2008年第一周,全國主要城市商品房市場整體成交量出現(xiàn)了大幅萎縮現(xiàn)象,各主要城市房價也有較明顯的波動,向下的趨勢非常明顯。
房價的局部下跌以及房地產(chǎn)交易量的整體性萎靡已經(jīng)讓中國的房地產(chǎn)勢力感到前所未有的緊張和憤怒。
他們開始大規(guī)模地攻擊中國的房地產(chǎn)信貸政策,他們將房地產(chǎn)行業(yè)打扮成"無辜的政策受害者"、群體性痛斥王石誠實的"拐點論"、并要求**解除信貸控制促使房價繼續(xù)飆升。僅僅在一年前他們還在大肆嘲笑**對房價的調(diào)控是"空調(diào)",狂妄地聲稱"調(diào)一次漲一次"。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場完全進(jìn)入了"心理游戲",正常的價格估值學(xué)完全破產(chǎn)。過去將自己塑造成"為富人(有購買力的人)造房子"的任志強(qiáng)已經(jīng)饑不擇食地將所有的中國人口都納入了"購買力人群",以此來證明房價的"永不倒"。真實的情況是,在目前的房地產(chǎn)高昂的價格上,中國的地產(chǎn)是"過剩"的,而支持這一"過剩"的力量恰恰就是普遍性的投機(jī),投機(jī)的土壤則是"對房價永遠(yuǎn)上漲的單邊預(yù)期",簡單地說,在這場遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離正常估值適用范圍的心理學(xué)戰(zhàn)爭中,單邊上揚(yáng)預(yù)期幾乎是唯一的主角,如果它不見了,那么,游戲就結(jié)束了。毫無疑問,目前是這位"主角"生死攸關(guān)的時刻。現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)商以及地產(chǎn)利益階層所要做的是"讓這位主角長久地活下去"。
當(dāng)今世界上研究"脫離正常估值進(jìn)入心理學(xué)游戲的"嚴(yán)重資產(chǎn)泡沫以及單邊預(yù)期關(guān)系的最偉大學(xué)者羅伯特.希勒者)在其最近發(fā)表的論文非常新穎地提出一個有意思的觀點。導(dǎo)致世界這一輪長期化房價泡沫(或者其他資產(chǎn)泡沫)的最核心力量并不是**的過低的利率式或者嚴(yán)重過剩的流動性局面。因為長期資產(chǎn)價格的泡沫是由長期的利率水平以及流動性水平?jīng)Q定的,而經(jīng)他計算,世界的長期(5年以上)真實利率水平并不低(長期的流動性過剩嚴(yán)重程度并不可怕的地步)。但之所以令人驚奇地發(fā)生如此長時間的資產(chǎn)泡沫,貨幣幻覺是一個非常重要的因素。貨幣幻覺帶來對價格上漲的持續(xù)性焦慮和迫不及待地參與,而這種焦慮和參與又反過來促使泡沫進(jìn)一步放大。他的結(jié)論是,房價的突然性反轉(zhuǎn)可以部分消除這種焦慮和參與,降低單邊預(yù)期自我生成的能力,導(dǎo)致市場交易者從心理學(xué)的"螺旋式上升的價格預(yù)期"中解脫出來。如果資產(chǎn)泡沫的受益階層沒法在短時間內(nèi)修補(bǔ)這種"解脫",維持以往的單邊上漲預(yù)期,那么,泡沫將自動揮發(fā),房價將在市場的力量下開始激進(jìn)的調(diào)整。
廣東地區(qū)房價的"領(lǐng)跌"、北京上海的萎靡,已經(jīng)動搖了長達(dá)5年的單邊上漲預(yù)期,即使像地產(chǎn)商說的那樣,"歸咎"于信貸及利率政策,但假設(shè)**真的解除了信貸控制以及降息,那么房價會上升嗎?很大程度上不會,就像羅伯特.希勒說的那樣,**政策可以在合理估值內(nèi)影響資產(chǎn)價格,加息則資產(chǎn)賤降息則資產(chǎn)升,但進(jìn)入高泡沫的心理學(xué)游戲里,**的救助舉動就被市場理解為"資產(chǎn)泡沫無法自我支撐的依據(jù)",其波動的形態(tài)就像股市那句諺語"高位利好,撒腿快跑,低位利空,大膽沖鋒"。羅伯特.希勒舉例,"2001年1月3日,美聯(lián)儲開始一系列降息,當(dāng)天納斯達(dá)克股價指數(shù)暴漲14%。可美聯(lián)儲繼續(xù)大幅調(diào)低利率,納斯達(dá)克指數(shù)卻在當(dāng)年整體性大挫22%,因為市場認(rèn)為美聯(lián)儲這么做是出于泡沫無法自我維系了"。 這個道理同樣適用于,即使信貸、利率放松,也無法阻止未來房價雪崩式下跌,因為,對于目前的價格而言,中國的地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重"過剩"。并且房價在未來3年內(nèi)下跌的幅度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越此前估計。
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