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避免簽約前先把自己置于不利地位，購房人在正式合同談判前經常會輕信售樓人員，輕易付出“定金”，到正式談判時只能被對方牽著鼻子走。

不要輕信售樓人員

售樓處的那些能把死人說活的帥哥靚姐們即使不是相面大師，也基本練就了阿慶嫂察言觀色的本事，購房人可要小心別為了面子丟了金子。

售樓人員磨破嘴皮子讓您掏出的哪怕是幾百元的“誠意金”，目的可不是真讓您表示誠意，而是希望常人不愿白扔錢的心理能在您身上發揮作用，當有人拼命恭維您是“大款”，還在乎這點小錢時，您可想想清楚，不知多少購房人就是這樣栽在了售樓人員手里。

給錢容易要錢難，現在不少商店買件小東西退貨都那么難，別說目前房地產市場并不景氣的情況下，房地產商賣套房了，購房人交出去的錢想再要回來首先過售樓人員這一關就不容易。別看那些賣房的帥哥靚姐們衣著光鮮入時，說不定他們正等著購房人的買房提成買米下鍋呢！不少購房人反映為數不少的售樓人員翻臉不認人，這也不能完全埋怨售樓人員殘酷無情，他們大多沒有基本工資、靠提成生活，商場如戰場，退了您的錢可能就意味著他們生活沒有著落。

房地產商臨時請來的售樓人員流動性很大，只要沒有寫進合同里，他們不會考慮為自己說過的話負責任。房地產商對沒寫進合同的售樓人員的承諾通常也會推得一干二凈。有些朋友出主意“把售樓人員的承諾錄音下來”，也許會起到一定作用，但筆者要提醒購房人注意的是：現在雖然高法在司法解釋中同意把錄音作為證據，可購房人如果找不到被錄音的人，如何證明錄的是誰的音呢？更何況有了書面合同，法官判案一般都會以書面合同約定為準。

“定金”難退

售樓人員過去會用建設部的《商品房銷售管理辦法》游說購房人付出定金，今后售樓人員還會用《北京市城市房地產轉讓管理辦法》對購房人進行繳納定金的游說。

但筆者提醒購房人注意的是，《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十七條雖沒像建設部的《商品房銷售管理辦法》那樣在“房地產開發企業在簽訂合同前收取預付款性質的費用的，在簽訂預售合同時，所收費用應當抵作房價款；未能簽訂預售合同的，房地產開發企業應當向預購人返還所收費用”后寫上：“當事人之間另有約定的，從其約定。”但還是在用詞上回避了“定金”二字，原因是地方法規和主管部門規范性文件都無法逾越《中華人民共和國擔保法》第八十九條：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金”的法律條文規定。而房地產商的認購書幾乎一致的將認購款寫成“定金”。

關于“定金”問題如何處理，筆者建議購房人更應關注《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。購房人要想主張退回定金并得到法院支持，首先要能證明不能簽約“是因不可歸責于當事人雙方的事由”，做到這一點，顯然并不容易。

購房人一定要清楚，錢放在自己口袋時，您在售樓人員眼里是“爺”，是“奶”，簽認購書前一定要充分利用自己這時的有利地位，先向售樓人員要正式合同和補充協議看看里面的條款您是否基本接受，并要求房地產商一定在認購書上白紙黑字寫明：“買方在支付____金（叫什么金都行，但一定不要寫“定金”）后與賣方不能就所購房屋合同或補充協議條款達成一致時，買方隨時可以要求賣方退還已交款項，賣方應在接到買方要求____日內（法定節假日順延）將上述全款退還買方。”否則，購房人如果不肯放棄已吐出的血，就只有被售樓人員繼續牽著鼻子走了。