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概要： 京郊生態(tài)棚內(nèi)隱藏農(nóng)家別墅:開發(fā)商凈利5000萬元
一排排頂著塑料硬膜的生態(tài)房被涂上了“拆”字。記者夏命群攝
5月14日，通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)姚辛莊村，一個名叫“東華養(yǎng)生莊園”的農(nóng)業(yè)生態(tài)房被**部門****，緊鎖的鐵門把“業(yè)主”擋在門外。
2006年北京市提出在全市興建現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，集游覽、休閑、高產(chǎn)于一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)園由此興起。但在建設(shè)過程中，一排排隱藏在生態(tài)大棚下的農(nóng)家別墅拔地而起，且有愈演愈烈之勢。
今年4月份，北京市國土資源局下達(dá)封殺令，要求各區(qū)縣**全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人將追究刑責(zé)。5月份，京郊各區(qū)縣**紛紛醞釀大面積的強(qiáng)拆對策。
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全市至少有1萬余棟生態(tài)房。不可否認(rèn)的事實(shí)是，這些業(yè)主均面臨索賠困境。
540平方米陽光房19.8萬一棟
“540平方米的陽光大棚，院內(nèi)有陽光庭院，有小橋流水、假山，還能種植蔬菜、草莓等，每棟19.8萬，租期30年……”這是2006年“東華養(yǎng)生莊園”最初的銷售廣告。
現(xiàn)年58歲、家住亞運(yùn)村的張振正是因?yàn)檫@則網(wǎng)絡(luò)和手機(jī)廣告而走上漫漫購房路。張振說，城里呆的時間長了，心里一直覺得很悶氣，加上近年來患上了糖尿病，更希望能夠找一個空氣好、純天然的地方養(yǎng)生。
“這則廣告說中了我的心思”，張振說，如今城里的房子動則上百萬元，根本買不起，這套陽光房很適合他的家庭情況。
2006年年底，在順義、昌平等地看過多個生態(tài)房項(xiàng)目后，張振認(rèn)為通州姚辛莊的生態(tài)莊園最劃算，用他的話說，19.8萬在城里還不夠買一個20平方米的房子，而在這竟能擁有500多平方米的空間，“太值了”。
由于生態(tài)環(huán)境誘人，價(jià)格比城里低很多，也未見**部門阻止建設(shè)，張振抱著僥幸心理把攢了大半輩子的50多萬元錢投到了農(nóng)村，一口氣買了兩套生態(tài)房。
生態(tài)大棚內(nèi)隱藏農(nóng)家別墅
張振買下的通州姚辛莊“東華養(yǎng)生莊園”還沒建成就被強(qiáng)拆了。可是，在北京其他郊區(qū)生態(tài)園已存在很久了。
在順義與昌平交界處，北京最早建成的生態(tài)房——“田園風(fēng)光小區(qū)”就坐落于此。由于大部分業(yè)主已經(jīng)入住，這里一度成為生態(tài)房購買者參考和現(xiàn)場體驗(yàn)的最佳去處。5月中旬，記者兩次探訪“田園風(fēng)光小區(qū)”。
站在小區(qū)外，看見的是一排排罩著透明塑料硬膜的大棚，跟普通的生態(tài)大棚沒有任何區(qū)別。但走進(jìn)去發(fā)現(xiàn)，大棚里面根本沒有蔬菜和瓜果，取而代之的全是鋼筋水泥澆鑄的農(nóng)家別墅。
據(jù)小區(qū)負(fù)責(zé)安保的員工介紹，小區(qū)平時住著老人，一到周末便成了年輕業(yè)主聚會的場所，車擠滿院子。
記者進(jìn)入一家別墅，發(fā)現(xiàn)院內(nèi)擺設(shè)考究，既有太歲椅，也有古色古香的屏風(fēng)，水池內(nèi)魚兒嬉戲，十分愜意。據(jù)主人介紹，他們從2008年入住至今，已經(jīng)習(xí)慣了這種悠然自得的生活，家里吃的蔬菜全部自己種植，洗衣機(jī)、空調(diào)等也一應(yīng)俱全，每到周末，家里的親戚也都愿意趕來聚會。此外，業(yè)主平日用的水電價(jià)格與市區(qū)相當(dāng)，甚至還要便宜，不用交物業(yè)費(fèi)等，很適合休閑養(yǎng)生。
全倒了，這回真沒戲了
張振夢寐以求的陽光房是住不上了。昨天，記者見到張振時，他始終嘀咕著“全倒了，這回真沒戲了……”從他茫然的眼神看得出來，他已經(jīng)完全沒了主意。
