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概要： 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會去年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向**的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。
全國工商聯(lián)日前在全國政協(xié)會上，遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會去年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向**的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。
其中，三個一線城市中，上海的開發(fā)項目流向**的份額最高，達(dá)64.5%;北京為48.28%;廣州為46.94%。
“土地財政”讓**成最大受益者
調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%，為最主要的組成部分。
而在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項目本身進(jìn)行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。
工商聯(lián)認(rèn)為，這實際上是企業(yè)為市政建設(shè)提供了額外服務(wù)，而這從某種程度上變相提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本。
報告認(rèn)為，“土地財政”讓**成了最大的受益者。而由于**所得部分在房地產(chǎn)開發(fā)成本中是剛性的，這使得近年來房價居高不下，從而相對降低了公眾的購買力。
此外，土地成本過高不僅增加了企業(yè)的資金壓力，也導(dǎo)致了**土地收益的不可持續(xù)性。
全國工商聯(lián)在報告中警示稱，由于房地產(chǎn)投資縮減，土地拍賣價格大幅下降，大大降低了**可用財力的可持續(xù)性。此外，由于商品房滯銷，開發(fā)企業(yè)無法回籠現(xiàn)金，使得金融機(jī)構(gòu)面臨潛在的巨大風(fēng)險。
調(diào)查數(shù)據(jù)
總成本近三成用來納稅
調(diào)查顯示，除土地成本支出外，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費占總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。
開發(fā)項目**收入超四成
調(diào)查顯示，開發(fā)項目中流向**的份額占總銷售收入的37.36%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。而如果將各種非稅收費以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到**收入份額中，那么**的收入份額就要超過40%。
滬六成銷售收入歸**
從單個城市來看，上海的開發(fā)項目總銷售收入中流向**的份額最高，為61.84%，企業(yè)剩余只有4.15%;而北京流向**的份額為42.42%，企業(yè)剩余只有11.87%。
支招
建議1 稅收整合為房產(chǎn)稅或物業(yè)稅
全國工商聯(lián)在報告中建議，將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收，整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。
房地產(chǎn)稅收體制改革的目標(biāo)，應(yīng)確立在**既能夠通過房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策干預(yù)、降低房地產(chǎn)市場的交易成本、提高交易效率，又能通過房地產(chǎn)稅收增加和保持**收入，而且應(yīng)以不導(dǎo)致金融風(fēng)險集中為原則。
建議2 改革土地“招拍掛”制度
在報告中，全國工商聯(lián)建議，要改變過去的純粹以“價高者得土地”的招拍模式，變?yōu)榫C合考慮土地競標(biāo)者的投標(biāo)方案，尤其是將綠色建筑等促進(jìn)社會和諧和可持續(xù)發(fā)展等指標(biāo)納入到綜合考慮因素中。
如果將這些因素考慮在內(nèi)，不僅可有效配置土地資源，同時也會大大促進(jìn)社會環(huán)境的和諧發(fā)展。
