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概要： 從2月9日至今，北京大學楊開忠教授的電話就響個不停。“有許多媒體朋友曾與我聯系，想就‘購房落戶’問題進行采訪，但因過于繁忙，我都沒有如他們所愿。”2月9日，在本刊2009年第6期發表的《北京是否也可“購房落戶”》一文中，北京大學首都發展研究院常務副院長楊開忠教授接受《中國經濟周刊》獨家專訪時主張北京、上海等大城市施行“購房落戶”的觀點提出后，一夜間引起熱議。
2月9日，在本刊2009年第6期發表的《北京是否也可“購房落戶”》一文中，北京大學首都發展研究院常務副院長楊開忠教授接受《中國經濟周刊》獨家專訪時主張北京、上海等大城市施行“購房落戶”的觀點提出后，一夜間引起熱議。
2月21日，楊開忠教授再次接受《中國經濟周刊》專訪時希望通過本刊向對“購房落戶”關注的廣大讀者和網民表示感謝，并且針對“購房落戶”問題，做進一步闡述。
“我之所以還要接著說‘購房落戶’這個事，是希望對中國進一步深化改革、促進發展有所推進，‘購房落戶’在當前是急需的，從長遠來說也是十分必要的。”楊開忠說。
“準入條件制是戶籍改革的方向”
作為松動戶籍制度的一項措施，“購房落戶”在許多地方推行多年，做法也不完全一樣，雖然都或多或少受到質疑，但并沒遭受如如今這般強烈的論爭。
“此一時，彼一時，今天的背景跟以前大不一樣了。目前在房價與老百姓收入比總體仍顯畸高的情形下，重提出臺‘購房落戶’政策，觸動了很多人的利益。”一位業內人士向記者分析。
“我對網上的惡意評論看得很淡，無論是反對的還是贊成的，都表示理解。我想澄清的是，作為一名經濟學與公共政策學者，我只知道利用我自己的專業知識，站在公共立場的角度去思考一些感興趣的公共政策問題，不代表任何個人或利益集團，也不認識房地產開發商。”楊開忠向《中國經濟周刊》表示，“購房落戶”是關系中國改革發展的大問題，是國家大事。
楊開忠教授的主張并沒有博得所有人的贊許。學者易憲容就批評此舉會抬高房價，并涉嫌歧視低收入者；還有評論認為“購房落戶”有悖于社會公平原則，理由是：即使北京實行“購房落戶”政策，設定的門檻肯定不能低，這樣僅僅是對高檔住宅銷售有刺激作用，而對目前北京市存量較大的面積在90平方米左右的普通住宅不起作用。“北京和上海只會成為富人的后花園。”
針對上述質疑，楊開忠教授依然堅定地認為，作為一種特定的人口準入條件制度，用“購房落戶”取代戶籍制度是利于社會公平的。而且，“購房落戶”較現行戶籍制度更加平等。
“傳統的戶籍制度把家庭或個人嚴格限制在特定的、不同的社會權利體系和地理區位，家庭或個人很少有選擇的自由和權利。”楊開忠教授分析說，改革開放以來，傳統的戶籍制度有了很大的改革。但是，農村人仍然難以根據自己的愿望和能力完全進入一類、二類城市并獲得相應的市民權利，大城市人也少有權利自由選擇完全進入別的城市。這使得我國大城市出現了一種嚴重的不平等現象，許多外來人在大城市工作和生活了許多年、有了固定的自有住宅，但卻無望享有該城市戶籍人口同樣的市民待遇。因此，現行戶籍制度仍然嚴重缺乏公平性。
“‘購房落戶’作為一種大城市特別是一類、二類城市人口準入條件制度，顯然賦予了個人和家庭根據自身愿望和能力全面進入大城市市民權利體系的機會，因而較現行戶籍管制當然更為利于社會公平。”楊開忠說。
