小戶型公寓集 市場前景鮮花與荊棘同在
發布時間：2008-03-31
作者：ccy
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概要：
小戶型公寓即將出現井噴式供應，據不完全統計，年內正在和即將推出的項目就有26個，總供應量達52萬多平方米。作為商品房市場的小眾產品，小戶型公寓的大量供應，將會給我們提供怎樣的使用價值和投資價值。在宏觀調控和省會城建“三年大變樣”的市場背景下，小戶型公寓產品的投資前景又將如何。
小戶型公寓即將出現井噴式供應，據不完全統計，年內正在和即將推出的項目就有26個，總供應量達52萬多平方米。作為商品房市場的小眾產品，小戶型公寓的大量供應，將會給我們提供怎樣的使用價值和投資價值？在宏觀調控和省會城建“三年大變樣”的市場背景下，小戶型公寓產品的投資前景又將如何？上海裝潢網
“我國建設項目中并無公寓的概念，只有居住建筑和公用建筑的區分”，九易莊宸設計有限公司總經理劉曄介紹說，目前市場上的小戶型公寓用地性質多為40年產權的商業或辦公用地，從產品功能而言，它可以居住，可以辦公，也可以是居住兼辦公，它是介于居住和辦公之間的一種產品，可以說，小戶型公寓是市場細分的結果。 上海裝潢網
就功能空間而言，小戶型公寓的功能空間設計特點是“小而全、全而泛”，劉曄介紹說，首先住宅應該具備的功能比如臥室、客廳、廚、衛甚至儲物空間都應具備，但因為使用面積較小，空間設計的靈活性和前瞻性非常必要，許多空間要兼具多重功能。 上海裝潢網
小戶型公寓的集中放量，是開發商適市場需求而動的必然結果。有業內人士分析認為，在石家莊這樣一個第三產業不發達的城市，寫字樓的需求一直被市場看淡，許多商業用地、辦公用地項目的市場前景存在諸多不確定性。與寫字樓相比，小戶型公寓投資門坎較低，市場需求較大，市場風險較小。因此，在商業用地、辦公用地上開發小戶型公寓，也就成了許多開發商化解市場風險的無奈選擇。
■觀點二 多元化生活催生多樣化需求
作為商品房市場上的“小眾”產品，小戶型公寓有著其廣泛的市場基礎。 上海裝潢網
“首先是多元化的生活催生了多元化的需求”，劉曄說，尤其是年輕一代比如80后們的個性化生活，他們對于傳統生活方式不太依賴，主要生活內容也不依賴家庭解決，功能空間彈性較大，既可辦公又可居住。另外，由于住宅價格增長較快，一些收入不算太高的人群，也傾向于在工作地附近尋找低總價的小戶型公寓類產品，可以減少生活成本。此外，在一些好的中學比如一中、二中、四十三中周邊，大量的小戶型公寓因為總價低、租金相對較低，也受到自住和投資人群的青睞。 上海潢
“公寓類產品無外三種功能，一是居住，二是辦公，三是為人們提供酒店式服務”，石家莊金正房地產開發有限公企劃總監段亞說，比如核心商業區毗鄰高端酒店的地段，酒店式公寓的出現，在功能上與高端酒店形成互補，使得消費人群因此而有了多重選擇。
“酒店公寓類產品應該是拎包入住的概念，屬于公寓中的高端產品”，萬象天成執行總經理胡梅說，比如中宏的酒店式公寓，必須具有良好的地段優勢和完善的物業管理，為高端商務人群提供完善的生活服務。
■觀點三 “過渡型住宅”不具說服力
關于小戶型公寓的購買人群，除單身貴族、居家辦公人群、少量商務人群、學校周邊陪讀人群外，另有一種觀點認為小戶型公寓可作為年輕家庭的過渡性居所。 上海裝潢網
“至少在石家莊這個城市情況并非如此”，段亞認為，因為商業用地地價要高于住宅用地，再加上精裝修成本，小戶型公寓產品受成本制約，目前售價普遍高于住宅。而將小戶型公寓作為過渡型居所，其前提是項目周邊的小戶型住宅價格比公寓價格要高很多，比如在北京等城市，年輕人選擇小戶型公寓作為過渡用房就是基于上述原因。而在石家莊，目前住宅價格要低于同地段的小戶型公寓價格，再加上住宅項目受“90/70政策”的限制，其中不乏年輕人可選擇的中小戶型，大家根本沒有理由放棄小戶型住宅而選擇小戶型公寓。 上海裝潢網
盡管如此，但隨著人們生活方式的多元化，一些居住功能齊全的公寓類產品也開始為年輕家庭所認同。河北金城房地產開發有限公司副總經理張黎介紹說，比如金世界的小戶型公寓，因為地處城市金融中心，有不少在周邊工作的年輕家庭買來作為住宅使用。“但他們更看好的是項目距工作單位的距離和周邊配套，并不是所有地段都適用開發此類產品”。
