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　　上海裝潢網(wǎng)：現(xiàn)代的住宅小區(qū)中物業(yè)管理服務(wù)面對的是多個業(yè)主較為復(fù)雜的物權(quán)關(guān)系，《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)作出了立法規(guī)定，從而確立了住宅小區(qū)物業(yè)管理各方的民事法律關(guān)系。筆者結(jié)合《物權(quán)法》的規(guī)定，對區(qū)分所有權(quán)制度下的住宅小區(qū)物業(yè)管理各主體的基本關(guān)系作分析，希望幫助廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)清自身的定位和權(quán)利、義務(wù)，共同促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　一、住宅小區(qū)的物權(quán)歸屬及利用關(guān)系

　　根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，住宅小區(qū)的物權(quán)關(guān)系已經(jīng)基本明晰，簡單歸納為：

　　1. 業(yè)主的專有物權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。對非獨立住宅而言，業(yè)主專有部分僅指住宅和經(jīng)營性用房內(nèi)部空間及其圍蔽結(jié)構(gòu)，也就是通常說的關(guān)門部分或是套內(nèi)面積及其空間。對專有部分業(yè)主享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

　　2. 業(yè)主的共有物權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定為業(yè)主共有的部分包括小區(qū)道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、管理用房以及占用道路設(shè)立的停車位等。這是以法律直接規(guī)定的形式，明確了業(yè)主共有物權(quán)。這些共有物權(quán)應(yīng)屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。但應(yīng)當(dāng)注意到，業(yè)主房屋權(quán)屬證明書所記載的房屋建筑面積包括套內(nèi)面積和公攤面積，公攤面積包括樓梯 ( 電梯井 ) 、管道井、過道、配套設(shè)施用房等，公攤面積嚴(yán)格意義上講屬于共有，但是屬于該建筑物內(nèi)的業(yè)主共有，區(qū)別于同一住宅小區(qū)其他建筑物的業(yè)主。業(yè)主對共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　3. 建設(shè)開發(fā)單位的物權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過**、附贈或者出租等方式約定。這條規(guī)定實質(zhì)上明確了按規(guī)劃建設(shè)的停車場的所有權(quán)屬于開發(fā)建設(shè)單位，可以**、贈與和出租，但停車場應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用，也就是業(yè)主有優(yōu)先于小區(qū)以外使用人使用的權(quán)利。

　　4. 仍有未明確的物權(quán)。由于在立法過程中爭議較大，《物權(quán)法》對部分設(shè)施未明確規(guī)定物權(quán)歸屬。

　　是小區(qū)會所的物權(quán)，法律并沒有像小區(qū)道路、綠地或停車場等設(shè)施直接明確權(quán)屬，留下了懸念，如果從其他公共場所去理解，可以屬于業(yè)主，但從經(jīng)營性用房的角度看，可以是屬于開發(fā)商。在法律未明確的情況下，開發(fā)建設(shè)單位作為開發(fā)土地的使用權(quán)人，自然取得建筑物會所的實際控制權(quán)，并可以在房屋買賣合同中與業(yè)主約定會所的管理和使用問題。二是開發(fā)商贈送的露臺、地下室和一層住宅的庭院。《物權(quán)法》有關(guān)于綠地屬于業(yè)主共有，明示屬于個人除外的規(guī)定，但這項規(guī)定是只適用于獨立住宅 ( 別墅 ) 還是可以適用多層次多業(yè)權(quán)的房屋，有不同理解。按照目前的產(chǎn)權(quán)登記規(guī)則，這些部位都不予登記為相關(guān)業(yè)主名下的產(chǎn)權(quán)。但在法律有明確規(guī)定前，對于目前開發(fā)建設(shè)單位在售房時約定贈送給相關(guān)業(yè)主的露臺、地下室、庭院等使用權(quán)應(yīng)予尊重。

　　5. 區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義。一是區(qū)分了物權(quán)的專有和共有關(guān)系，為業(yè)主對物業(yè)管理行使權(quán)利、享受服務(wù)和承擔(dān)義務(wù)奠定了法律基礎(chǔ)。業(yè)主對物業(yè)專有部分享有所有權(quán)，具有了對專有部分占有、使用、收益、處分的權(quán)利，同時對共有部分共同享有所有權(quán)和管理權(quán)，承擔(dān)共同義務(wù)。共有權(quán)來自于專有權(quán)，取得專有權(quán)就同時取得了共有權(quán)和管理權(quán)，而且對共同義務(wù)的承擔(dān)是法定的，不得以放棄權(quán)利為由而不履行義務(wù)。因此，物業(yè)管理從法律意義上來講是業(yè)主管理權(quán)的延伸，來自于業(yè)主的授權(quán)。同時，業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時，必須履行共同義務(wù)。

