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概要： 任志強：全球這么大的貨幣發行量定會引發通脹，但中國短期內不會出現。潘石屹：寬松的貨幣政策造成的通脹預期正使資產泡沫膨脹。王石：當前房價維持不住。近期，樓市銷售量不斷上漲，樓價也節節上升，目前的房價已經接近2007年的水平，這不免引起人們的擔心，房價如此快速的上漲，會不會滋生泡沫。基于通脹預期下的瘋狂購買房產保值是否夸張。下半年樓市的走向將如何。
任志強：全球這么大的貨幣發行量定會引發通脹，但中國短期內不會出現。
潘石屹：寬松的貨幣政策造成的通脹預期正使資產泡沫膨脹。
王石：當前房價維持不住。
近期，樓市銷售量不斷上漲，樓價也節節上升，目前的房價已經接近2007年的水平，這不免引起人們的擔心，房價如此快速的上漲，會不會滋生泡沫？基于通脹預期下的瘋狂購買房產保值是否夸張？下半年樓市的走向將如何？房地產市場是否又走進了新一輪的“泡沫時代”？
■ 樓市現三高
1房價高 千元跳躍式 最猛漲五千
根據最新統計數據顯示，北京市5月份新開盤項目的整體均價為13925元/平方米，環比4月份每平方米上漲了1688元，漲幅達13.8%，而進入6月，其上漲勢頭依然兇猛，從有記錄的開盤均價統計來看，欲開盤項目的整體均價在15764元/平方米左右，環比5月份其漲幅依然高達13%。
在北京工作了8年的小周近期看房時，發現他看中的位于朝陽區東四環的東恒時代家園項目價格已經達到20000元/平米，而在5月份，該項目的價格還是16000元/平米，短短一個月時間，就漲了4000元。“真沒有想到漲這么快。”小周有些后悔當初的猶豫不決。
而這只是近期北京漲價潮的一個縮影。據搜房網新盤數據監控中心的監測顯示，4－5月間，北京共有36個項目漲價，最大漲幅達到5200元/平方米；而6月份新入市的項目中，老項目基本都在前期價格基礎上上漲了千元。比如潤澤悅溪4月初均價10300元/平方米，5月漲到11800元/平方米，6月新入市的918號樓報價上漲到13300元/平米；保利西山林語目前均價12000元/平方米，新開的樓價為13000元/平方米。
同時，房價上漲的猛烈勢頭在7月份也沒有任何“剎車”的跡象。據新浪樂居目前掌握的情況，7月份開盤的項目依然呈現“千元跳躍式”的上漲趨勢。例如位于管莊的北京新天地，6月開盤均價10500元，7月份將開盤的均價就變為11800元；位于廣渠路的首城國際中心，原本計劃6月份開盤的樓座被推遲到7月份開盤，而均價也從原先的14500元直升至16000元以上。這種漲幅已愈發呈現出與2006和2007年樓市類似的特征。
2銷量高 價高市更高 搶房如搶菜
盡管房價一再走高，但是銷售卻屢屢傳來熱銷的聲音。2007年搶房子的現象再次出現。這讓開發商賺得盆滿缽溢，一改滯銷的愁眉不展。
記者從位于雙井橋附近的首城國際中心的售樓處了解到，當天現場看房的人很多。可是銷售只讓記者登記了名字，并告訴記者7月份要開的房子就不用想了，肯定買不到了，要買就買以后推出的房子。該房子的售價最初為10800元/平方米，據估計7月份要推的房子售價可能到16000元/平方米左右。即便價格漲了這么多，還是不好買。
日前，天洋城二期南區36、41、42號樓正式發售，開盤均價為4680元/平方米。記者在現場目擊，售樓現場人山人海，火爆異常。截止到下午4點，天洋城推出的520套房源已經成功售出460套，銷售率近90%。位于廣安門橋附近的華潤置地·西堤紅山二期開盤當日約1000組客戶兩千余人到場排號購房。短短兩天，二期共成交近600套精裝公寓，實現銷售金額達到10億，創下2009年京城開盤銷售額最高紀錄。據悉，此次西堤紅山二期開盤均價在18000元/平米左右，部分東西朝向的戶型均價約15000元/平方米。排號選房的消息放出后，居然出現了不少客戶連夜排隊等號的情況，供不應求的景象讓不少到場的客戶和記者頗為震驚。
