經濟及整體市場回顧
2007年上半年上海國內生產總值較去年同期增長13%，繼續保持兩位數增長，而八月份公布的數據則顯示經濟強勁增長的趨勢還在繼續。2007年1-8月上海固定資產投資比去年同期增長7.7%。其中房地產投資較去年同期下降6.3%。由于投資環境的進一步提升以及宏觀經濟的持續向好，上海外商直接投資進一步增長，1-8月實際利用外商投資金額較去年同期增長9.7%，其中第三產業吸收的外商直接投資比去年同期大幅增長20.4%。2007年8月上海居民消費價格指數上漲3.9%，比6月末增加1.2個百分點。
另一方面，今年第三季度末中國廣義貨幣供應量同比增長率達到18.45%，顯示貨幣流動性過剩的問題依然存在。而根據央行上海總部發布的8月份貨幣信貸運行報告，今年前8個月上海金融機構的新增貸款已經超出去年全年的貸款增量。流動性過剩以及信貸擴張的壓力使得季內中央**頻繁出臺調控措施。
中央**在本季內出臺的一系列針對金融，投資以及土地的調控政策。季內央行連續三次加息，一年期貸款基準利率由二季度末的6.57%升至7.29%，而日前央行再次決定上調存款準備金率0.5個百分點至13%的水平,這是今年第8次上調。預計這些措施將在一定程度上控制信貸過快增長并改善信貸結構從而降低銀行業風險。同時，自8月開始中國停止外資房地產公司的外債結匯，以抑制外資在房地產市場的投資，此舉一方面可以控制短期外資的流入，另一方面由于政策會導致投資者較低的負債資本比例，因此預計投資者的總體回報率將會一定程度降低。11月1日將正式施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》規定國有建設用地受讓人需要付清全部土地出讓金后方可領取國有建設用地使用權證書，不可按出讓價款繳納比例分割發放使用權證書，這一規定將可能加大開發商開發大型項目的資金壓力，提高其獲得土地的成本。
供應，需求及空置情形
在供應方面，由于部分在建項目推遲工期，本季市場沒有新項目完工。雖然如此，一些即將入市的項目繼續推進其預租計劃。今年第四季度，預計位于九江路的336廣場和南京西路的廖創新金融中心即將完工交付使用，將一定程度緩解目前市場供應緊張的狀況。而明年供應將會有較大幅度增長，屆時市場競爭程度會更加激烈。隨著甲級寫字樓市場的持續看好，開發商紛紛展開對中央商務區內辦公用地的角逐，8月24日上海黃浦區南京東路163號地塊被一家內地房地產開發商以44.04億元天價奪得,樓板價為每平方米66,927元人民幣，反映出上海高端辦公用地的稀缺，另一方面也表明開發商對市場前景的充分信心。
2007年1至8月，全市辦公樓銷售市場保持強勁增長，呈現供不應求的局面，成交價格也創下本年新高。根據上海房地產交易中心的數據，4月份以來，全市辦公物業月成交量大于供應量。1-8月，全市辦公物業竣工面積達79.76萬平米，成交面積達115.96萬平米。8月全市辦公樓均價突破1.5萬每平米，比去年同期增長3.3%。我們認為盡管陸續出臺的調控政策可能對辦公物業市場產生一定影響，但預計其程度有限，受上海良好的經濟基本面及外資流入持續增長的支撐，辦公物業市場在銷售和租賃兩方面仍將持續上升。
租金分析
本季度市場需求繼續保持強勁勢頭，而另一方面有效供應依然緊缺,在此情況下業主在租金開價及議價方面占據更大優勢，因此季內平均租金開價達到每天每平米1.2美元。而平均成交租金為每平米每天1.1美元，較上季度增長2.9%，比去年同期增長10.2%。通過對區域細分市場的分析，我們發現在上海六大主要中央商務區中，與上季類似，平均租金開價最高的區域為靜安區，浦東新區緊隨其后，兩區分別為每天每平方米1.46美元和1.30美元，顯示出南京西路和陸家嘴兩大商務區在租金定價方面具有的優勢。從全年來看，因需求在第四季度將繼續呈增長趨勢，而供應雖有所緩解，但依然無法滿足市場需求，因此全年租金增長率有望達到9%-10%。
因部分公司希望拓展現有辦公面積，加上新進入上海的外資公司需要租賃樓宇以便開業，因此甲級辦公樓的租賃需求依然保持強勁。以下是一些值得關注的成交案例：均富咨詢（上海）有限公司承租了黃浦區萊福士廣場2,929平方米樓面；甲骨文公司承租了盧灣區香港新世界大廈528平方米樓面；高富諾資產管理有限公司咨詢承租了盧灣區新茂大廈445平方米樓面。在需求旺盛及供應有限的聯合影響下，第三季度甲級寫字樓市場空置率達到2.9%的歷史低值，比上季度下降0.1個百分點。其中浦東市場空置率更是下降至1.7%的水平，降幅為0.2個百分點。
2007年第三季度上海甲級辦公樓的毛租金收益率為7.71%，較上季度微幅下降0.07個百分點。甲級辦公樓的平均售價為每平方米5,208美元，較上季增長3.9%, 較去年同期增長11.3%。8月份浦西辦公樓市場出現一宗重要的收購案例。愛爾蘭最大的房地產公司之一財富控股收購了上海兩個主要項目：虹橋上海城和中區廣場，根據媒體報道，估計此單收購總價超過70億元人民幣。
根據前三季度經濟增長形勢，我們預計全年上海經濟仍將保持兩位數的增長。同時在中國產業及匯率政策更加透明完善的趨勢下，以及中國加入WTO后五年金融業對外資全面開放，外商直接投資特別是金融業的外資流入會進一步加快增長，因此甲級寫字樓市場增長潛力依然很大。鑒于未來市場需求的旺盛態勢，同時今年和明年市場供應將逐步增加，因此我們預計今年第四季度空置率依然會有下降的空間。由于明年市場供應比較充分，市場空置率將有所上升，但這應看成是市場的短期調整，我們認為08年市場租金的增長趨勢仍將維持。另一方面，外資機構投資者將繼續尋求有利的收購機會，隨著中央商務區可收購目標日漸稀缺，一些次中心地段的項目也將進入投資者的視線。預計甲級寫字樓市價未來一年將會上漲8%左右。
