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　　律師教您 明明白白收新房

　　期待已久的新房終于要交工了，這件本來(lái)帶著喜悅和激動(dòng)的事情，往往因?yàn)闃I(yè)主不懂收房或收房時(shí)未注意到，而造成入住后生活不便甚至引發(fā)糾紛。那么究竟怎樣才能輕松、順利地住進(jìn)新房，避免出現(xiàn)這些問(wèn)題呢？

　　三書(shū)一證一表 缺一不可

　　從接到開(kāi)發(fā)商收樓通知單的那一刻起，收房行動(dòng)就正式開(kāi)始。陜西圣迪律師事務(wù)所律師陳安軍告訴記者，近年來(lái)，因房屋引發(fā)的糾紛越來(lái)越多，從這些案例中不難發(fā)現(xiàn)，這是由于部分業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)遺漏了一些細(xì)節(jié)所致。

　　用什么來(lái)驗(yàn)收？陳安軍說(shuō)，首先應(yīng)看清開(kāi)發(fā)商約定的交房時(shí)間，確定具體收房日期，看看購(gòu)房合同中的相關(guān)約定，仔細(xì)研究約定內(nèi)容；要求開(kāi)發(fā)商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，索取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》（簡(jiǎn)稱“三書(shū)一證一表”），還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如《住戶驗(yàn)房交接表》（房間功能分區(qū)及標(biāo)的物詳列各項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容，如客廳樓板、陽(yáng)臺(tái)地面等）與驗(yàn)收意見(jiàn)表（如《樓宇驗(yàn)收記錄表》）等，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致，只有證件齊全了，才能簽署入住單。

　　丈量房屋面積 便于維權(quán)

　　“收房時(shí)要丈量實(shí)際面積，因?yàn)檫@個(gè)最容易引起日后的糾紛。”金鏑律師事務(wù)所律師陳川認(rèn)為，有關(guān)房屋的糾紛，大多都屬于合同經(jīng)濟(jì)糾紛，其中有一類(lèi)就是因?yàn)榉课菝娣e與合同約定產(chǎn)生了差異。所以，在收房中，最好能實(shí)地丈量一下房屋面積，核對(duì)合同約定，以免將來(lái)引發(fā)糾紛。

　　據(jù)陳川介紹，按照合同的約定，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中會(huì)允許交房時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)一定的差異（含誤差），并且將差異范圍做了一個(gè)規(guī)范處理。當(dāng)差異值為±0．6％以內(nèi)（含本數(shù)）時(shí)，雙方不作任何補(bǔ)償；當(dāng)差異值為±0．6％以上（不含本數(shù)）至±3％以內(nèi)（含本數(shù)）時(shí)，雙方按購(gòu)銷(xiāo)合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；當(dāng)差異值超過(guò)±3％以上（不含本數(shù)）時(shí)，購(gòu)房者可以不再支付超出3％的部分，而如果少的比3％更多時(shí)，購(gòu)房者可以選擇多退少補(bǔ)也可以選擇退房。“從房屋交接的實(shí)踐來(lái)看，由于對(duì)商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算方法不甚了解，多數(shù)購(gòu)房者只注重對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗(yàn)收，而忽視對(duì)房屋面積的核實(shí)。”陳川說(shuō)，實(shí)際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房?jī)r(jià)，對(duì)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購(gòu)房屋的銷(xiāo)售面積十分必要。

　　查看房屋細(xì)節(jié) 以免后患

　　陳安軍舉了個(gè)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生糾紛的案例，事情其實(shí)不大，就是因?yàn)樯舷滤艿烙幸稽c(diǎn)問(wèn)題，本來(lái)是建筑施工中出現(xiàn)的瑕疵，但因?yàn)椴皇窃谑辗繒r(shí)發(fā)現(xiàn)而是入住后才發(fā)現(xiàn)的，結(jié)果開(kāi)發(fā)商對(duì)此不予承認(rèn)，堅(jiān)持認(rèn)為是業(yè)主裝修過(guò)程中造成的損傷而影響了使用。雙方差點(diǎn)對(duì)簿公堂，最終還是通過(guò)調(diào)解，以開(kāi)發(fā)商讓步給予業(yè)主維修最終了結(jié)。“上述案例中的業(yè)主就沒(méi)有把握住時(shí)機(jī)，所以大家就更應(yīng)該注重收房，仔細(xì)查看每個(gè)細(xì)節(jié)，以免引起后患。”陳安軍說(shuō)，一般人肯定都不愿意到法院打官司，特別是像上下水管道、墻體裂縫等小問(wèn)題。因此一旦在收房中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必須及時(shí)反映，與開(kāi)發(fā)商交涉，最好能留下相應(yīng)的證據(jù)，比如寫(xiě)在收房的表格中，并由隨同的收房人員進(jìn)行簽字確認(rèn)。在問(wèn)題沒(méi)有得到解決前，暫時(shí)不要進(jìn)行裝修，以免將來(lái)說(shuō)不清楚，給對(duì)方留下把柄，給自己造成麻煩。本報(bào)記者 田永麗 實(shí)習(xí)記者 龐帥克