3地價高 冰窖改火爐 土地也發燒
3月份，北京的土地市場還一片清冷，基本都是底價成交，但進入5月份后，土地市場似乎進行了一個180度的大轉彎，從極冷轉向極熱，頻頻出現高溢價土地，溢價100%的地塊比比皆是。進入6月份，土地市場更是瘋狂，天價地此起彼落，接近周邊項目售價甚至超過售價的土地也開始出現。
5月21日，經過89輪激烈競價后，廣渠門外10號地被富力地產以10.22億元獲得，該成交價為掛牌起始價的3.42倍，樓面地價為15141元/平方米，成為北京單價最貴土地。
時隔1個月，6月26日，朝陽區奧運村鄉(水源九廠東側)地塊拍出了19.6億元的天價，去除2萬平方米安置房面積，該地塊單價為15217元/平方米，刷新北京單價最貴土地紀錄。
僅僅4天后，6月30日，廣渠路15號地拍出40.6億元“全國地王”最高價后，再次刷新北京單價最貴土地紀錄，樓面價高達15320元/平方米！
此外，5月份以來，幾乎大部分需要拍賣的土地都會吸引來十多個開發商舉牌，報價之高，一次次超過業內的心理預期。瘋狂程度，直逼2007年。
土地市場又開始發燒。
■兩大原因推動樓市驟熱
原因一：貨幣政策大力推動
聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，房價暴漲的最根本原因是當前的貨幣政策。他指出，為了抵御全球金融危機的影響，自2008年10月起，中央**迅速調整了貨幣政策，開始向市場大幅注入流動性。
據央行披露的數據，2009年1-4月份全國新增人民幣貸款5.2萬億元，已經遠遠超過此前十年的平均新增信貸規模。上海易居預計2009年全年，全國新增人民幣貸款將達到或超過8萬億元。國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松甚至表示,按照前5個月信貸規模的慣性增長,全年信貸增長規模將達到10萬億元。
楊少鋒認為，貨幣供應量短期大幅增加，而短期內社會商品總量卻沒有明顯增加，結果一定就是商品價格的大幅上漲，這種大漲通常是以固定資產價格的暴漲為序幕的。
SOHO中國董事長潘石屹也認為上半年房價上漲，地價飆升，與今年以來寬松的貨幣政策有很大關系。“4萬億投資，相當一部分進入了樓市和股市，必然會推動房價上漲。”
原因二：被放大的通脹預期
貨幣流動性過剩，必然會帶來通脹可能，但目前樓市對通脹預期的反應似乎過了頭。
從3月份開始，樓市就徘徊著“通貨膨脹”這個幽靈，不僅開發商面對媒體不斷強調通貨膨脹的高度可能性，就連售樓處的售樓員也開始頻頻提及要通貨膨脹了，買房要趁早，固定資產最保值。
三人成虎，當一句話被反復重復后，就變成了現實——從5月份開始，大量尋求保值增值的資金涌入樓市，成功接下三四月份由剛需掀起的購房熱潮，并順利將房價再推上一個臺階。
記者身邊不少朋友都在詢問，會不會通貨膨脹，現在買房是否能抵御現金貶值？甚至有多位提前了購房計劃，出手“搶房”去了。
終于，在開發商反復的強調中，通貨膨脹首先出現在樓市中。
楊紅旭告訴記者，按正常的經濟規律，通脹預期年內都不應該對房價產生大規模影響，但是，如果通脹預期的信號被放大，甚至成為市場的主流聲音時，通脹對房價的影響將會提前來到市場。
■短期房價預測
第三季度房價繼續上漲
亟待政策干預
楊少鋒認為，寬松貨幣政策帶來的流動性過剩因素加上國家此前刺激房地產消費的減少房地產交易稅、降低首付比例等政策，房地產需求的大幅回暖已經大勢不可逆轉，中央**如果沒有針對性政策出臺，中國房價再度暴漲已不可避免，中國老百姓千辛萬苦所積累的財富也將同時大幅縮水。
楊紅旭認為，一方面，樓市的復蘇的確對振興經濟有重要作用，但另一方面，投資投機需求的卷土重來，在把普通住宅消費“擠出”的同時，也擠出了其它商品的消費，從而抑制實體經濟復蘇。因此，“房地產市場脫離宏觀經濟，靠投資投機需求、造房價泡沫，既不利民生，也無助于經濟健康發展。**必須予以重視，審慎待之。”
