房屋交付使用前的驗(yàn)房要點(diǎn)：
發(fā)布時(shí)間：2009-12-15
作者：ccy
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概要：
一,給排水 1，進(jìn)水管，是指從表箱出來(lái)到室內(nèi)的自來(lái)水管，裝修前通常為臨時(shí)用管，材料分PVC和PPR管，驗(yàn)房的時(shí)候問(wèn)清臨時(shí)水管的材料，進(jìn)表箱的管是否好換。 2，下水管，是指排污管，洗衣機(jī)管，地漏，臺(tái)盆，廚房水斗落水管，驗(yàn)收下水道是否通暢，水管接頭是否滲水，存水彎?rùn)z修孔是否滴水。因?yàn)檠b修后這些都是隱蔽工程項(xiàng)目。
驗(yàn)收
交房
一,給排水
1，進(jìn)水管，是指從表箱出來(lái)到室內(nèi)的自來(lái)水管，裝修前通常為臨時(shí)用管，材料分PVC和PPR管，驗(yàn)房的時(shí)候問(wèn)清臨時(shí)水管的材料，進(jìn)表箱的管是否好換。
2，下水管，是指排污管，洗衣機(jī)管，地漏，臺(tái)盆，廚房水斗落水管，驗(yàn)收下水道是否通暢，水管接頭是否滲水，存水彎?rùn)z修孔是否滴水。因?yàn)檠b修后這些都是隱蔽工程項(xiàng)目。
二，電器照明類(lèi)
1，終端器：電視，電話(huà)，網(wǎng)線(xiàn)，位置及線(xiàn)路走向。
2，開(kāi)關(guān)箱：了解分路情況和備用情況。
3，照明及插座：一般情況無(wú)多大問(wèn)題，裝修時(shí)還可整改。
三，整體工程
1，地坪：關(guān)鍵是衛(wèi)生間，廚房，陽(yáng)臺(tái)。通常比室內(nèi)地坪低1——2公分，還有一點(diǎn)是泛水的坡度，透水試驗(yàn)記錄。
2，墻面：是否有裂縫，空鼓，山墻處，門(mén)窗處是否滲水痕跡。
3，頂棚：是否有沉降裂縫，頂棚的平整度，可以觀察陰角，梁的水平度，有時(shí)在工程施工過(guò)程中，由于水平測(cè)量，或支模沉降造成的誤差比較大，對(duì)裝修時(shí)的涂料工程影響比較大（特別是不用頂角線(xiàn)的情況）。
四，門(mén)窗工程：閉合的靈活性，密封性，零配件是否短缺損壞。
五，外部：
1，欄桿扶手：是否有銹裂痕跡。
2，外墻涂料，陽(yáng)臺(tái)部位是否有污染或漏刷痕跡。
相關(guān)文件：《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房預(yù)售合同》
門(mén)
1. 門(mén)框：是否穩(wěn)固、周正，安裝牢固；
2. 門(mén)扇：是否外觀平整，漆面完好無(wú)流墜、漏刷和磕碰，色澤一致；
3. 門(mén)鎖：是否牢固，操作輕便，均勻鎖緊；
4. 門(mén)把：是否牢固，操作靈活；
5. 門(mén)軸：是否平整牢固，轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)；
6. 貓眼：是否完好，視野清晰；
7. 門(mén)鈴：是否按鈕完好，加電有聲。
窗戶(hù)
1. 窗框：是否穩(wěn)固、周正，表面平整；
2. 窗扇：是否安裝牢固、開(kāi)關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密；
3. 玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；
4. 把手：是否完好、牢固、靈活；
5. 密封：是否窗縫嚴(yán)密、窗框嚴(yán)密；
6. 窗臺(tái)：是否完好、無(wú)裂縫、浸水；
7. 窗前護(hù)欄：高度是否符合規(guī)范、安全、穩(wěn)固、無(wú)妨礙。
房屋主體
1. 套內(nèi)空間：外窗窗臺(tái)距地面凈高、陽(yáng)臺(tái)欄桿高度、防護(hù)欄桿垂直桿件間凈距、室內(nèi)凈高；
2. 頂棚：是否平整、無(wú)空鼓、開(kāi)裂、脫落；
3. 墻面：是否平整、潔凈、顏色均勻，無(wú)開(kāi)裂、爆點(diǎn)；
4. 地面：是否平整、無(wú)開(kāi)裂；
5. 陽(yáng)臺(tái)：是否平整、無(wú)開(kāi)裂。
安裝
1. 電源總閘：是否完好、有效；
2. 電表：是否完好，底數(shù)；
3. 電開(kāi)關(guān)：是否牢固、完好、靈活（個(gè)數(shù)）；
4. 電插座：是否牢固、完好、有電（個(gè)數(shù)）；
5. 燈座：是否牢固、完好、有電（個(gè)數(shù)）；
6. 燈開(kāi)關(guān)：是否牢固、完好、有效（個(gè)數(shù)）；
7. 電話(huà)插座：是否牢固、完整（個(gè)數(shù)）；
8. 信息插座：是否牢固、完整（個(gè)數(shù)）；
9. 有線(xiàn)插座：是否完好、穩(wěn)固（個(gè)數(shù)）；
10. 水表：是否完好、底數(shù)；
11. 閥門(mén)：是否閘完好；
12. 上水管：是否水管完整，無(wú)明顯磕碰；
13. 下水管：是否封口完整，下水通暢；
14. 空調(diào)洞：是否位置合理，附件齊全。
房屋主體
1. 套內(nèi)空間：外窗窗臺(tái)距地面凈高、陽(yáng)臺(tái)欄桿高度、防護(hù)欄桿垂直桿件間凈距、室內(nèi)凈高；
2. 頂棚：是否平整、無(wú)空鼓、開(kāi)裂、脫落；
3. 墻面：是否平整、潔凈、顏色均勻，無(wú)開(kāi)裂、爆點(diǎn)；
4. 地面：是否平整、無(wú)開(kāi)裂；
5. 陽(yáng)臺(tái)：是否平整、無(wú)開(kāi)裂。
買(mǎi)房置業(yè)是人生的一樁大事。為了擁有一套屬于自己的住房，購(gòu)房者往往要花費(fèi)好幾年甚至是一輩子的積蓄。買(mǎi)房的任何一個(gè)步驟都是經(jīng)過(guò)精心考慮的。可對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，從拿到交房通知單的一刻起，煩惱也隨之而來(lái)。交房程序如何？常見(jiàn)的交房陷阱有哪些？交房時(shí)又該注意些什么？為此，針對(duì)房屋驗(yàn)收過(guò)程中常見(jiàn)的一些問(wèn)題，教你見(jiàn)招拆招，輕松入住新房。
問(wèn)題一：未能按時(shí)交房
按合同約定，發(fā)展商會(huì)在交房前十幾天用掛號(hào)信的方式將交房通知單郵遞給買(mǎi)家，告知具體交房的時(shí)間及須帶齊的資料。發(fā)展商約定的交房時(shí)限一般在收樓通知書(shū)寄出30天內(nèi)，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用，買(mǎi)家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。