　　二是確立了物業(yè)管理的基本制度。現(xiàn)代住宅小區(qū)中，業(yè)主不僅獨立享有專有空間，而且還存在共有和共用部分，在建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度下，如果沒有將業(yè)主組織起來共同實施物業(yè)管理的機制，沒有專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理，各業(yè)主就不可能建立公共物業(yè)利用秩序，容易誘發(fā)爭相利用而將責(zé)任或負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人的情況，對物業(yè)造成損害。所以，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要是對共有和共用部分的維護和管理，以建立良好公共物業(yè)利用秩序，從而確保專用物業(yè)和共有物的正常利用和保值增值。

　　三是明確物業(yè)各部位的物權(quán)歸屬，有利于建立對物業(yè)的利用秩序，減少矛盾和糾紛。比如對小區(qū)道路設(shè)立停車位的利用關(guān)系，明確了該車位屬于業(yè)主共有，也就自然明確了收益歸業(yè)主共有。比如明確了綠地屬于業(yè)主共有，就能有效對抗開發(fā)商、物業(yè)公司或個別業(yè)主等有關(guān)各方對綠地的侵占行為。

　　二、物業(yè)管理的委托與被委托關(guān)系

　　1. 物業(yè)管理權(quán)來自于物業(yè)所有權(quán)，是業(yè)主的基本權(quán)利。《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這就以法定形式明確了物業(yè)管理服務(wù)的基本關(guān)系，即業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是委托與被委托關(guān)系；物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)屬于委托合同。委托關(guān)系具有多重的意義：一是業(yè)主對物業(yè)管理享有充分的話事權(quán)，可以選擇或更換物業(yè)管理企業(yè)，決定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費；二是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在受委托范圍內(nèi)開展工作，提供服務(wù)；三是如果業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)不滿意，有權(quán)終止物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)合同法規(guī)定，委托合同即使未到期，委托人也有權(quán)終止合同，解除委托關(guān)系。

　　2. 業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理委托關(guān)系。房屋在**前物權(quán)屬于建設(shè)開發(fā)單位，物業(yè)管理服務(wù)的引入是由開發(fā)建設(shè)單位主導(dǎo)的，房屋買受人在簽定商品房預(yù)售合同的同時，需簽定臨時業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，接受建設(shè)開發(fā)單位選定的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)收費。在這個階段，物業(yè)管理服務(wù)在形式上體現(xiàn)了雙重委托關(guān)系，一是開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)管理其未**物業(yè)和己**物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施和公共秩序。二是買受人在購房時簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時，對接受物業(yè)管理服務(wù)的確認(rèn)。這種確認(rèn)盡管沒有選擇權(quán)，但在法律上也構(gòu)成了委托關(guān)系。

　　3. 業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理委托關(guān)系。當(dāng)住宅小區(qū)的房屋**和交付使用達到一定比例后，業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會來行使對物業(yè)管理的主導(dǎo)權(quán)。一旦業(yè)主大會對選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)、確定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格形成決議，業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)合同，則物業(yè)管理從前期物業(yè)管理階段進入法規(guī)意義上的物業(yè)管理階段。這時候，物業(yè)管理的委托關(guān)系就是業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)系。

　　三、業(yè)主對物業(yè)管理行使權(quán)利和履行義務(wù)

　　1. 業(yè)**利的行使形式。《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主有委托物業(yè)管理的權(quán)利，有對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依法更換的權(quán)利。但是由于住宅小區(qū)的共用部位和共用設(shè)備設(shè)施存在物權(quán)共有關(guān)系，必須設(shè)計有效的制度使多業(yè)主共同行使其對物業(yè)管理的權(quán)利。《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)限和運作作出了規(guī)定。

　　由業(yè)主共同決定的事項包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。而且需要業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數(shù)量兩項過半數(shù)才能決定上述事項。