■觀點四 “租不養貸”仍具投資價值
“通常25萬元———40萬元左右的總價，投資門檻不高，小戶型公寓也為大眾投資人群所看好”，胡梅說，尤其是在目前投資渠道狹窄的大背景下，投資房產還是相對穩妥的選擇。 上海裝潢網
“但是受銀行信貸政策的影響，以及90/70政策實施后小戶型住宅的增多”，目前小戶型公寓的投資回報也遠沒有大眾想像的那樣豐厚。張黎介紹說，小戶型公寓的房貸按商業貸款執行，首付四成，并且不能享受住宅按揭的優惠利率，再加上可替代產品的增多，目前小戶型公寓基本處于“租不養貸”的狀況，平均一套公寓每個月兩千元左右的月供，租金水平也就每月1000元左右，這就需要投資者要有一顆平常心。 上海裝潢網
“租不養貸并不意味著沒有投資價值”，胡梅說，因為房價是一個穩定上揚的趨勢，房產增值的收益再加上每月租金收益，完全能夠保證資產的保值增值，對于投資者而言仍然有利可圖。 上海裝潢網
■觀點五 要細辨項目的投資價值
“任何一個產品都存在一定的市場容量和飽和度”，劉曄認為，作為商品房市場的小眾產品，小戶型公寓類產品也不例外，一些地段較差、設計不到位、定位不準的項目，必然會造成滯銷，投資者要細辨項目的投資價值。 上海裝潢網
產品的投資價值與城市地位休戚相關，胡梅說，比如北京作為政治、經濟中心，有許多國際化大公司入住，就會派生出公寓的直接消費人群，而石家莊目前第三產業不夠發達，由此而派生的小戶型公寓居住人群微乎其微。但在城市核心區、核心商圈和金融區，項目的自用人群相對集中，其投資價值也就有了保障。 上海裝潢網
“另一收益穩定的投資產品是學校周邊的小戶型公寓”，比如好的中學周邊，總有大量陪讀家庭需要租房，還有大學周邊，師生們辦公司和各種學習班，出租人群相對穩固，投資前景十分可觀。 上海裝潢網
■觀點六 產品進入細分時代
“作為滿足人們個性化需求的‘小眾’產品，小戶型公寓的產品細分勢在必行”，劉曄說，小眾市場風險性更大，要求產品針對性更強，這就需要開發商認真分析項目的地段特點，在有限的面積內，為目標人群量身設計適宜的功能空間。
比如中學周邊的小戶型公寓，主要用作家長陪讀，就需要具備家庭生活的完整功能，要有兩間臥室，家長、孩子有各自獨立的空間，還要有廚、衛和交流空間，廚房對這樣的家庭是必不可少的，其功能不能弱化，客廳功能可以弱化。
而對于大學周邊的小戶型公寓而言，由于不需要家長陪讀，在功能空間上更要貼近單身貴族的生活需求。許多大學師生經營的公司，需要小戶型公寓必須有商務洽談的功能空間。總而言之，以前那種粗放型的開發已遠遠不能適應市場需求，小戶型公寓產品正在迎來市場細分時代。 上海裝潢網
■觀點七 未來前景謹慎樂觀
談及未來小戶型公寓的投資前景，大家一致持謹慎樂觀態度。 上海裝潢網
“省城于今年啟動的城建‘三年大變樣’工程，必將帶來公寓類產品的更大放量”，劉曄分析說，因為“三年大變樣”的重頭是“四橫六縱”城市主干道兩側，這些區域不可能規劃為住宅，又不可能全部用于開發公建和寫字樓項目，小戶型公寓類產品必將大量推出，初步估計至少將帶來五倍于現有項目的供應量，對于市場容量有限的省城市場而言可謂是不小的挑戰。
此外，隨著90/70政策的實施，小戶型公寓的可替代產品也會越來越多。尤其是在城市中心的住宅項目，其一室住宅配建有燃氣，無論是舒適度還是居家氛圍，都要優于小戶型公寓產品，這使得本來屬于小眾的小戶型公寓產品，其市場需求又因此而分流。 上海裝潢網
即使是在石家莊這個第三產業不夠高端的城市，隨著人們生活形態的多元化，未來小戶型公寓類產品仍有其生命力，劉曄認為，這要求開發商在選址、設計、定位上都要達到相當高的水平，小戶型公寓的產品精耕細作的時代正在到來。
小戶型公寓即將出現井噴式供應，據不完全統計，年內正在和即將推出的項目就有26個，總供應量達52萬多平方米。作為商品房市場的小眾產品，小戶型公寓的大量供應，將會給我們提供怎樣的使用價值和投資價值？在宏觀調控和省會城建“三年大變樣”的市場背景下，小戶型公寓產品的投資前景又將如何？ 上海裝潢網
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