對(duì)策：購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要寫(xiě)清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點(diǎn)。如合同約定的收樓期恰遇上購(gòu)房者出差，可通過(guò)電話(huà)或親友咨詢(xún)具體情況。不能如期到場(chǎng)時(shí)，可以書(shū)面形式委托親友進(jìn)行，也可及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，另行約定時(shí)間，并用書(shū)面形式確認(rèn)。
問(wèn)題二：開(kāi)發(fā)商證書(shū)不全
驗(yàn)房前應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》，索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)蘑工綜合驗(yàn)收合格證》，《竣工驗(yàn)收備案表》（簡(jiǎn)稱(chēng)“三書(shū)一證一表”），還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如《住戶(hù)驗(yàn)房交接表》、驗(yàn)收意見(jiàn)表（如《樓宇驗(yàn)收記錄表》）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。
時(shí)下不少樓盤(pán)“三書(shū)一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)蘑工綜合驗(yàn)收合格證》，這是因?yàn)闃潜P(pán)整體建筑未完成，有關(guān)部門(mén)無(wú)法驗(yàn)收。
對(duì)策：遇到這種情況，購(gòu)房人可選擇不收房。如果確實(shí)被要求收房，也要在《住戶(hù)驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫(xiě)明“未見(jiàn)××文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。
問(wèn)題三：先簽文件后驗(yàn)房
先驗(yàn)房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)發(fā)展商采取先繳錢(qián)填表、簽文件，再驗(yàn)房的方法，使購(gòu)房者處于被動(dòng)狀態(tài)。
對(duì)策：購(gòu)房者應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫(xiě)在合同里，不驗(yàn)房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗(yàn)房”等字樣，驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)情況，也可與發(fā)展商討說(shuō)法。
問(wèn)題四：開(kāi)發(fā)商大事化小
對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商總會(huì)表示這只是小問(wèn)題，到時(shí)讓人修修就可以了，想方設(shè)法不讓業(yè)主將問(wèn)題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。
對(duì)策：不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)。如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問(wèn)題一一記錄。
問(wèn)題五：小區(qū)配套不齊全
驗(yàn)房時(shí)，業(yè)主不僅要驗(yàn)屋內(nèi)，對(duì)于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細(xì)查看是否符合合同約定，如同期建設(shè)的車(chē)庫(kù)、會(huì)所、景觀園林等。
對(duì)策：在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要將開(kāi)發(fā)商的承諾寫(xiě)進(jìn)合同條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。檢驗(yàn)配套設(shè)施時(shí)即可按合同所載的條文及開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)的承諾查驗(yàn)。如果在入住后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，還可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與發(fā)展商協(xié)商解決。
問(wèn)題六：巧立名目亂收費(fèi)
雖然物價(jià)局已對(duì)入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，但個(gè)別發(fā)展商到交房時(shí)仍巧立名目進(jìn)行收費(fèi)。
對(duì)策：收樓時(shí)要提前了解物價(jià)局的相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與發(fā)展商要求的款項(xiàng)相對(duì)照。最好帶上計(jì)算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要及時(shí)向發(fā)展商指出。必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴。
另外，在查看了房屋后，準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，一定要先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。弄清楚繳納的物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等怎么核定。
在房屋的驗(yàn)收過(guò)程中，購(gòu)房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項(xiàng)條款是否符合。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要在驗(yàn)房單上予以注明，反饋給開(kāi)發(fā)商，及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商做出相應(yīng)的維修或賠償。如果確實(shí)屬于不能收房的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收房的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字，蓋章
