概要: 小戶型從2000年起成為滬上熱點,2001和2002年已經(jīng)風靡于市場。在短短幾年里,從青年公寓、休閑式小戶型、緊湊型辦公,到酒店式公寓、酒店式辦公、商旅客居,再到老人公寓、投資性產(chǎn)權(quán)式酒店和辦公等等,各種新概念圍繞小戶型應(yīng)運而生,并得到了快速的成長。 小戶型產(chǎn)品在地產(chǎn)中特色鮮明。一般來說,它具有面積小總價低、位置優(yōu)越配套全、流通性良好等優(yōu)點。
小戶型從2000年起成為滬上熱點,2001和2002年已經(jīng)風靡于市場。在短短幾年里,從青年公寓、休閑式小戶型、緊湊型辦公,到酒店式公寓、酒店式辦公、商旅客居,再到老人公寓、投資性產(chǎn)權(quán)式酒店和辦公等等,各種新概念圍繞小戶型應(yīng)運而生,并得到了快速的成長。
小戶型產(chǎn)品在地產(chǎn)中特色鮮明。一般來說,它具有面積小總價低、位置優(yōu)越配套全、流通性良好等優(yōu)點。自用者因為其“小而全”的功能將其作為過渡性產(chǎn)品使用,投資者因為資金壓力小、租金可以作還貸而對其熱衷不已。在近幾年的市場中,小戶型產(chǎn)品不斷涌現(xiàn),形象良好、銷售靈活的小戶型產(chǎn)品一般都能銷售得非常火爆。目前市場上一些小戶型產(chǎn)品,像天驕、飛雕、唐朝大酒店等受到追捧,也證明了小戶型項目是有其獨特魅力的。
據(jù)五合國際主設(shè)計師劉力分析,在小戶型一派繁榮的同時,專家們對小戶型的質(zhì)疑從未停息,功能缺陷、采光通風、安全隱患等等問題糾紛不少。隨著這幾年推出的小戶型產(chǎn)品陸續(xù)交房,從物業(yè)的實際使用情況來看,小戶型的種種問題顯得更加突出。
設(shè)計上存在先天不足。部分高層小戶型一梯超過十戶甚至幾十戶,在上下班高峰期電梯容量嚴重不足;多數(shù)小戶型為塔式建筑,分割過密,安全通道阻塞,采光通風性能和安全性都較差。功能性差也是許多小戶型的弊病,部分小戶型住宅沒有煤氣管道,僅靠電磁爐,造成生活缺陷。還有一些小戶型層高不足,業(yè)主在入住后,家具入室后,整個房屋空間便顯得非常局促。
配套不到位。許多業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn),所購小戶型所坐落的地段配套不齊,辦公周邊缺乏商務(wù)配套,酒店公寓缺乏與之相應(yīng)檔次的會所。一家位于新疆路上的物業(yè),當初定位為四星級酒店公寓,并對其高檔會所大肆宣傳,如今這兒竟成了私人經(jīng)營的棋牌室。更有些發(fā)展商乘市場形勢好,將當初承諾的功能層分割**,使整個物業(yè)檔次驟降。
定位不準確。小戶型的火爆使一些發(fā)展商樂此不彼,圖一時之快跟風進入,在事先沒有做好市場調(diào)研和產(chǎn)品規(guī)劃的基礎(chǔ)上就上馬小戶型項目,十分盲目。例如,一些居住型的小戶型公寓卻要承擔商業(yè)類水電費用,使業(yè)主居住成本大大提高,原打算居住的業(yè)主不得不放棄使用,將其租給小公司辦公,造成整個物業(yè)環(huán)境的混亂。
管理不善。后期的管理是區(qū)分小戶型物業(yè)檔次的關(guān)鍵。部分發(fā)展商只注意回收資金,忽視了后期管理,無法達到先期宣傳的高檔管理水準,很多早期的小戶型產(chǎn)品都有此種毛病。管理不善造成小戶型物業(yè)內(nèi)人員混雜,環(huán)境較差,難以增值甚至會造成貶值。反之,現(xiàn)在也能夠看到一些運營較成功的小戶型,它們都具備良好的物業(yè)管理,這些物業(yè)聚集了大量的高端客戶,實現(xiàn)了物業(yè)檔次和使用氛圍之間良性互動,為租戶提供了良好的環(huán)境,也促進了業(yè)主物業(yè)的增值。
周邊環(huán)境差。現(xiàn)在不少小戶型物業(yè)僅為一至兩棟單體樓,無法形成自身的小區(qū),受周邊環(huán)境影響較大。有的項目坐落在棚戶區(qū),環(huán)境差亂,使物業(yè)的形象大打折扣。
承諾無法兌現(xiàn)。一些小戶型項目在銷售時對客戶承諾將有穩(wěn)定回報,一旦項目銷售完畢,發(fā)展商賺得盆滿缽滿之后就抽身而退。留下的攤子既無擔保又無統(tǒng)一經(jīng)營者,管理上很混亂,無法兌現(xiàn)當初的高額回報,損失的是小業(yè)主。
上海錦和房產(chǎn)機構(gòu)地產(chǎn)分析師李軍認為,造成以上眾多問題的原因除了部分發(fā)展商跟風逐利、急功近利的思想之外,還有更深層次的原因。
早在上個世紀九十年代中后期,大量的開發(fā)項目尚未完成便遭遇了經(jīng)濟冷卻,很多發(fā)展商的資金鏈斷裂,項目無法繼續(xù)。2000年以后,隨著樓市的復(fù)蘇,“半拉子”工程開始復(fù)活,或被收購或被再度注入資金改造。由于上個世紀遺留下來的“半拉子”工程以塔樓居多,雖然設(shè)計陳舊,但基本都具備可分割改造的特點。于是“半拉子”工程經(jīng)過分割、改造、包裝,再加上幾句響亮的口號便以各種小戶型形象粉墨登場,未曾料到其作用于市場屢試不爽。許多小戶型的誕生本身是尷尬的,由于設(shè)計、結(jié)構(gòu)等先天原因,改造而成小戶型無法承受起高檔物業(yè)之重。再加上很多項目后期疏于管理,造成了小戶型令人堪憂的現(xiàn)狀。
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