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概要： 工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、 現行施工技術驗收規范、上級領導機關下發的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備 的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。
工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、 現行施工技術驗收規范、上級領導機關下發的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備 的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。
由于建筑工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般 標準如下：
(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。
(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。
(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。 照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛生設備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。
(4)建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。
(5)整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗后，均達到合格標準以上。
經正式驗收合格后的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，并移交與建設項目有關 的所有技術資料。
驗收程序
1原有房屋接管驗收程序
(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；
(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知并約定驗收時間；
(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；
(4)對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；
(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；
(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有 權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。
2、新建房屋接管驗收程序。
(1)建設單位書面提請接管單位驗收；
(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知并約定驗收時間；
(3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；
(4)對驗收中發生的問題，按質量問題處理辦法辦理；
(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發接管文件。
3、住宅小區綜合驗收程序
?、僮≌^建設項目全部竣工后，開發建設單位應當向城市人民**建設行政主管部門提出 住宅小區綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規定的文件資料；
②城市人民**建設行政主管部門在接到住宅小區竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月 內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環境衛生)、規劃、房地產、工 程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組；
?、劬C合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住 宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民**建設行政主管 部門提交住宅小區竣工綜合驗收報告；
?、艹鞘腥嗣?*建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開 發建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。
驗收合格并已辦理交付使用手續的住宅小區，開發建設單位不再承擔工程增建、改建費用。
物業接管驗收應提交的資料
1、原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。
(1)產權資料
①房屋所有權證；
②土地使用權證；
?、塾嘘P司法、公證文書和協議；
?、芊课莘謶羰褂们鍍裕?
?、莘课菰O備及定、附著物清冊。
(2)技術資料
①房地產平面圖；
?、诜课莘珠g平面圖；
?、鄯课菁霸O備技術資料。
2、新建房屋接管驗收應提交的資料。
(1)產權資料
?、夙椖颗鷾饰募?
?、谟玫嘏鷾饰募?；
?、劢ㄖ陶眨?
④拆遷安置資料。
(2)技術資料
1)竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；
2)地質勘察報告；
3)工程合同及開、竣工報告；
4)工程預決算；
5)圖紙會審記錄；
6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；
7)隱蔽工程驗收簽證；
8)沉降觀察記錄；
9)竣工驗收證明書；
10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；
11)新材料、新配件的鑒定合格證書；
12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；
13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；
14)供水、供暖的試壓報告。
物業移交
在完成了物業驗收之后，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。
物業要直接移交給物業管理公司，原因是物業在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業管理公司來進行的，加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。
物業要移交給物業管理公司的另一個原因在于，即使是由發展商或代理商售出的物業，當其 向業主移交時，移交者必須是物業管理公司，因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業 主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。
物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質量地完成了。
交接雙方的責任
1、為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時 簽發驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證， 并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。
2、接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。
3、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當 ，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。
4、新建房屋從驗收之日起，應執行建筑工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，并向 接 管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。
5、新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔 因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。
(2)技術資料
1)竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；
2)地質勘察報告；
3)工程合同及開、竣工報告；
4)工程預決算；
5)圖紙會審記錄；
6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；
7)隱蔽工程驗收簽證；
8)沉降觀察記錄；
9)竣工驗收證明書；
10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；
11)新材料、新配件的鑒定合格證書；
12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；
13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；
14)供水、供暖的試壓報告。
物業移交
在完成了物業驗收之后，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。
物業要直接移交給物業管理公司，原因是物業在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業管理公司來進行的，加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。
物業要移交給物業管理公司的另一個原因在于，即使是由發展商或代理商售出的物業，當其 向業主移交時，移交者必須是物業管理公司，因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業 主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。
物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質量地完成了。
交接雙方的責任
1、為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時 簽發驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證， 并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。
2、接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。
3、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當 ，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。
4、新建房屋從驗收之日起，應執行建筑工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，并向 接 管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。
5、新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔 因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。
接管物業的善后問題
房屋竣工后，物業管理管理公司要與建設單位辦理物業移交手續。在移交驗收中，如果發現 物業質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發建設單位和施工單位解決。
物業管理公司也可以代理開發建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，并按規定使用委 托方提供的保修款。
由于開發建設單位租售原因造成移交后出現空置房屋，其管理服務費用由開發建設單位承擔 。
辦理移交手續時，物業管理公司有權向開發建設單位索取以下與物業管理有關的書面資料： 工程建設資料、各類房屋清單、**房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區公用設施、設 備及公共場地清單、住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業用 房及其它可以用于經營的公用設施、設備和場地清單等。
竣工驗收后的物業保修
一、保修的范圍
竣工驗收后的物業，在規定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規定進行保修。
各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：
(1)屋面漏雨；
(2)煙道、排氣孔道、風道不通；
(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；
(4)內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；
(5)門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；
(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；
(7)外墻外漏水、陽臺積水；
(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；
(9)室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)
(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷；
(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求。
二、保修期限
保修期限自移交手續辦理完之日起計算，根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。
(1)民用與公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年；
(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；
(3)建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期；
(4)室外的上下水和小區道路為1年；
(5)工業建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規定。
第四節 接管驗收注意事項
一、物業管理企業自身的注意事項
物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通 過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業 管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：
1、物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收 工作。
2、物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上， 對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。
3、接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強 、整修，直至完全合格。
4、落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理 企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。
5、開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。
6、物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及**賦予的有關權利。
7、接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收后合格憑證，簽發接管文件。
當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成 。
二、物業管理企業外部的注意事項
1、接管不規范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規范，但實際操 作 過程中常常不能嚴格執行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現質量問題 或發生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協調，各方平擔風險和責任。近 幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業，各種事故頻頻發生。開發或 建筑企業的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規范，有時會造成 管理公司與開發或建筑企業之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。
2、物業的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環境，還是內部素質都 有待在實踐中逐步改善。一些物業管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了， 但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業管理公司，在接管驗 收的規范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。
3、缺乏統一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標準。現在一些地區制定了 一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。
顯然，物業的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。
簽于物業接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：
?、龠M一步完善接管驗收的政策法規，文本體系，為規范交接行為創造條件。
?、谇袑嵶龅秸蠓珠_，轉變**職能，把物業管理公司推向市場，推進物業管理市場化。
接管合同概述及標準合同樣本
一、合同的概述
(一)物業管理合同的特征
1、物業管理公司以業主或業主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業管理公司因 處 理委托事務(如房屋維修、設備保養、治安保衛、消防安全、清潔衛生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應由業主承擔。
2、物業管理合同是有償的。也就是說，業主不但要支付物業管理公司在處理委托事務中的 必要費用，還應支付物業管理公司一定的酬金。
3、物業管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。
4、物業管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并 不得與現行物業管理法規相抵觸，否則，合同將不受法律保護。
5、物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業管理合同自雙方達成協議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。
(二)物業管理合同的主要內容
物業管理合同應當載明下列主要內容：
1、委托方和受托方的名稱、住所；
2、物業管理區域的范圍和管理項目；
3、物業管理服務的事項；
4、物業管理服務的要求和標準；
5、物業管理服務的費用；
6、物業管理服務的期限；
7、違約責任；
8、合同終止和解除的約定；
9、當事人雙方約定的其他事項。
物業管理合同中當事人應當約定的物業管理服務事項包括：(1)物業共用部位共用設備的使 用管理、維修和更新；(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業維修、更新費用的帳務管 理；(7)物業檔案資料保管。
物業管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業主或使用 人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業主或業主委員會委托的其他物業管理服務事 項。
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