據(jù)通州區(qū)國土分局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“東華養(yǎng)生莊園”最初的名稱叫做“禾惠莊園”，后因開發(fā)商北京鑫綠園林綠化有限公司未經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土等部門的審批便擅自蓋起了兩層的小別墅而被叫停、強(qiáng)拆。
“上次強(qiáng)拆時我也知道，本想退出來，但開發(fā)商說上面有關(guān)系，只要把大棚配管房面積改小就沒事”，張振說，由于當(dāng)時**執(zhí)行強(qiáng)拆的力度并不大，他便聽信了開發(fā)商一個名叫劉文的銷售經(jīng)理的話。
果然，在暫停了兩個月后，“禾惠莊園”改頭換面，以“東華養(yǎng)生莊園”的名義繼續(xù)施工，并且承諾今年6月底前交房。沒想到，就在交房前一個月，通州區(qū)國土、建委、城管等部門突然聯(lián)合執(zhí)法，將莊園內(nèi)180棟即將竣工的生態(tài)房全部推倒。
農(nóng)委否認(rèn)審批過莊園
房子被推倒后的第三天，上百名“東華養(yǎng)生莊園”的業(yè)主開始自發(fā)組織起來討說法。
他們首先想到找開發(fā)商北京鑫綠園林綠化有限公司的法人代表?xiàng)钚轮校碾娫捦ǔＬ幱跓o法接通狀態(tài)。后經(jīng)多方輾轉(zhuǎn)，記者聯(lián)系上了楊新中。他表示，這個項(xiàng)目有通州區(qū)農(nóng)委的立項(xiàng)批文，是張家灣鎮(zhèn)和通州區(qū)**有關(guān)部門的默許，才使得項(xiàng)目持之以恒地建設(shè)，“如果違法，為什么不早拆，非要等到快竣工時才動手？”
對于楊的說法，通州區(qū)農(nóng)委辦公室一負(fù)責(zé)人斷然否認(rèn)。他表示，通州農(nóng)委從來就沒有審批過該項(xiàng)目，更不會同意這一項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。
張家灣鎮(zhèn)**也發(fā)表聲明，從來沒有準(zhǔn)許過該項(xiàng)目的建設(shè)，從2006年以來，光叫停該項(xiàng)目就不下10次。
索賠無門“田園夢”破滅
面對通州區(qū)農(nóng)委和張家灣鎮(zhèn)**的強(qiáng)硬表態(tài)，張振等人非常無奈。一方面，法律保障不了耕地上建起的生態(tài)房，他們與開發(fā)商簽訂的購房合同很可能無效；另一方面，開發(fā)商經(jīng)歷多次整改后也無力償還業(yè)主房款。
在索賠無門的情況下，業(yè)主間開始商討自救對策。有一名李姓購房者說，房子已經(jīng)被強(qiáng)拆，房款也打了水漂，現(xiàn)今只剩下從開發(fā)商手里租下的為期30年或50年的耕地，“無論如何這塊地必須保住，用來種菜也行”。
然而，這種想法也只能是自我安慰。
據(jù)通州區(qū)國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于耕地上建設(shè)的生態(tài)房本身就是違法違規(guī)的，所以業(yè)主和開發(fā)商簽訂的承租合同不受法律保護(hù)。再者，誰破壞的耕地由誰復(fù)耕。
然而，從目前情況來看，“東華養(yǎng)生莊園”內(nèi)的耕地已經(jīng)被平整并鋪上水泥路，大部分被強(qiáng)拆的房子均留有地基和大面積的墻根、磚頭，只剩下少許真正的耕地可用來種菜。中國社科院農(nóng)村問題專家表示，復(fù)耕的代價(jià)比重建還要大。
北京中銀律師事務(wù)所資深律師董正偉也表示，由于業(yè)主與開發(fā)商簽訂合同的標(biāo)的物是違法建筑，所以合同將被判無效，業(yè)**益也得不到法律保護(hù)。
京郊違規(guī)別墅群背后利益鏈
生態(tài)棚內(nèi)是另一番田園景象。記者夏命群攝
“村民受益，業(yè)主舒心，開發(fā)商和村委會也有利可圖”，這所謂的“一舉多得”是生態(tài)房開發(fā)商經(jīng)常掛在嘴邊的詞，也是生態(tài)房自2008年以來如雨后春筍般破土而出的根本原因。
據(jù)了解，由于生態(tài)房地處郊區(qū)，地租遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)，開發(fā)成本較低，另外加上城市居民重返田園的意愿十分強(qiáng)烈，這使得生態(tài)房從2008年以來相當(dāng)火爆。在不到兩年的時間內(nèi)，京郊各區(qū)縣就涌現(xiàn)出1萬余棟生態(tài)房。
記者近日暗訪了多家京郊生態(tài)園，發(fā)現(xiàn)這是一條以犧牲耕地為代價(jià)組建起來的“食物鏈”?，F(xiàn)如今，生態(tài)房已確定要被強(qiáng)拆，剛剛形成的“食物鏈”也將隨之?dāng)嗔选?