楊開忠教授進一步強調，從國際經驗看，準入條件制度本質上符合社會公平的原則。例如，美國是資本主義世界最自由的國家，但人們從一個州到另一州的社會權利體系也不是毫無條件的，主要體現在教育服務方面。“外地人沒有向本地繳納區域和地方稅的義務和責任，當然也就不能向本地人一樣享受本地**用地方納稅人的錢提供或參與合作提供的公共產品和服務的權利，否則就是不公平的。反過來，外地人到本地為地方稅收做出了相當程度的貢獻，卻沒有得到相應的權利，也是不公平的。”
“外地人遷入要想享受與本地人同樣的地方性社會權利，自然就需要有某些條件了。這是責權利相統一的要求，也是**對社會權利體系的進入進行管制的基本原因，是符合社會平等原則的。當然，人口準入條件的存在可能還有社會成本—收益比較方面的原因。例如，高密度地區和城市完全放任人口自由流入可能帶來巨大的社會凈成本，為了公共利益設置一定的準入標準就成為可能了。”楊開忠教授補充說，“準入條件制度是我國戶籍制度改革的普遍核心、方向和目標模式。”
取代“人口控制指標制”
楊開忠教授認為，“購房落戶”應涉及五項準入條件：
一是自有住房應該是達到一定經濟價值或面積，取得房屋所有權證達到一定年限以上；二是在本市具有穩定的就業和收入；三是積累了一定的人力資本，如某種學歷或專業資格等；四是按規定參加社保達到一定年限以上；五是連續累計繳納個人所得稅達到一定額度以上。
他同時強調，不同的城市和地區經濟、社會、生態、地理以及管理水平不盡相同，他們的“購房落戶”條件范圍和標準可以相應有所不同。
“我所主張的‘購房落戶’實質上就是適合大城市、特別是一類、二類城市的‘人口準入條件制度’，加快推進‘購房落戶’實質上就是加快以‘人口準入條件制度’取代現行的‘人口控制指標制度’。這也是我國戶籍制度改革的核心、方向和目標模式。”楊開忠教授說。
但是在“購房落戶”條件下如何調控城市人口規模以保持人口、資源、環境、發展的協調演進，是人們廣泛關注的另一個重要問題。
北京市建委負責人日前接受媒體采訪時表示，“購房落戶”政策可能對刺激住房消費很有效，但是目前北京市的條件并不適合采用此項措施。
楊開忠教授告訴《中國經濟周刊》，“我們對北京的人口承載力進行過專門研究，目前的確是超載的。解決超載問題，雖然把握人口增長的節奏是重要的，但關鍵是要轉變發展方式。”
楊開忠教授認為在“購房落戶”條件下城市人口規模調控是有辦法的。他提出了至少可以綜合運用的五個方面的做法：
一是發揮市場機制的基礎作用。“土地空間”是一種稀缺資源。除了一些對維護公共利益具有特殊意義的“土地空間”外，其他均應競價配置，讓出價高者使用，這是社會主義市場經濟的根本要求之一。當然，在這一過程中，必須同時完善社會保障制度，為全社會每個人提供生存和發展的基本安全網。
二是靈活調節人口準入條件。
三是以業管人。從根本上來講，產業區位決定人口區位。因此，可以通過制定實施產業政策、采取產業開發許可證等手段來控制城市人口規模。
四是實施城市成長邊界管制等城市成長管理。
五是通過大力推進節能降耗減排和交通、土地利用的技術進步提高城市資源環境承載人口的能力。
觀點交鋒
支持者
楊開忠：“購房落戶”能有效擴內需、保增長
施行“購房落戶”，著力以人口準入條件制深化戶籍制度改革是我國進一步擴大內需保增長的最佳新極點。為什么這樣說呢？我有五點考慮：
首先，可使城市外來人群成為擴大內需的戰略著力點。經過改革開放30年來的發展，我國其實已經演化為一個三元社會，即：城鎮本地人、城市外來人、農村留鄉人。從這個角度來看，目前我國擴大內需的政策主要針對的是城鎮本地人、農村留鄉人二元社會群體，對城市外來人群的考慮嚴重不足。然而，這一群體不僅規模龐大，而且需求釋放潛力大。2007年農民工達到2.26億人，加上外地流動城鎮人口粗略估計約有3.5億人口。大城市是承載這一人群的重要載體。然而，相當長時期以來，由于幾乎沒有成為這些大城市“市民”的希望、不能完全享受到其“市民”有關待遇，大城市中這些外來人群的大多數，特別是其中的農民工，在城市里嚴重傾向多多工作、多多儲蓄、抑制消費，以便將來回鄉有個好的生活。可以說，這是我國消費增長滯后的重大制約因素。實行“購房落戶”，將使城市外來人群系統地成為擴大內需的戰略著力點。
