降房?jī)r(jià)不妨用用許氏藥方
發(fā)布時(shí)間：2009-03-04
作者：ccy
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概要：
我們權(quán)且不去追究房?jī)r(jià)的真實(shí)成本，但就控制地價(jià)、稅費(fèi)、利潤(rùn)三項(xiàng)，就可以在既存基礎(chǔ)上騰挪出很大的降價(jià)空間。伴隨著不絕于耳的聒噪之音，目前的房地產(chǎn)格局危如累卵但又撲朔迷離。開(kāi)發(fā)商受困于資金短缺，購(gòu)房需求因高房?jī)r(jià)而被持續(xù)壓抑，嚴(yán)重萎縮的成交量也讓房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱”作用消弭無(wú)形。如果僵局繼續(xù)，大有同歸于盡的“均輸”風(fēng)險(xiǎn)。
我們權(quán)且不去追究房?jī)r(jià)的真實(shí)成本，但就控制地價(jià)、稅費(fèi)、利潤(rùn)三項(xiàng)，就可以在既存基礎(chǔ)上騰挪出很大的降價(jià)空間。
伴隨著不絕于耳的聒噪之音，目前的房地產(chǎn)格局危如累卵但又撲朔迷離。開(kāi)發(fā)商受困于資金短缺，購(gòu)房需求因高房?jī)r(jià)而被持續(xù)壓抑，嚴(yán)重萎縮的成交量也讓房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱”作用消弭無(wú)形。如果僵局繼續(xù)，大有同歸于盡的“均輸”風(fēng)險(xiǎn)。
就目前而言，打破利益僵持局面選擇似乎只有一個(gè)——降價(jià)。怎么降？十分棘手。日前，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席、十一屆全國(guó)政協(xié)委員許家印認(rèn)為，如果能通過(guò)“三控”——控制地價(jià)、稅費(fèi)、利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)“三讓”——**、國(guó)家、企業(yè)分別讓利，就能降低房?jī)r(jià)，穩(wěn)定樓市。
相對(duì)于“房?jī)r(jià)還要再漲十年”之類的煙幕彈、各地花樣頻出的“購(gòu)房退稅”、“購(gòu)房入戶”等廣受爭(zhēng)議的刺激方案，許家印委員的建議不失為一種理性務(wù)實(shí)之策。
先說(shuō)地價(jià)。不管是許家印，還是去年全國(guó)兩會(huì)上提出“遏制房?jī)r(jià)上漲”建議的10位全國(guó)政協(xié)委員，均稱土地成本占房?jī)r(jià)的30％左右。根據(jù)媒體的公開(kāi)數(shù)據(jù)，在很多地方，土地收入已占到地方財(cái)政收入的一半以上，是謂“土地財(cái)政”。如果地方**能優(yōu)化財(cái)政收入來(lái)源結(jié)構(gòu)，打破對(duì)土地收入的依賴，將是降低房?jī)r(jià)的“釜底抽薪”之舉。
再看稅費(fèi)。這10位全國(guó)政協(xié)委員通過(guò)調(diào)研得出結(jié)論：有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收取的50余項(xiàng)稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的15%～20%。其中，有些稅費(fèi)存在改革空間，比如頗有爭(zhēng)議的土地增值稅；有些則直接是重復(fù)收費(fèi)，比如房地產(chǎn)項(xiàng)目配套費(fèi)就在申請(qǐng)土地使用證時(shí)收一次，在建房規(guī)劃審批時(shí)又收一次。類似收費(fèi)如能規(guī)范，稅費(fèi)降低，房?jī)r(jià)成本自然隨之下降。
然后是利潤(rùn)。房企的具體利潤(rùn)率，至今莫衷一是，但屬“暴利”無(wú)疑。根據(jù)全國(guó)政協(xié)委員王超斌的調(diào)研，房地產(chǎn)商利潤(rùn)率為10%～18%，而據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云的披露，這個(gè)數(shù)字“最低也是19%”。按照國(guó)際上的“行規(guī)”，商品住房建造的利潤(rùn)率一般都在3%～5%左右，我國(guó)工業(yè)產(chǎn)品的平均利潤(rùn)率也長(zhǎng)期在10%以下徘徊，難怪房地產(chǎn)業(yè)被列為我國(guó)十大暴利行業(yè)之首。
看來(lái)，房?jī)r(jià)的水分，“只要你愿擠，總還是有的”。關(guān)鍵在于愿不愿擠，怎么擠？如果能通過(guò)互相協(xié)調(diào)形成一種聯(lián)動(dòng)機(jī)制，由“三控”實(shí)現(xiàn)“三讓”，即可達(dá)成多贏局面：地價(jià)和稅費(fèi)的降低將帶來(lái)樓市回暖，以及裝飾、家具等50多個(gè)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，這將產(chǎn)生巨額的稅收和大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，而企業(yè)則可以回籠資金，減輕資金鏈壓力。可謂一舉多得。
我們權(quán)且不去追究房?jī)r(jià)的真實(shí)成本，但就以上所列三項(xiàng)，就可以在既存基礎(chǔ)上騰挪出很大的降價(jià)空間。況且，經(jīng)濟(jì)低迷之際，鋼筋、水泥等原材料價(jià)格下行，開(kāi)發(fā)商的“工程建設(shè)及配套成本”也隨之降低。此時(shí)，還有什么理由維持暴利和高房?jī)r(jià)呢？化危為機(jī)，變“均輸”為“多贏”，實(shí)現(xiàn)樓市“軟著陸”，正當(dāng)其時(shí)。（薛世君 原題：不妨用用許氏樓價(jià)“三讓”藥方）