開發(fā)商蓋生態(tài)房凈利5000萬元
昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)肖村村北，一塊占地510畝的耕地上密密麻麻規(guī)劃建設(shè)了386棟日光大棚，每棟大棚的面積均在500平方米左右。和其他農(nóng)業(yè)生態(tài)園一樣，大棚內(nèi)建有100多平方米的日光庭院，還留有二三百平方米的農(nóng)用地供業(yè)主種植，非常適合老人養(yǎng)生和年輕市民周末度假休閑。
昨天，記者在名叫“肖村都市生態(tài)農(nóng)業(yè)園”的施工現(xiàn)場看到，工程已經(jīng)被興壽鎮(zhèn)**叫停。工地上百余名工人有的玩牌，有的睡覺，鎮(zhèn)**的巡查車全天蹲守在路邊，勸阻購房者進(jìn)入。
記者從土地開發(fā)商——北京華來時代投資有限公司提供的土地租用合同了解到，這塊地由該公司與肖村新成立的肖村經(jīng)濟(jì)合作社聯(lián)合開發(fā)，前者投入4714.5萬元租用肖村510畝耕地30年，用于特色農(nóng)業(yè)推廣、農(nóng)業(yè)休閑、觀光采摘、種植和養(yǎng)殖。
“如果按照標(biāo)準(zhǔn)的大棚進(jìn)行生態(tài)開發(fā)，他們（開發(fā)商）將無利可圖”，中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所專家表示，但如果在耕地上建設(shè)生態(tài)房，以房屋轉(zhuǎn)租或者銷售的形式來開發(fā)，則蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)濟(jì)利益。以每棟40萬元計(jì)算，肖村都市生態(tài)園386棟生態(tài)房共可獲得1.5億元的毛利，“刨去地租和建設(shè)成本，可凈獲利5000萬元以上”。
村民每年每畝至少獲利2000元
開發(fā)商蜂擁而至的背后，還蘊(yùn)藏著當(dāng)?shù)卮逦瘯痛迕褡陨淼睦妗?nbsp;
記者從肖村經(jīng)濟(jì)合作社（村委會）與北京華來時代投資有限公司簽訂的承包合同中了解到，村民每年每畝地至少可獲得2000元的租金回報(bào)，這比辛辛苦苦種植玉米、小麥的收成高出五六倍。而村子的經(jīng)濟(jì)建設(shè)也可以借機(jī)獲得發(fā)展。
“4700萬元的價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)于天價(jià)，至少合每畝地每年2000元”，北京華來時代投資有限公司的負(fù)責(zé)人坦承，這個價(jià)錢對農(nóng)民非常劃算，相當(dāng)于什么都不用干，每人每年每畝可坐收2000元的租金，而且到了第6年后，租金還將每年遞增100元，到第30年，村民每畝每年可獲得4500元的回報(bào)。因此，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民出租土地的積極性也很高。
該負(fù)責(zé)人還表示，生態(tài)園建成后，村民還將被返聘到大棚內(nèi)搞種植，每天可獲得至少50元的工錢，“相當(dāng)于有了固定工作了”。
正因?yàn)槿绱?，記者從肖村村委會組織的村民代表大會投票表決書中了解到，當(dāng)天與會的30名村民代表中，有28位同意土地流轉(zhuǎn)用于生態(tài)園的開發(fā)建設(shè)。
停工禁令下生態(tài)園大肆開發(fā)
村民、村委會、開發(fā)商，乃至業(yè)主，這一條長長的“食物鏈”之所以能夠順利構(gòu)建，與有關(guān)部門態(tài)度曖昧有直接關(guān)系。
據(jù)北京華來時代投資有限公司的負(fù)責(zé)人介紹，他們立項(xiàng)前均與村委會簽訂了合同，并在鎮(zhèn)**備案。盡管從去年年底以來，**部門多次下達(dá)停工令，但每次停工不久又開工，**部門總是持默許態(tài)度，“這就給了我們想象的空間”。
