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概要： “提著自己的行李箱就可以住進新房”，免除了裝修的苦累臟，全裝修房看起來更符合世界潮流。然而，一個不可回避的事實是，由于缺乏相應(yīng)的政策法規(guī)作為保障，全裝修房在合同訂立、工程質(zhì)量、售后服務(wù)等方面存在諸多問題，這也讓市民對全裝修房懷著愛恨交織的尷尬心態(tài)。眼下，房市又開始回暖甚至變熱，有關(guān)房屋質(zhì)量的糾紛再次進入人們的視野。
“提著自己的行李箱就可以住進新房”，免除了裝修的苦累臟，全裝修房看起來更符合世界潮流。
然而，一個不可回避的事實是，由于缺乏相應(yīng)的政策法規(guī)作為保障，全裝修房在合同訂立、工程質(zhì)量、售后服務(wù)等方面存在諸多問題，這也讓市民對全裝修房懷著愛恨交織的尷尬心態(tài)。
眼下，房市又開始回暖甚至變熱，有關(guān)房屋質(zhì)量的糾紛再次進入人們的視野。
全裝修房七成滿意
近幾年，隨著**以及品牌開發(fā)商大力推廣全裝修房，上海全裝修房在新房市場的比例大幅上升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，初步規(guī)劃到2010年，上海市全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達到60%至70%。
全裝修房腳步臨近的同時，全裝修房的糾紛也在直線上升。根據(jù)上海市消費者權(quán)益保護委員會的調(diào)查結(jié)果顯示，上海全裝修房總體滿意指數(shù)為73.16，其中購房者普遍關(guān)心的工程滿意指數(shù)和裝飾材料品質(zhì)滿意指數(shù)只有70.35和71.48，排在所有調(diào)查項目的末位。
目前上海全裝修房的主要問題是：消費者在購買全裝修房前，主要依賴對樣板房的主觀感受，對裝修材料以及電器設(shè)備的約定大多只是概括性地指定品牌，而對具體型號不作約定。并且，開發(fā)商一般對樣板房存在過度裝修，實際交房后，購房者前后感受有落差，從而引發(fā)主張開發(fā)商違約，應(yīng)當(dāng)按照樣板房實際交房的訴訟。
有業(yè)內(nèi)人士認為，樣板房視為對合同內(nèi)容的補充，在合同約定不明的情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照樣板房中的裝修以及設(shè)備型號實際交房。但也有人認為，開發(fā)商只要按照合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)交房即可，樣板房只具有參觀作用，不是合同約定的內(nèi)容。記者從相關(guān)法院了解到，以樣板房為標(biāo)準(zhǔn)索賠在司法實踐中不具有可操作性。
以“精裝房”逃避責(zé)任
“購買了全裝修房，我卻比買了毛坯房更鬧心。”市民張先生花了70余萬元購買了位于浦東新區(qū)的一套全裝修房。可是，他發(fā)現(xiàn)房屋的層高“縮水”，不足交易時開發(fā)商承諾的2.9米。同時，他發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的插頭并非防濺插頭，而空調(diào)消毒柜、脫排油煙機也不是與樣板房同型號或同檔次產(chǎn)品。墻紙、插頭、玻璃門等物件不是違反合同或廣告宣傳資料的約定，就是違背國家法規(guī)或有關(guān)部門頒發(fā)的條例。面對這個“滿身是病”的房屋，張先生一紙訴狀將開發(fā)商告上法院。
而經(jīng)過審理，法院認為從原、被告訂立的合同來看，合同上對廚房間的插座類型并未作明確約定，且從相關(guān)法規(guī)來看，對廚房間安裝防濺插座也并未作強制性規(guī)定。至于是否需要更換與樣板房同型號或同檔次的空調(diào)、消毒柜、脫排油煙機等，經(jīng)庭審調(diào)查，在雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中，已明確約定：本合同簽訂之后，開發(fā)商在簽訂本合同之前所作的陳述、提供的售樓書等宣傳資料、模型與本合同不一致的，以合同為準(zhǔn)，且在該合同中，僅對空調(diào)、消毒柜、脫排油煙機的品牌作了約定，對型號并未明確約定。由此，法院并沒有支持張先生關(guān)于更換插座、空調(diào)等物件的訴請。
上海市住房保障和房屋管理局法規(guī)處副處長江丹告訴記者，目前的法律法規(guī)還沒有對全裝修房作過完整、科學(xué)的法律定義，也沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。按照建設(shè)部的商品住宅裝修考核的提法，所謂的全裝修房是指房屋交付前所有規(guī)模的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。
