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江西贛州市房地產(chǎn)管理局　賴德華

    《土地管理法》第58條、《城市房地產(chǎn)管理法》第20條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條，對為了公共利益需要，依法提前收回土地使用權(quán)如何補償?shù)膯栴}，分別使用了“適當(dāng)補償”或“相應(yīng)補償”的概念。由于“適當(dāng)”和“相應(yīng)”不是一個量化的標(biāo)準(zhǔn)，在實踐中歧義百出。如，有人不分土地使用權(quán)的獲取方式，將出讓土地和劃撥土地混為一談，對“適當(dāng)補償”、“相應(yīng)補償”一概理解為“隨意補償”或按“成本補償”。特別是基層**的一些工作人員，為了節(jié)省土地收回的成本，用較少的錢出更多的政績，將“適當(dāng)補償”、“相應(yīng)補償”的內(nèi)涵當(dāng)成面粉團(tuán)，圓扁由自己隨意捏，斷章取義，妄加曲解，給被收回的原土地使用權(quán)人，尤其是對出讓土地使用權(quán)人的正當(dāng)利益造成損害。公權(quán)侵害私權(quán)，群眾意見很大，由此而引發(fā)的矛盾日漸凸顯。 

    詮釋“適當(dāng)補償”、“相應(yīng)補償”的關(guān)鍵在于正確理解“適當(dāng)”、“相應(yīng)”兩詞的詞義及其法律內(nèi)涵。 

    就詞義而言，中國社會科學(xué)院語言研究所編輯，商務(wù)印書館發(fā)行的《現(xiàn)代漢語小詞典》對“適當(dāng)”、“相應(yīng)”兩詞的含義是這樣注釋的： 

    “適當(dāng)：合適；妥當(dāng)。適：恰好。當(dāng)：相稱。” 

    “相應(yīng)：互相呼應(yīng)或照應(yīng)；相適應(yīng)。呼應(yīng)：一呼一應(yīng)，互相聯(lián)系。” 

    就其法律內(nèi)涵而言，“適當(dāng)補償”即是“相稱的補償”，“相稱”即是“事物配合起來顯得合適”的意思；土地出讓時由市場定價，要收回也應(yīng)由市場定價，這才叫“相稱”。同理，“相應(yīng)補償”要“互相聯(lián)系”的當(dāng)然是市場，與市場行情呼應(yīng)起來考慮補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。因為土地出讓時以市場定價，要收回土地的補償也應(yīng)與市場相呼應(yīng)、相聯(lián)系，否則就不對稱，顯失公平。 

    公平包括了機(jī)會公平、過程公平和結(jié)果公平。就土地招、拍、掛而言，大家都有平等參與競買的機(jī)會，這叫機(jī)會公平；實施招、拍、掛，按招、拍、掛規(guī)則進(jìn)行，這叫過程公平；做到了這兩個公平，招、拍、掛的結(jié)果公平也可得到保障。按照“相稱”的原理，**要收回通過招、拍、掛出讓的土地使用權(quán)，也應(yīng)該給土地受讓人以公平待遇。受讓人不能像**招、拍、掛土地那樣將土地使用權(quán)拿到市場去公開叫賣，這已虧欠了機(jī)會公平，彌補這個虧欠的辦法之一就是讓受讓人自主選擇補償方式，或者貨幣補償或者土地置換，或者兩者兼有。在受讓人選擇了補償方式后，補償標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)體現(xiàn)過程公平。這種過程公平的要點是，參照房屋拆遷補償評估方式，由受讓人選擇資信好的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并由土地收回方付費，受讓人對評估如有異議可以選擇申請復(fù)估或其他救濟(jì)途徑解決估價的公平合理問題。通過按市場原則估價且經(jīng)受讓人認(rèn)可以后，應(yīng)按等價交換原則進(jìn)行貨幣補償或土地使用權(quán)置換，達(dá)到結(jié)果公平。 

    收回土地的是**，收回土地的補償方式和標(biāo)準(zhǔn)如果也由**單方確定，這在機(jī)制上就已嚴(yán)重傾斜，公平也就無從談起。這和市場上依仗勢力強買強賣沒有什么兩樣。**本是公平正義的主持人，不宜做與自己的身份背道而馳的事情。 

    土地出讓市場遵循的是市場機(jī)制，由供求關(guān)系決定商品價格，買和賣都應(yīng)如此。2008年以來房地產(chǎn)市場低迷，全國很多城市的購地人在2007年房價高的時候高價獲得的地，在樓市低迷時土地價值嚴(yán)重縮水。為了減少損失，受讓人交清了出讓金的便可能跌價轉(zhuǎn)讓，未交清出讓金的便可能無奈地放棄了千萬元或億元的定金。這種情況下**能否按原成交價加銀行利息予以回購，以減少購地人的損失？ 

    有人會說，土地升值是**投資公益事業(yè)帶來的而非購地人創(chuàng)造的，因此升值部分應(yīng)歸**所有。按這個邏輯，城市的地價現(xiàn)在嚴(yán)重縮水，貶值部分應(yīng)是**投資公益事業(yè)不足造成的，**是否應(yīng)對購地人進(jìn)行賠償？ 

    所以，“適當(dāng)補償”、“相應(yīng)補償”的本質(zhì)含義，應(yīng)是指通過招、拍、掛出讓的土地，回收時應(yīng)以市場機(jī)制來決定補償額度，買和賣都由市場來定價。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，以低于市場價的標(biāo)準(zhǔn)去收買他人的財產(chǎn)，恐怕沒有人會認(rèn)為“合適、妥當(dāng)、相稱”。 

    迄今為止，我國物權(quán)法已經(jīng)生效一年多了，我們還是應(yīng)該按照“平等保護(hù)國家、集體和私人的物權(quán)”的原則，按等價交換的市場機(jī)制理解“適當(dāng)補償”和“相應(yīng)補償”，而不能隨意解釋，侵害當(dāng)事人的利益。