其次，“購房落戶”對擴內需、保增長是有效的。北京、上海等特大城市房地產投資大約占其全社會固定資產投資的半壁江山，且房地產投資對全社會投資與消費需求聯動效果很大。因此，房地產是擴大內需的關鍵所在。前些年，北京、上海等特大城市房地產需求中，外來需求則大約占到30%-40%左右。這是我國尚處于高速城市化階段的必然反映，也表明外來房地產需求的重要性，實施“購房落戶”必將有力地促進房地產消費需求。根據搜房網關于“如果買房給北京戶口，您是否會動心？”調查(截至2月20日)，選擇“會，馬上買房”的占57.26%，“可能會，考慮看看”的占16.66%，“不會，根據自己的置業需求而定”的占26.08%。這也從一個方面表明“購房落戶”政策的實施能夠有效促進房地產消費。其實，實施“購房落戶”政策不僅可以經由刺激房地產消費帶動內需，而且也能經由加速創業、人力資本積累、完善社會保障來擴大內需。這可以從兩個方面來理解。一方面，前面我已經提到，“購房落戶”不僅有自有房屋準入條件，而且還有穩定就業和收入來源、人力資本積累、參加社會保障等方面的條件。那些決心要成為大城市“市民”的外來人，為了實現他們的理想，必然會加大對創業、就業、人力資本、社會保險的投入，進而促進內需；另一方面，那些符合條件的外來人落戶大城市后，他們的消費傾向會有所提高，地方**提供的公共產品和服務必然要全面覆蓋他們，這又必然促進這方面的內需。
第三，“購房落戶”符合深化改革的方向。我曾在媒體撰文指出，經過30年改革，我們已經初步建立起了較為全面的物質財富市場化體制，但人文發展體制改革則相對滯后，從現在開始應把改革重點轉移到著力推進人文體制改革上來，以促進每個人的自由全面發展。施行城市人口準入，建立與社會主義市場經濟相適應的開放、有效、公平、可持續社會流動體制，對人文體制綜合配套改革具有關鍵意義。
第四，“購房落戶”有利深化中國的城市化。經過改革開放30年來的發展，我國城市化率由不到20%上升到40%以上。然而，在看到巨大成就的同時，我們必須清楚地意識到，這種城市化在相當程度上是不完全的，也就是說，被統計到城市人口中去的外來常駐人口并沒有充分城市化，他們仍然是處在從鄉村向城市轉型途中的“農民工”。“購房落戶”有利城市外來常駐人口完全城市化，符合城市化健康前進的方向。
第五，沒有難以避免的額外隱患和風險。經驗表明，過分寬松的貨幣政策不僅從長期來看可能埋下經濟泡沫的隱患和風險，而且從短期來看也可能因大大減輕房地產開發商的資金壓力而減弱房地產開發商降價**房屋的動力，增強其與買房客戶和**博弈的能力，引致房地產市場“量滯價漲”現象。與此不同，“購房落戶”符合改革和發展的基本方向，是遲早多要做的事，同時在供大于求的情況下短期并不會導致住宅價格明顯上漲。只要精心設計、綜合配套、抓住當前經濟不景氣的機會及時推出，“購房落戶”是不會給城市增添難以避免的額外隱患和風險的。
SOHO中國董事長潘石屹：
“購房落戶”并不是一兩城市要實行的政策，而是全國都應該進行的戶口管理改革，因為傳統戶口管理與目前形勢發展相背離的地方太多了。我有位朋友13年前就在北京購買了一套商品房，人也在北京工作了十幾年，還沒有北京戶口。雖然住著屬于自己產權的房子，還叫暫住。