“這種提法是非常概括的，在房地產(chǎn)市場中，沒有開發(fā)企業(yè)使用這么一個概念，在廣告中，大家看得比較多的是‘精裝修房’的提法。”江丹表示，部分開發(fā)商偷換了“全裝修房”的概念，因為“精裝修房”沒標(biāo)準(zhǔn)。而開發(fā)商所謂的“精裝修房”，其實不過是毛坯房加普通裝修。開發(fā)商用“精裝修”，既作賣點，又規(guī)避自身的責(zé)任。現(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)也不愿意對裝修材料的品牌、型號、等級等作明確具體的規(guī)定，只采用一些“高級”、“進口”等不確定的模糊表述。有的開發(fā)商不履行合同約定，擅自變更裝修標(biāo)準(zhǔn)，使用劣質(zhì)或與合同約定不同品牌的材料，也讓購房者頗為頭痛。如衛(wèi)浴和空調(diào)品牌雖是知名的品牌，但采用的型號卻屬于該品牌的中低檔產(chǎn)品，隱蔽工程的建材品質(zhì)更是沒法提。
簽約“一房兩合同”
市民陳女士近日也遇上了一件煩心事：她購買了一套全裝修房，質(zhì)量問題不計其數(shù)。當(dāng)她拿著瑕疵證據(jù)來到開發(fā)商處投訴時，卻吃了閉門羹。原來，她購房時簽訂了兩份合同，與開發(fā)商簽訂的只是毛坯房售樓合同，而裝修部分是與施工單位簽訂的。
陳女士遇到的“一房兩合同”的現(xiàn)象在全裝修房買賣中并不少見。江丹表示，有的開發(fā)企業(yè)不愿意承擔(dān)裝修工程的質(zhì)量保修責(zé)任，就采取一些變通性的方法。比如，只與消費者簽訂毛坯房買賣合同，裝修的部分要求購房人和裝修的施工單位來簽訂，開發(fā)企業(yè)就能逃避掉一部分質(zhì)量保修的責(zé)任。還有的企業(yè)，與買房者和裝修單位簽訂三方協(xié)議，在三方協(xié)議里，開發(fā)企業(yè)明確將裝修工程質(zhì)量保證責(zé)任推給裝飾工程的施工單位，一旦發(fā)生裝修工程質(zhì)量糾紛時，購房者沒有辦法根據(jù)合同約定去追究開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，而只能到裝修工程的施工單位去要求索賠，這對消費者的權(quán)益保護是非常不利的。
甚至還有一些開發(fā)商與消費者簽訂合同時將自己的違約責(zé)任降低，如在合同附件中約定違約賠償金是裝潢設(shè)備差價的一半，這樣一來，開發(fā)商即使違約使用劣質(zhì)或不合格品牌的材料，也只需賠償原約定材料與現(xiàn)在使用材料差價的一半，如此違約賠償顯然降低了開發(fā)商的違約成本，這種“有準(zhǔn)備的違約”對消費者是極大的不公。
由于開發(fā)商的強勢，在簽訂合同時消費者不得不接受這種顯而易見的不公平。其實，對于全裝修房，開發(fā)商應(yīng)是裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，理應(yīng)負責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。然而，“一房兩合同”使得開發(fā)商、裝潢公司等單位之間互相推諉，問題一直得不到解決。
分戶驗房“形同虛設(shè)”
隨著上海市全裝修房工作的推進，質(zhì)量糾紛問題也越來越多地暴露了出來。
“全裝修房的設(shè)計和施工過程基本上處于開發(fā)企業(yè)單方面的控制之下，在預(yù)售階段雖然購房人已經(jīng)參與其中，有了法律上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但是購房人本身沒有辦法參與到開發(fā)企業(yè)的后續(xù)建設(shè)中。”江丹認為，由于單套房產(chǎn)是作為一個獨立的商品**的，且購房者所關(guān)心的裝飾裝修問題也是落實到單套房產(chǎn)上的，所以全裝修房要避免交房后的糾紛，就應(yīng)該做到“一房一驗”。但現(xiàn)在的事實是，大多數(shù)全裝修住宅的工程質(zhì)量控制是采用整體驗收的方法進行，缺少了個性化的“分戶驗收”，使得業(yè)主利益不能得到保障。
她解釋道，開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可或銷售之前，如按全裝修房進行銷售的，應(yīng)當(dāng)將裝修項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)進行備案，要提供一個全裝修房的樣品房，這個樣品房要包括所使用材料的詳細清單，并且要求樣品房在商品房交付使用的多少天內(nèi)是不得拆除的。全裝修工程使用的材料設(shè)備都要報相關(guān)部門進行備案，要符合設(shè)計和相關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的質(zhì)量文件。
而目前，一些開發(fā)企業(yè)為圖驗收方便，以毛坯房整體辦理施工備案。目前我國的建設(shè)法對建筑工程的監(jiān)理和質(zhì)量驗收有規(guī)定，但是在實踐過程中，商品房項目的監(jiān)理和質(zhì)量驗收，目前只確定了毛坯房的等級和質(zhì)量，對全裝修房的裝修和裝飾還沒有納入監(jiān)管范圍。
江丹認為，全裝修住宅雖然是個整體工程，但全裝修房應(yīng)當(dāng)有一個分步驗收的規(guī)定，按照相關(guān)規(guī)定和樣板房的標(biāo)準(zhǔn)，對每戶(套)的質(zhì)量和使用功能進行驗收，作為住宅整體工程竣工質(zhì)量驗收的組成部分。監(jiān)理部門對全裝修工程要依法進行全面監(jiān)控，備案機構(gòu)應(yīng)該在工程竣工驗收證明上注明該工程為全裝修工程。
