地產商就應將鑰匙直接交給購房人，如果購房人和房地產商在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》（也叫《物業(yè)管理公約》或《業(yè)主公約》）進行過承諾，還應交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費用。
5.5.2 按目前北京市居住小區(qū)管理辦公室的規(guī)定，物業(yè)公司不可一次性收取一年以上的費用，這個規(guī)定是對收費上限進行規(guī)定，并不意味著業(yè)主一定要同意物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)服務費，是按月、按季、還是按年繳納物業(yè)服務費，購房人可以和物業(yè)公司自行商定，對有的物業(yè)公司收取物業(yè)服務費押金的做法，由于沒有收費依據，購房人可以拒絕。對物業(yè)公司收取裝修押金的做法，購房人可以按《房屋使用、管理、維修公約》中的約定，和物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，具體約定裝修押金的金額和裝修押金的退回時間及條件。
5.5.3 對物業(yè)公司代收的供暖費，購房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費。物業(yè)公司代收的水、電、燃氣、暖氣收費沒有普通住宅和公寓或高檔住宅之分，購房人千萬不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導，北京市物價局文件中的涉及到公寓的收費標準是對飯店出租形式公寓的收費標準，購房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何關系。高檔住宅收費自行約定是指物業(yè)服務費，物業(yè)公司代收的費用不存在自行約定的問題，統(tǒng)一執(zhí)行物價局制定的收費標準。
5.5.4 物業(yè)接收和物業(yè)管理是涉及不同民事關系的事情，如果物業(yè)公司利用房地產商委托其代為交樓之便，以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾，購房人除據理力爭外，應直接找房地產商進行交涉，書面提醒房地產商，物業(yè)公司的做法有可能造成房地產商承擔延期交房的違約責任，要求房地產商直接履行房屋買賣合同。
