概要: 上海裝潢網(wǎng):如果要用一個(gè)詞來形容剛剛過去的十一樓市,那么“博弈”無疑是最貼切的。 沒有哪一年的黃金周是在如此強(qiáng)政下度過的——今年以來,房市和股市一樣,猶如脫韁之瘋牛,節(jié)節(jié)摸高,瘋狂上漲,普通市民如今只能望房興嘆,市場(chǎng)徹底淪為富人游戲。而這種極端不理性現(xiàn)象,讓宏觀調(diào)控成為今年地產(chǎn)之主題。
沒有哪一年的黃金周是在如此強(qiáng)政下度過的——今年以來,房市和股市一樣,猶如脫韁之瘋牛,節(jié)節(jié)摸高,瘋狂上漲,普通市民如今只能望房興嘆,市場(chǎng)徹底淪為富人游戲。而這種極端不理性現(xiàn)象,讓宏觀調(diào)控成為今年地產(chǎn)之主題。短短9個(gè)月的時(shí)間內(nèi),央行五次加息,七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,國(guó)慶前夕,又大舉發(fā)售國(guó)債,并上調(diào)第二套房首付比例和利率,廣州市**則在十一之前,也連續(xù)公布經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房的購(gòu)買和銷售政策……
在這種背景下,無論是開發(fā)商還是置業(yè)者,亦或是炒家投資客,在強(qiáng)政面前心態(tài)都有了變化,博弈則是這種變化的體現(xiàn)。不少樓盤開始在新政實(shí)施前發(fā)售或忙于儲(chǔ)客,搶客,打折也成為常見現(xiàn)象;而對(duì)于購(gòu)房者而言,觀望者有之,而勇于追高者亦有之。
【政策博弈】匆忙發(fā)售或忙于儲(chǔ)客
先來看一組數(shù)據(jù),根據(jù)陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì),今年五一廣州一手房的可售貨量為26350套,而今年十一,這個(gè)數(shù)字為32147套,比五一增加了22%。同時(shí),在可售面積上,十一也比五一增加了約26.4萬(wàn)平方米。
貨量的大幅增加,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是新政出臺(tái)后,開發(fā)商心態(tài)的一種變化,即在新政尚未發(fā)威、更強(qiáng)的調(diào)控暫未到來時(shí),先出手落袋為安,或者加緊時(shí)間儲(chǔ)客,為隨后的發(fā)售造勢(shì)。
記者走訪發(fā)現(xiàn),這種與政策搶時(shí)間的情況在不少區(qū)域上演。如白云區(qū)某大盤,國(guó)慶開盤前日日趕工,直到正式發(fā)售的前一天,才把銷售中心裝修好;又如金沙洲某新盤,國(guó)慶期間無法開放樣板間,但為吸引置業(yè)者,開發(fā)商專門在小區(qū)園林內(nèi)另造了一個(gè)“示范單位”,不過,對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格、發(fā)售時(shí)間等具體問題,該盤的銷售人員無法說清。
類似的情況在番禺、天河、蘿崗等地也有出現(xiàn),一些樓盤趕在十一前夕拿到預(yù)售證,匆忙上馬銷售,有的連銷售中心都沒有布置好。而尚未拿到預(yù)售證的,則開放小區(qū)園林、山頂公園、樣板房,千方百計(jì)拉置業(yè)者前來,為隨后的發(fā)售儲(chǔ)客。
另外,今年黃金周,廣州的聯(lián)體房(即兩套打通)呈放量之勢(shì),蘭亭御園、星河灣、荷塘月色星怡居、天河粵海花園、增城新都盛世名門都有聯(lián)體房推出,而這種產(chǎn)品的出現(xiàn),也是開發(fā)商與70/90政策的博弈結(jié)果。
【價(jià)格博弈】房?jī)r(jià)暴漲但打折兇猛
和往年的黃金周一樣,價(jià)格仍是開發(fā)商和消費(fèi)者博弈的焦點(diǎn)。今年開發(fā)商仍然“拍腦袋”升價(jià),不過強(qiáng)政壓頭,升價(jià)的同時(shí)又有扎實(shí)的折扣推出。
記者了解到,漲價(jià)最猛的區(qū)域?yàn)榈赝踔苓吅虲BD珠江新城。今年9月11日,富力在白云山腳拍下天價(jià)地塊,周邊樓盤紛紛以此提價(jià)。黃金周期間,地王輻射范圍內(nèi)的時(shí)代花生、云山熹景、云裳麗影、雅居樂南湖半山豪廷以及山水庭苑等盤,目前叫價(jià)均達(dá)到或者超過1.5萬(wàn)元/平方米,一些樓盤在短短3個(gè)月之內(nèi),樓價(jià)甚至翻倍。
