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    商業地產招商中往往進于信奉廣告的力量，通常采用大幅度的媒體投放來支持招商的進行，很多地產營銷代理公司甚至陷入了沒有廣告支持就無法招商的境地；商業地產該如何更有效率的進行招商？如何在低廣告投入的情況下完成招商呢？

    [背景]09年2月2日，山東泰安朱總趕赴青島，與我洽談商場招商的合作事項；朱總在泰安租賃了一處四層樓的空樓，因看好當地的商業發展，想將該項目做成綜合性購物商場，請我們幫他快速的完成招商，盡量趕在五一黃金周時營業，而但同時透露因為工程需要，他沒有充裕的資金來進行廣告支持，希望我們能盡量低的進行廣告投放。

    2月4號，我帶項目組抵達泰安，對項目本身及泰安當地商業環境進行了深入了解調研，進行了綜合評析:

    1）項目本身：該項目總共四層樓，營業面積七千多平，帶有三間大型網點，前身是當地的一家老字號國營商場，倒閉后易主一次經營手機，因經營不善不到一個月就倒閉，

    2）環境：該項目所處位置位于泰安火車站附近，人流量龐大，處在泰安的商業圈財源大街商圈的最西首，但卻是最臟亂差的位置，周邊全是臨街門面房，基本沒有裝修，以經營劣質貨為主。

    3）競爭對手：當地相同規模的有鑫鑫購物城、四林商城，還有一家女人風廣場，其中鑫鑫購物城是一年前開業的，位于財源大街中端，經營模式是單鋪租賃式，商場內裝修風格時尚潮流，在當地較有時尚感，具有A、B兩座店，現在的C座正在對外招商；

    四林商城位于我們的項目斜對面，距項目僅僅二百米，是一家老商場，單鋪租賃式，裝修已經老化，經營定位主要是中低檔商品，但客流量很大，是當地低檔購物場所代名詞；

    女人風廣場是正在準修的一家商場，定位時尚女裝，也準備在五一前后開業，但其不在主商圈之內，日人流量很小。

    做完調研后，結合消費群分析，我們迅速為徐總做了項目規劃，并同步展開了招商工作；

    將項目定位個性化

    經過對商圈內主要購買力拉動群體分析，我們發現在項目所在的財源大街，其購買力主要拉動群體集中在大學生群體、剛畢業及工作兩到三年內的年輕群體，并且，泰安市所有從高校進出市內的公交車都路過我們的項目門前，項目屬于近水樓臺；于是我們放棄了投資方原先想做成像四海商場一樣的綜合性商場的思路，而是將項目規劃成了只針對年輕群體的時尚購物廣場，主要定位于16-29歲的年輕人群，商品價格定位于中檔偏低，略高于四林、明顯低于鑫鑫商場，為了使顧客一眼看出商場定位，將商場命名為：青春港時尚購物廣場；主營服裝、飾品、化妝品、箱包鞋帽等年輕類產品。

    在裝修上采用潮流時尚的設計風格，異形造型色彩絢麗的走廊大燈與黑色的吊頂色彩，讓人一進大廳就能感受到個性潮流的購物氛圍，完全迎合年輕群體個性張揚的風格。

    創新經營模式

    我們發現鑫鑫與四林以及女人風廣場采用的都是單鋪租賃，全部由業戶自行裝修、自主封閉式經營，都是三面玻璃圍墻，只留一個小門進出顧客，自由定價自由還價，并且顧客購物后如果想退換貨簡直比登天還難；