　　業(yè)主遵循上述規(guī)定就可以行使對物業(yè)管理主要事項的決定權(quán)。但在物業(yè)管理實踐中，由于業(yè)主的參與自治熱情不高，民主協(xié)商的意識不強，對決定事項很難形成共識，成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會往往比較困難。所以，《物權(quán)法》規(guī)定了地方人民**有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　為防止物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會、業(yè)主委員會濫用職權(quán)侵害業(yè)主的權(quán)益，《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　2. 業(yè)主對物業(yè)管理的義務(wù)。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主具有共同決定物業(yè)管理事項的權(quán)利，同時《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主亦有應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的義務(wù)。廣大業(yè)主生活在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，需要有共同遵守的行為規(guī)范來維護住宅小區(qū)的秩序和安全，規(guī)范對共用部位、共用設(shè)施共同使用，在自己行使權(quán)利的時候不得侵害其他業(yè)主的權(quán)益。為此，實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)都要求制定業(yè)主規(guī)約，作為業(yè)主公共遵守的行為規(guī)范。

　　同時，《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范業(yè)主行為的權(quán)利和職責(zé)。《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　這里特別強調(diào)業(yè)主有繳交物業(yè)管理費的義務(wù)。如前面所分析的，不管是前期物業(yè)管理還是業(yè)主大會決定的物業(yè)管理，都是業(yè)主共同委托維護共用部位、共有設(shè)施、共同秩序的服務(wù)行為，由物業(yè)管理服務(wù)合同所約定。業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù)，就具有支付物業(yè)管理費的義務(wù)。《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，并拒付物業(yè)費列為損害他人合法權(quán)益的行為。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)受委托向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)

　　1. 物業(yè)管理服務(wù)的基本定位。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)，不管是前期物業(yè)管理階段還是業(yè)主大會決定委托的階段，物業(yè)管理服務(wù)都屬于委托服務(wù)，因此服務(wù)業(yè)主是物業(yè)管理服務(wù)的根本出發(fā)點。需要強調(diào)的是，在前期物業(yè)管理階段，雖然具有雙重委托關(guān)系，但開發(fā)商的委托也是為了服務(wù)好業(yè)主，維護開發(fā)商的品牌，其出發(fā)點與業(yè)主的委托是一致的。業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)是否滿意是物業(yè)管理服務(wù)能否持續(xù)、穩(wěn)定的決定性因素，物業(yè)管理企業(yè)必須清楚認(rèn)識物業(yè)管理服務(wù)的基本關(guān)系，切實做好對業(yè)主的服務(wù)。

　　2. 物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理從物的維護角度來講，主要是對共用設(shè)備設(shè)施的維護、保養(yǎng)、修繕，使之正常運轉(zhuǎn)和使用；從社區(qū)環(huán)境的角度上講，主要是安全、清潔、綠化服務(wù)，建立起良好的生活環(huán)境；從物的利用秩序角度，主要是勸阻物業(yè)使用人對自用部分進行危害整體利益的使用行為和勸阻共用部分進行妨礙他人正常利用的行為。這三種行為中，前兩種是服務(wù)行為，是物業(yè)服務(wù)最基本的內(nèi)容，后種屬于管理行為，是約束物業(yè)使用人以建立物的利用秩序，維護業(yè)主共同的利益和權(quán)利。做好以上三方面的管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的基本職責(zé)。

　　3. 以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)提供服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)的委托與被委托關(guān)系是通過物業(yè)服務(wù)合同來確立的，委托的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費以合同的形式經(jīng)過雙方確認(rèn)簽署，才構(gòu)成委托服務(wù)的民事關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同受法律保護，既是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)依據(jù)，也是業(yè)主履行繳費義務(wù)的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理合同的約定提供相應(yīng)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，也可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同維護自身權(quán)益。

　　4. 提供專業(yè)化的服務(wù)。隨著住宅小區(qū)設(shè)施的不斷完善和建設(shè)水平的不斷提高，專業(yè)化管理成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)性要求，也是物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的必然方向。物業(yè)管理的專業(yè)化服務(wù)主要體現(xiàn)在：一是設(shè)備維護；二是綠化維護；三是安全監(jiān)控；四是清潔服務(wù)；五是突發(fā)事件應(yīng)變處理；六是其他專業(yè)技術(shù)性服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)通過配備專業(yè)性人員或進行專業(yè)分包實現(xiàn)對物業(yè)維護的專業(yè)化管理，確保服務(wù)的水平和質(zhì)量。