剛性需求萎縮
面對不斷高企的房價，購房者再次捂緊了錢包。
據央行第二季度的調查，居民購房意愿仍處于較低位置——準備在未來3個月內購買住房的居民占比為15.8%，比上季減少了0.9個百分點。
原計劃今年年中購房的蕭女士暫停了購房計劃，“房價上漲太快了，已經超過2007年最高點，但收入沒有增加，甚至福利還有所降低，這樣一來，我的家庭收入和房價的距離更大了，超過了我的預期。”同時，蕭女士認為，這一波房價上漲，主要還是**的救市政策和銀行放貸造成的，“政策改變很容易，房價太脫離現實，我相信**還是會出手的”。
■泡沫將會帶來的風險
實體經濟嚴重失血
在6月20日召開的首屆西部金融論壇上，中國人民銀行調查統計司司長張濤也表示，此輪投資帶動中國經濟增長有一個明顯特點，就是**投資沖在前面，民間投資落后。“目前企業虧損的速度有所緩和，但民間投資的意愿仍不強烈，所以這個基礎不是很穩定。”
即便是沖在前的**投資也沒有全部落到真正需要振興的實體經濟中去。近期，多份研究報告表明，寬松貨幣政策帶來的大量放貸都進入了股市和樓市。
據國家統計局公布，今年前5個月城鎮固定資產投資53520億元，同比增長近33%，同時工業增加值、發電量等也有好轉。然而，最為關鍵的出口卻仍是近25%的負增長。
楊紅旭指出：“有限的資金花在投資投機上面的多了，用在實體經濟上的相應就少，而實體經濟不復蘇，居民就業與收入就無法好轉。”
近期在北京先后拿下兩塊地王的中國電子和中化方興引起了業內的關注，這兩個資金雄厚的企業背后，都有著實體企業支撐，這讓人無法不聯想到2005年、2006年大量實體企業進入房地產行業的情況。上一波實體經濟大失血推動了2007年樓市的泡沫，為2008年的寒冬埋下隱患。如今，又一次出現了實體經濟進入房地產的苗頭。
消費意愿嚴重下降
實體經濟不振，勢必帶來消費者對未來預期的信心缺失，同時減少消費意愿。
據中國人民銀行2009年第二季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，45.4%的居民認為當前“形勢嚴峻，就業難”，是1999年開展調查以來的最低水平，未來收入信心指數僅為3.4%，比去年同期降低了16.9個百分點。隨之而來的是，居民消費意愿下降，僅有15.1%的城鎮居民選擇“更多地消費”，降至歷史最低；儲蓄和投資意愿增強。
市場重現不理性
在房價和地價的飆升下，市場重現不理性情緒，并且有擴散的趨勢。
6月中旬，潘石屹還認為廣渠門外10號地的天價成交是個個例，雖然不排除這塊地會帶動其他開發商的不理性行為，但是市場還是理性為主的。半個月后，當潘石屹親身經歷了廣渠路15號地拍賣現場后，很是感慨，認為“市場又瘋狂了”。
認為市場重現瘋狂的還有北京易居房地產研究所副所長牟增彬。他的擔心主要來自土地市場的瘋狂。北京接連出現天價地塊，讓牟增彬擔心這一趨勢不但會在北京市場擴散，而且會很快影響到全國市場。“如果再出現幾塊這樣的天價地塊，明年的土地市場不可想象”。
而華業地產副總經理陳云峰感覺到從北京、上海刮來高地價之風已經刮到了二、三線城市，長春、大連等二線城市已經出現開發商爭相拿地的現象。
與土地市場的不理性相吻合的是住宅市場從5月份開始陸續出現連夜排隊購房現象。在售樓員不斷提及的通脹預期和漲價信號暗示下，越來越多的購房者開始迷失，面對開發商推出的有限房源，購房者甚至產生了“只要搶到一套房子就行”的念頭。
■專家說泡沫
亞豪機構副總經理任啟鑫
泡沫分析：目前泡沫還不明顯
預測房價：短期內價格仍將維持上漲趨勢