　　強(qiáng)調(diào)內(nèi)涵

　　戶內(nèi)驗(yàn)收 五大項(xiàng)一個(gè)不能少

　　準(zhǔn)備合同、資料，完成查證，這些是收房前的準(zhǔn)備工作，接下來(lái)就是自己房間內(nèi)的各項(xiàng)建筑工程的驗(yàn)收。西安瀾海裝飾工程有限公司工程部經(jīng)理陳利峰說(shuō)，一般情況下業(yè)主自行檢查時(shí)可以通過(guò)五個(gè)大項(xiàng)目來(lái)做驗(yàn)收：廚房、衛(wèi)生間的水路檢查，各處的電路檢查、門(mén)窗檢查、墻體檢查、室內(nèi)暖氣設(shè)備檢查。

　　水路檢查：最好和樓上一同進(jìn)行

　　“廚房、衛(wèi)生間的水路檢查，其實(shí)就是檢查是否有滲、漏、堵現(xiàn)象。”陳利峰說(shuō)，只要打開(kāi)水龍頭試一試就行，但很多房子在交房時(shí)只預(yù)留了上下水口，自己可以帶上龍頭接水試用。試時(shí)盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。如果要檢查滲、漏，可以先堵上地漏，然后再蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲水。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

　　電路檢查：安全保護(hù)第一位

　　針對(duì)如何檢查電路的問(wèn)題，陳利峰建議大家在驗(yàn)收時(shí)可以帶上一把小電筆，或者帶個(gè)小夜燈之類(lèi)的即插即亮又便攜的物品，方便檢查室內(nèi)電路。這里分為兩種情況，電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)各處插座，方法是開(kāi)關(guān)閘門(mén)，用電筆或小夜燈試插座，關(guān)閘后看是否完全斷電，打開(kāi)后是否有電；室內(nèi)有分閘的，應(yīng)該用同樣的辦法檢查，同時(shí)還應(yīng)該注意各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路，比如哪個(gè)閘是控制臥室、哪個(gè)閘是控制客廳等等。另外為了安全，還要提醒大家注意插座安裝是否有安全措施，例如衛(wèi)生間電源插座一般都要求帶有防潮功能等。

　　門(mén)窗檢查：平整牢固無(wú)破損

　　陳利峰給大家教了一個(gè)簡(jiǎn)易的方法驗(yàn)門(mén)：搖一搖，敲一敲，摸一摸。先搖搖門(mén)，看看有沒(méi)有其他的異樣響聲；上下敲一敲，聽(tīng)聽(tīng)是否聲音有區(qū)別；取下貓眼，伸手摸摸貓眼四周的棱，大致可以摸出門(mén)板的厚度。

　　陳利峰提醒，另外要查看的還有門(mén)的上下內(nèi)外，看有沒(méi)有磕碰、破損，關(guān)閉開(kāi)啟時(shí)是否有噪音、變形、翹曲，是否垂直，鎖具是否合格。鋁合金或鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平整牢固，無(wú)扭曲變形，開(kāi)關(guān)靈活、配件齊全，尤其是窗戶和陽(yáng)臺(tái)落地玻璃門(mén)的安裝。

　　暖氣檢查：管道設(shè)備有要求

　　驗(yàn)收取暖設(shè)備將直接關(guān)系到今冬的取暖問(wèn)題。陳利峰說(shuō)，現(xiàn)在的暖氣設(shè)備有兩種，一種是暖氣片式，一種是地暖形式，暖氣片式更直觀一些。一般情況下，供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管 (在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2~3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長(zhǎng)度成正比，一般每米相差1%%。

　　墻體檢查：墻面滲水有危險(xiǎn)

　　現(xiàn)在正好是冬季，環(huán)保節(jié)能的建筑所采用的“外墻外保溫”技術(shù)可是派上了用場(chǎng)。陳利峰說(shuō)，如果在收房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房間里的墻面有結(jié)露現(xiàn)象，這個(gè)時(shí)候，就要考慮墻面所做的保溫層肯定出現(xiàn)了問(wèn)題，一定要及時(shí)反映給開(kāi)發(fā)商。

　　驗(yàn)收時(shí)，最好帶上一把鋼卷尺，對(duì)房間內(nèi)的梁、柱、墻是否有明顯尺寸偏差進(jìn)行測(cè)量，看看墻面、樓板面等是否有明顯的結(jié)構(gòu)性裂縫，墻面是否有龜裂縫、脫皮、起砂眼以及起泡等缺陷；門(mén)窗與墻身之間接合部位處理是否平整，有無(wú)缺棱掉角等情況。

　　房屋出現(xiàn)結(jié)構(gòu)問(wèn)題的多是在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，那就得重點(diǎn)注意了，很可能就是斷裂的先兆。