而興壽鎮(zhèn)**有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，在市國土局沒有下發(fā)明確通知要求拆除前，他們也不好給生態(tài)園定性。“好在農(nóng)業(yè)部在2008年10月份下發(fā)了一個農(nóng)業(yè)生態(tài)園配管房面積不得超過5%的硬性規(guī)定，我們才有了執(zhí)法的依據(jù)”，興壽鎮(zhèn)**有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，生態(tài)園作為一種新興事物，打著設(shè)施農(nóng)業(yè)的旗號進(jìn)行，在上級未下封殺令之前，只能在政策上進(jìn)行引導(dǎo)，“但這往往不起效果，開發(fā)商大多仍舊我行我素”。
就在外界對生態(tài)園仍然存在爭議的時候，市國土資源局今年4月份緊急下發(fā)了拆除令，要求所有違規(guī)占地的大棚全部拆除。然而，在此之前的小半年內(nèi)，已經(jīng)有上萬棟大棚在暗地施工，以至于成了規(guī)模，大棚一片連著一片，成為京郊一大“特色”。
被破壞的耕地由誰來復(fù)耕
據(jù)了解，生態(tài)園強(qiáng)拆之后將引發(fā)一系列的問題，比如業(yè)主購房款打了水漂，村民租金面臨被收回，施工隊(duì)工人拿不到工錢等等，更主要的是，已經(jīng)被破壞的耕地由誰來復(fù)耕？這筆巨額資金由誰來墊付？
對此，市國土資源局局長魏成林在今年4月21日的一次公開講話中談到，作為國家首都的北京市將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)守耕地保護(hù)紅線不動搖。他表示，守住18億畝耕地紅線，是中華民族賴以生存和發(fā)展的底線，嚴(yán)禁各區(qū)縣以建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的名義占用基本農(nóng)田，變相搞房地產(chǎn)開發(fā)；不得以進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，搞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)或設(shè)施農(nóng)業(yè)為名，在基本農(nóng)田內(nèi)建設(shè)永久性建筑或進(jìn)行嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)活動。
從目前各區(qū)縣所采取的措施來看，開發(fā)商是生態(tài)房的建設(shè)方，均須為所有損失買單，但事實(shí)情況是，開發(fā)商經(jīng)過此次強(qiáng)拆，實(shí)力大大受損，已經(jīng)資不抵債，而有些開發(fā)商干脆玩起了“蒸發(fā)”，因此，執(zhí)行難度很大。
■專家說法
生態(tài)房興建之初應(yīng)最嚴(yán)厲封殺
中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所副研究員沈杰表示，農(nóng)業(yè)生態(tài)房經(jīng)過強(qiáng)拆、土地復(fù)耕等一系列問題后將逐漸演化成一個社會問題，村民、業(yè)主的利益不僅將無法得到保障，這種重復(fù)建設(shè)所造成的人力、物力、土地的浪費(fèi)也將變得十分嚴(yán)重，涉及金額恐怕要高達(dá)數(shù)十億元。
沈杰認(rèn)為，其實(shí)這個問題最好的解決方式就是將其扼殺在萌芽中，**應(yīng)該在生態(tài)房興建之初即下達(dá)最嚴(yán)厲的封殺令，嚴(yán)令禁止占用耕地建房的行為發(fā)生。此外，**還必須構(gòu)建一套土地預(yù)警和實(shí)時監(jiān)管機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)有打著生態(tài)園旗號搞房地產(chǎn)開發(fā)的行為發(fā)生，當(dāng)即勒令停工整改。
他表示，生態(tài)房強(qiáng)拆之后，**還應(yīng)該立即采取措施，確保被占用的土地及時恢復(fù)耕地性質(zhì)，確保農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收。(夏命群)
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