任啟鑫認為，本輪房價的上漲行情發端于購房需求的集中釋放，旺盛的購買力對價格起到了有力的支撐，購房消費更多的是真實的剛性自住需求，泡沫成分并不明顯。但是，在4月樓市銷量突破歷史新高后，5、6兩個月銷量雖略有回落，但仍在高位運行，房價的上揚勢頭雖然抑制了部分剛性需求的繼續釋放，但同時也帶動了投資性需求的復蘇，樓市消費結構的變化使得進入市場的資金量仍在增長，在購買力膨脹的作用下，短期內價格仍將維持上漲趨勢。一旦再度引發2007年的消費恐慌，價格暴漲，樓市泡沫也將就此衍生。
協成機構副總經理繆培丹
泡沫分析：資金入樓市產生更大泡沫
預測房價：下半年房價仍走高
繆培丹認為，剛性需求在今年上半年集中爆發，成交量處于高位，目前樓市價格處于快速上漲的態勢，可謂是“量價齊升”，投資性需求近期的大量入市也有推高房價的趨勢，不少項目的價格已超過2007年的歷史最高水平；另一方面，由于市場快速回暖給開發商帶來足夠的信心，土地價格也一路走高，可以預見，房價和地價將會相互影響，在一定時期內雙雙走高，樓市新的泡沫正在形成中。
目前京城樓市已連續8個月“供不應求”，供需比例的差異造成樓市價格下調的空間幾乎不存在，今年下半年的房價應該處于持續上升的狀態，而由于現階段我國宏觀經濟形勢尚不穩定，在貨幣上會繼續采取寬松政策，以擴大內需，下半年信貸量仍將繼續增加。從短期看，**應該不會對房地產市場有過多的干預，起碼在上調貸款利率和收緊二套房貸上不會有新的政策。所以，下半年樓市的價格仍將走高。
繆培丹指出，樓市價格的上漲速度已遠超普通百姓的跟漲能力，如果下半年還處于“瘋漲”的狀態，那么樓市的泡沫將更加嚴重，樓市的再次調整將成為必然。
中原地產華北區總經理李文杰
泡沫分析：失控暴漲風險越來越大
預測房價：房價要漲回2007年水平
李文杰日前在博客中表示，現在樓市過熱嗎？有泡沫嗎？我們最近看到的實際是房價持續在漲，但是租金卻持續下降，房價已經要漲回2007年水平，但是租金卻比最高時下降了20%-30%，背離情況越來越嚴重，現在購買房產出租的租金凈收益不足4%，換句話說，樓市泡沫已經再現，出現失控暴漲的風險越來越大。
21世紀不動產市場分析師孟奇
泡沫分析：大規模泡沫產生條件尚不充足
預測房價：價格逐漸回調至合理范圍
孟奇認為，從需求角度來講房價上漲的原因可能是需求被抑制之后在一段時間內自住型、改善型需求集中釋放，也有可能是市場流動性增強引發的投資性需求增加，其中只有當大量投資性需求集中釋放，引發價格過快上漲并遠超過其真實價值時才會形成房價的泡沫，然而據21世紀不動產監測數據顯示，目前北京樓市投資客所占比重僅在15％左右，與2007年的30％相比仍屬于較低水平，并且短期內以自住需求為主的市場結構發生變化的可能性較小，此外近期北京樓市價格月均環比漲幅均在5％以內，并且從目前來看，這種上漲還僅是改善型和自住型需求集中釋放所致，因此樓市泡沫大規模產生的條件并不充足。
國家信息中心專家委員會委員高輝清
泡沫分析：有些地區已經形成泡沫
預測房價：庫存沒消化完價格不會暴漲
高輝清在日前閉幕的北京國際金融論壇2009夏季報告會上表示：“買房防通貨膨脹的理由基本上是不成立的。”他認為，房價大幅上漲的背后存在投機行為，未來樓市可能出現新的調整。
高輝清認為，有些地區的房價已經開始形成泡沫，并且可能會破滅。“第一，今年即使銷售量已經很大，但是庫存依然不少，一般來講，庫存沒有消化完，行業景氣不會上升，庫存沒有消化完，價格不可能會上去，更不用說價格暴漲了。第二，無論是學者還是有關方面，都認為現在的房價依然偏高，這毫無疑問。第三，未來中央要下力氣建保障性住房，建廉租房，這些房子地段差不多，質量也不會差特別遠，但價格會差很遠，這些房子一旦推上市，此前高高在上的商品房就會往下掉，如果其他環境再不好，會跌得非常兇。”
因通脹預期，買房保值成了近期市場最熱的話題。高輝清認為從歷史上來看，這個理由基本上是不成立的，“現在美國的房子還是在不斷地下跌，而且最少跌到明年底，為什么美國不保值，中國就要保值；中國房地產價格比美國還要高，保一個價格高的房地產，這不成立。國內房價這么大幅的漲價，里面可能存在投機的行為，換句話說就是存在泡沫。”