媒體評論員童大煥：
“購房落戶”會不會使城市尤其是北京等特大城市成為富人的樂園？會不會刺激樓價上漲和人口惡性膨脹？答案都是否定的。某些城市和地區會不會成為富人樂園，跟戶口無關，只跟當地經濟、人文與社會環境有關。只要輔之以工作、居住年限等條件限制，解決“人戶分離”問題，或者給人戶分離的外地購房者以更高、更嚴格的準入標準，人口的非理性膨脹問題自然迎刃而解。這項政策不僅可以成為當下刺激房地產消費的權宜之計，而且應成為公民個人權利的一個重要組成部分以及長遠戶籍政策的重要內容。
反對者
國務院參事任玉嶺：讓北京“購房落戶”是“飲鴆止渴”
最近一個時期，有些城市為了對商品房進行救市，先后出臺了“購房落戶”政策，以刺激房地產的市場需求，拉動住房消費。繼成都、武漢、重慶推出“購房落戶”政策之后，廣州也已開始實行。最近又有一些專家呼吁北京、上海也應當機立斷實行“購房落戶”。但反對聲也是此起彼伏。“購房落戶”究竟是利是弊？記者帶著這個問題專訪了長期關注和研究房地產的國務院參事、經濟學家任玉嶺。
針對以上問題，任玉嶺首先指出，“購房落戶”本是天經地義的事情，世界上絕大多數國家，居民在那兒購房就可以在那兒落戶。但在我國，由于戶口的管制，出現了城鄉的嚴格之分，并由此導致了經濟的二元結構，出現了嚴重的城鄉差別。自上世紀90年代中期國家重視起城市化的推進之后，不少城市都實行了“購房落戶”政策。但是一些大城市，又以防止出現“大城市病”為名，停止了“購房落戶”。因此，在北京、上海這樣的城市，有住房無戶藉者大有人在。
應平穩托房市
任玉嶺表示，最近各地重提的“購房落戶”，特別是某些專家關于上海、北京也應實行“購房落戶”的呼吁，并不是為了解決有住房無戶藉的問題，也不是為了改變二元結構現狀，推進城市化的進行。他們的目的實際上只有一個，那就是要為房地產市場托市，這種做法和呼吁明顯的迎合了房地產商的意愿，代表了房地產商的利益。
當記者問及任玉嶺房地產市場要不要托市的時候，任玉嶺分析到，據有關統計，房地產影響著60多個產業，他不僅消費大量的鋼鐵、水泥，而且也因為居民購房，還伴生大量的家居用品、家用電器的大量消費。任玉嶺認為，由于中國金融的相對獨立性，美國次貸危機造成的金融風暴本不應對中國造成太大影響，但由于房地產的量大面廣，且泡沫嚴重，于是成了金融危機的影響在中國放大的要因之一。正因如此，關注和支持房地產的平穩發展，對抵御金融危機，保經濟增長意義十分重大。
“但是，該怎樣保房地產的平穩發展，我們必須要作出具體分析，予以合理應對。”任玉嶺說，他在2008年為調研“住有所居”問題跑了4個國家，還走了20幾個省市。在他看來，住房問題是特別受到各個國家**的關注的。解決好住房問題不僅是一個經濟問題，也是一個政治問題。
“我國在解決‘住有所居’方面已經做了大量工作，但要走的路還很長，擔負的使命還很重。中國的住房建設，最大的問題是房價過高，超出了廣大百姓的購買能力。當然，也不是所有的城市都這樣，總的看來，地市級城市的住房價格還多在每平米3000元左右，而一些省會城市，特別是北京、上海等，房價之高已經使廣大‘剛性需求’者難以承受，真正需要房子的人，常是嗷嗷待哺，而又只能是望房興嘆。”任玉嶺說。
二線城市“購房落戶”可行
任玉嶺認為，對二線的地市級城市實行“購房落戶”是十分必要的，這不僅有利于刺激房地產發展，而且有利于地產商向二線城市轉移，并且可以帶動二線城市擴容，利于區域統籌的推進，利于城市化的進行。相反對于一線的大城市，特別是像北京、上海這樣的城市，商品房平均房價已經高達每平米15000元左右，居民住房的痛苦指數(即住房價格與居民收入比)已遠遠高于紐約、倫敦和莫斯科的情況下，是萬萬不能推行“購房落戶”的。
