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理財支招之一

不給7折？我就轉

“去年上半年，我們在河西某樓盤購買了一套85平方米的住宅，貸款30萬元，期限20年。”胡先生告訴記者，在9月16日之前，5年以上商業貸款即使獲得下浮15%的優惠，利率為6.6555%，然而連續5次降息，多家銀行將房貸優惠利率下浮幅度擴大到30%，5年以上房貸最優惠利率僅為4.158%。20年期30萬元貸款，月供本來可累計節省421.26元，而令他懊悔的是自己貸款時正是在5次降息前，而且他買的第二套住房。明年1月1日起，如何再次獲得最優惠的利率讓他操心不已。

二套房也能鉆空子

“前幾天，在我們小區的社區論壇看到的一則帖子讓我怦然心動?！焙壬嬖V記者，一位自稱是南京某股份制銀行新街口支行的客戶經理發帖稱，他們銀行可以操作轉按揭，就算是第二套住房也能辦。“不僅如此，還有一些中介公司也發帖宣傳可以幫房貸族的貸款‘跳槽’到指定銀行，讓人們享受到最大幅度的利率優惠?！焙壬Q，看到這些讓他有些動心了。

由于部分銀行遲遲不出臺老房貸利率優惠政策，所以很多按捺不住的老房貸戶有了“轉按揭”的沖動。

“從目前各家已經出臺7折利率政策的銀行來看，第二套住房轉按揭想獲得7折利率，幾乎是不可能的?！便y行理財專家透露，除非該房貸客戶跟銀行有特殊關系，銀行或許大膽給予放行。

此外，轉按揭目前銀監會并沒有明確放開，因此銀行并不敢大張旗鼓做。不過，銀監會目前對房貸業務已經有所放寬，這是銀行按耐不住轉按揭沖動的原因之一。同時，由于去年包括南京在內，全國樓市都比較低迷，而各家銀行的信貸部分都承受了很大的房貸壓力，且沖一沖房貸總量也可能讓他們冒險做轉按揭。

貸10年以下沒必要轉

不過，就算可以轉按揭，銀行理財專家也提醒，并非所有房貸客戶都適合轉按揭，市民最好要謀劃一下，轉按揭是否劃算。因為轉按揭不但需要重新辦理兩證，還需要繳納違約費和評估費。此外,需要特別提醒的是,在向原來的貸款發放銀行提前還貸時，若市民手頭沒有全額還貸的資金，可以要求接收銀行“幫忙”還款，但這需要找家擔保公司提供擔保，擔保費用一般在擔保總金額的2%左右。粗略計算，貸款10萬元，這些費用就達到了3000多元?？梢?，貸款金額20萬以下，期限10年以內的，沒有太大必要轉按揭。而貸款金額較大的，轉按揭就比較劃算了。

該理財專家給記者算了一筆賬，依照最新的5年以上貸款利率5.94%，若房貸利率8.5折下調為7折，按等額本息還款法計算，每萬元月供可節省4.84元。如果貸款30萬，貸款期限為20年的話，每月可省下152元。按照以上計算方式，每年就可節省利息1824元，這樣算下來，僅僅花4年時間就可將轉按揭付出的7000多元節省出來，而余下的16年累計可節省2.9萬多元。貸款金額多，效果也就更明顯。

轉按揭流程指南

對此，南京多家銀行理財專家表示，老房貸辦“轉按揭”，程序基本上與商品房新辦房貸一樣。

1.找到新銀行，尋找一家可以為老房貸給出更大利率優惠的接收銀行。

2.帶齊手續申請，帶上原來的借款合同、購房合同、房產證復印件（無復印件也可）、身份證原件、收入證明、還款記錄（一般是供銀行扣月供的存折復印件），到接收銀行網點填寫“轉按揭”申請表。

3.信用查詢，申請后，欲“轉按揭”者須授權接收銀行進行“個人信用檔案”查詢。

4.記錄要良好，若申請者個人信用記錄中沒有惡意拖欠貸款的記錄，接收銀行一般會在7個工作日內作出受理“轉按揭”的決定，同時會電話通知申請人；若個人信用記錄中有拖欠貸款或刷爆信用卡的記錄，接收銀行可能會拒絕接受“轉按揭”。

5.提前還完款，獲得接收銀行認可后，向原來的貸款發放銀行申請提前全額還貸。由于許多銀行要求“提前全額還貸”須提前一個星期申請，所以此過程大約需要半個月。

6.簽定新合同，向原貸款發放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產證后，到接收銀行網點簽訂新的個人房屋抵押貸款合同。

7.重新辦抵押，拿著房產證、全額還款證明（由原貸款銀行出具）、與接收銀行簽訂的個人房屋抵押貸款合同，到各房屋所在地房屋抵押登記部門（一般在房交所），先辦理解押手續，后辦理新的抵押手續。每成功辦理一次解押或抵押，手續費大概在70元左右。

8.手續交銀行，將房產證、解押手續、抵押手續交回接收銀行，一般情況下第二天便會獲得新的貸款。