如何破解房地產業困境？
發布時間：2009-03-03
作者：ccy
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概要：
隨著全球經濟和我國經濟增長“拐點”的出現，經濟增長開始處于下降周期，房地產市場也開始進入調整。毋庸置疑的是，目前各地房價還是較高，老百姓買不起房是市場低迷的主因。
隨著全球經濟和我國經濟增長“拐點”的出現，經濟增長開始處于下降周期，房地產市場也開始進入調整。毋庸置疑的是，目前各地房價還是較高，老百姓買不起房是市場低迷的主因。刺激消費、改善民生的唯一辦法是降低房地產價格，但是如果房價下降過快、過低將造成兩個后果：１）極大地壓縮開發商的利潤空間，使得開發商投資開發的積極性降低，從而導致地方**“土地財政”收入的減少和地方ＧＤＰ增速的減緩；２）可能導致大量房地產企業的破產，進而累及銀行業。因此，上述后果所涉及的利益主體——地方**、房地產企業和金融企業，對降房價都不積極，而恰恰是這些利益主體對于房地產市場的發展擁有更多的發言權和主導權。
房地產業的困境原因何在？
房地產業作為經濟增長的支柱產業之一和中國經濟的一大消費熱點，對中國經濟的平穩快速發展有著十分重要的作用。遺憾的是，由于目前土地政策、房地產方面的公共政策和產業政策、房地產開發模式以及居民保障住房政策等相互矛盾且不配套，一方面，土地的壟斷性決定了房地產業并非是充分競爭產業，房子也并非是完全市場化商品，而是具有改善民生的公益和保障性質；另一方面，房地產開發模式卻完全市場化、企業化，土地轉讓收入成為了當前地方財政收入的主要來源。通過各種辦法拿到地的開發商則完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前房地產市場低迷的困境：
一方面，房地產價格飛漲，老百姓買不起房，無論如何提高居民收入增長速度也跟不上房價上漲的速度；另一方面，房地產價格的飛漲，造成了該行業畸高利潤和每年中國內地富豪排行榜上的地產業富豪排名集中，而習慣了畸高利潤的地產業富商們不愿降低房價，反而一再呼吁**維持高房價。地方**也因擔心房價過低影響地方財政收入而在房地產價格的理性回歸中表現出較多消極性。去年年底有**官員聲稱要處罰擅自降房價的企業近日某地方**官員出面幫助房地產企業促銷，則把這種地方**、房地產開發商、銀行和老百姓之間的利益矛盾關系**裸地展現在公眾面前。
如何破解房地產業困境？
去年１２月１７日國務院常務會議部署促進房地產市場發展措施，出臺了進一步鼓勵普通商品住房消費的若干政策，這些旨在刺激房地產消費而非“保房價”的調控思路是完全正確的。未來破解我國房地產困境的根本之道還在于調整房地產供應結構和改革房地產開發模式，具體來說有以下兩點：
其一，應該把改善民生與調整房地產供應結構緊密結合起來，加大保障性住房的供給。香港地區、新加坡的保障性住房比例分別達到了５０％和８４％，而近期全國各地公布的２００８年住房建設規劃中的保障性住房比例全國各地有較大差異，但大多數在１０％—２０％之間，其中，蘭州市保障性住房比例相對較高，占總量的３８．７４％，而合肥市僅占到總量的１．１６％。未來要學習借鑒香港地區和新加坡的經驗，積極推進社會保障性住房體系的大規模建設，大幅度增加保障性住房比例。同時要加快完善全國統一的保障性住房配售條件、流轉、管理等方面的制度規范，杜絕保障性住房的完全市場化開發和商業化投資炒作。
其二，應該把促進房地產繁榮與改革中央與地方財稅體制和房地產開發模式緊密結合起來。一方面，要采取切實措施調整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方稅收留成，改變地方**過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現狀；另一方面，要著手改革現有的房地產開發模式，比如可以采取“**出地，開發商建房”，**提供成熟土地，并按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，地產商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由**根據地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。另外，在現行的模式下，最近國內一些地方采取“限定地價和限定房價”的房地產招標開發模式也值得推廣。
無論是中央和地方的政策風向標，還是當前面臨的經濟危機，以及老百姓的思想情緒，都不會再繼續維持高房價了，房地產業對此要有十分清醒的認識和充分的準備。房地產業應盡快順應市場需求和政策變化，降低利潤預期，薄利多銷，才能渡過難關。（石建勛/同濟大學經濟與管理學院）