任玉嶺告訴記者，“上世紀90年代初我在廣西北海工作時，親眼目睹了房地產泡沫的形成與破滅，房地產把這個城市舉到了很高的頂峰之后，泡沫驟然破滅，造成這個城市約有近十年時間的一蹶不振。”
任玉嶺認為，現在北京、上海的高房價，并不是所謂的有“剛性需求”的人把它推起的，而是溫州炒房團、山西煤老板，海外熱錢和城市中的有錢人的投資行為和投機需求及房地產商把它炒作起來的。例如北京約40%的住房是銷售到了外地人的手中。正因為泡沫的嚴重，所以2008年北京商品住宅的銷售下降40%以上。但是，盡管如此，北京2008年房屋價格仍然上漲9.5%。這一方面表明房地產市場已明顯萎縮，另方面也表明房地商仍在硬挺，絕不愿把價格降低。
這種情況下，在北京實行“購房落戶”后，用“落戶”來刺激購房，用“落戶”支持房地產商，這就等于給已經形成的泡沫再鼓氣，使房地產積累的風險更嚴重。會使房地產價格繼續保持高位，住房是為城市市民建造的，當大多數新老居民都買不起住房時，房地產市場就一定會崩潰。從這個意義上講，在北京實行“購房落戶”就等于飲鴆止渴，其結果將不可收拾。
“‘購房落戶’這是**擁有的公共資源，這個資源現在拿出來，僅僅是為了讓房地產商享用，而廣大城市居民并不受益。因此，它有著很大的人為不公平。如果要實行購房落戶，應首先解決已經購過房而還沒有落戶的居民的落戶問題，而絕不能只讓新購房者落戶口，置已購房而還沒落戶者而不顧。”
任玉嶺說，保房地產平穩發展的辦法是有的，那就是要大力建設廣大百姓可承受得起的住房，各個城市都應該努力做到住房價位與居民年收入的比值不超過1：5。
“中國城市的‘新市民’大約在2億人以上，有的已經在城市工作近30年了，從未結婚到結婚，孩子都20來歲了，還是沒有房子住，在國外國藉都可以解決了，在我們這里連個城市戶口還不能給。為了解決好城市化問題，解決好新市民的住有所居的問題，除了大量建設廉租房外，還一定要大力發展可承受性住房。”任玉嶺介紹說，我國住房的建筑安裝費是不貴的，根據大量調查資料，在地縣一級城市每平米也就是700元—800元，在省會以上的大城市也不超過2000元。只要把地價降下來，規范好配套費和控制好房地產商的利潤比，住房的價格是完全可以降低的。如果能夠公開核定成本，并實行先定價后指標，最終解決廣大城市居民的“住有所居”問題，完全是具備條件的。這個市場也是極為巨大的。因此，把可承受性住房大規模的啟動超來，不僅可以使房地產平穩發展，使60多個產業很快復蘇，而且可以為城市化的推進、和諧社會的構建做出大貢獻。
北京大學法學院教授、博士生導師王錫鋅：
“購房落戶”政策存在四大不公平：一是可能由于某地戶口需求的大量存在，外地民眾涌入導致房價始終處于高位，很多本地居民買不起房子，造成不公平；二是“購房落戶”都有資金門檻，例如杭州最低是80萬元的房子，造成窮人和富人間的不公平；三是即使一些地方購房給藍印戶口，在福利等保障上與普通戶口還是有差別；四是造成了產業間的歧視，為什么只有買房可以落戶而買其他東西不行。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成：
“購房落戶”政策要上升到全國性的政策還為時尚早。從可行性層面看，對于常住人口超過1700萬的北京和上海來說，城市人口承載力將是“購房落戶”政策最大的阻力。（來源：人民網－中國經濟周刊 王紅茹 黃樂楨）
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