而素有廣州樓價(jià)風(fēng)向標(biāo)之稱的珠江新城,十一期間的價(jià)格也不含糊,在售樓盤均價(jià)都已超過2.3萬(wàn)元/平方米,最貴的均價(jià)已達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米。與五一相比,所有樓盤價(jià)格漲幅都超過五成,最大的漲幅接近一倍。而在黃金周內(nèi),有樓盤均價(jià)甚至上漲3000元/平方米。
樓價(jià)暴漲,考驗(yàn)置業(yè)者的承接力和耐心,但在強(qiáng)政頻頻出臺(tái)的背景下,開發(fā)商在價(jià)格上也出現(xiàn)了讓步,比較明顯的便是樓盤折扣和認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠增多,有的甚至達(dá)到七五折。
比如說天河區(qū)東莞莊的富力院士庭,之前市場(chǎng)均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右,但在國(guó)慶期間有精選單位為八六折,又如白云區(qū)云裳麗影,國(guó)慶市場(chǎng)價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米,不過黃金周認(rèn)購(gòu)可獲九二折。此外,白云區(qū)的擎山苑為招客打出了七五折,這在今年的市場(chǎng)上比較罕見。
至于買樓送物管、置業(yè)大禮包之類,更是不少見。
【心態(tài)博弈】勇于追漲也害怕踏空
除了政策和價(jià)格,開發(fā)商還與消費(fèi)者進(jìn)行心態(tài)博弈。記者在踩盤過程中,銷售人員最強(qiáng)調(diào)的一個(gè)觀點(diǎn)就是——不買還會(huì)漲。其理由就是:市中心土地越來越少,地價(jià)越來越高,而宏觀調(diào)控的作用一直都不明顯。
然而,不少消費(fèi)者有自己觀點(diǎn)。在市橋看樓的潘小姐說,自己是二次置業(yè)者,國(guó)家提高第二套首付比例和利息,對(duì)資金雄厚者來說問題不大,但對(duì)她這種改善住房型卻殺傷力很大。“市橋的房子都要9000多元了,我不相信這種勢(shì)頭會(huì)繼續(xù),現(xiàn)在入市恐怕踏空,反正不是沒房住,不妨等十七大召開后再看看”。
市民李小姐卻是另一種想法,在十一期間,她首付40多萬(wàn)元在天河北購(gòu)買了一套公寓用作投資。她認(rèn)為,在通貨膨脹明顯的情況下,資產(chǎn)保值的最好辦法就是買樓,而近幾年宏觀調(diào)控政策壓不倒樓價(jià)的現(xiàn)狀,讓她相信遲買不如早買。
【內(nèi)部博弈】樓盤分化且開始搶客
此外,對(duì)于今年黃金周樓市,經(jīng)緯地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研部主任吳定金認(rèn)為,開發(fā)商內(nèi)部也在博弈。
吳定金稱,在樓價(jià)高企、“萬(wàn)元戶”橫行的情況下,市場(chǎng)的購(gòu)買人群不斷縮小,而這部分承接力強(qiáng)的富人將是各樓盤競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象。在這種背景下,樓盤之間將打起搶客戰(zhàn)。記者巡盤也發(fā)現(xiàn),搶客在黃金周已有出現(xiàn),一些樓盤的工作人員蹲守在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的門口派發(fā)傳單搶客源。
房企的這種內(nèi)部博弈,還體現(xiàn)在樓盤的分化上,樓與樓之間的差異已比較明顯。記者在多個(gè)發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)看到,絕非每個(gè)樓盤都如開發(fā)商所說的房子不愁賣。如在海珠區(qū)江南西某樓盤,十一當(dāng)天下午便沒幾批人光顧售樓部,又如市橋某大盤,十一的人氣也比較冷清。
至道機(jī)構(gòu)總經(jīng)理云亮分析說,強(qiáng)政頻頻出臺(tái),投資客的資金受到壓力,這種背景下,品質(zhì)高、附加值高的樓盤才能在價(jià)格、人氣和銷售上堅(jiān)挺,而完全靠行情吃飯的,則面臨好時(shí)光結(jié)束的危險(xiǎn)。