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　經(jīng)濟及整體市場回顧 
    2007年上半年上海國內(nèi)生產(chǎn)總值較去年同期增長13%，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長，而八月份公布的數(shù)據(jù)則顯示經(jīng)濟強勁增長的趨勢還在繼續(xù)。2007年1-8月上海固定資產(chǎn)投資比去年同期增長7.7%。其中房地產(chǎn)投資較去年同期下降6.3%。由于投資環(huán)境的進一步提升以及宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，上海外商直接投資進一步增長，1-8月實際利用外商投資金額較去年同期增長9.7%，其中第三產(chǎn)業(yè)吸收的外商直接投資比去年同期大幅增長20.4%。2007年8月上海居民消費價格指數(shù)上漲3.9%，比6月末增加1.2個百分點。 　　　  
    另一方面，今年第三季度末中國廣義貨幣供應(yīng)量同比增長率達到18.45%，顯示貨幣流動性過剩的問題依然存在。而根據(jù)央行上海總部發(fā)布的8月份貨幣信貸運行報告，今年前8個月上海金融機構(gòu)的新增貸款已經(jīng)超出去年全年的貸款增量。流動性過剩以及信貸擴張的壓力使得季內(nèi)中央**頻繁出臺調(diào)控措施。  
    中央**在本季內(nèi)出臺的一系列針對金融，投資以及土地的調(diào)控政策。季內(nèi)央行連續(xù)三次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由二季度末的6.57%升至7.29%，而日前央行再次決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點至13%的水平,這是今年第8次上調(diào)。預(yù)計這些措施將在一定程度上控制信貸過快增長并改善信貸結(jié)構(gòu)從而降低銀行業(yè)風(fēng)險。同時，自8月開始中國停止外資房地產(chǎn)公司的外債結(jié)匯，以抑制外資在房地產(chǎn)市場的投資，此舉一方面可以控制短期外資的流入，另一方面由于政策會導(dǎo)致投資者較低的負債資本比例，因此預(yù)計投資者的總體回報率將會一定程度降低。11月1日將正式施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定國有建設(shè)用地受讓人需要付清全部土地出讓金后方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，不可按出讓價款繳納比例分割發(fā)放使用權(quán)證書，這一規(guī)定將可能加大開發(fā)商開發(fā)大型項目的資金壓力，提高其獲得土地的成本。  
    供應(yīng)，需求及空置情形  
    在供應(yīng)方面，由于部分在建項目推遲工期，本季市場沒有新項目完工。雖然如此，一些即將入市的項目繼續(xù)推進其預(yù)租計劃。今年第四季度，預(yù)計位于九江路的336廣場和南京西路的廖創(chuàng)新金融中心即將完工交付使用，將一定程度緩解目前市場供應(yīng)緊張的狀況。而明年供應(yīng)將會有較大幅度增長，屆時市場競爭程度會更加激烈。隨著甲級寫字樓市場的持續(xù)看好，開發(fā)商紛紛展開對中央商務(wù)區(qū)內(nèi)辦公用地的角逐，8月24日上海黃浦區(qū)南京東路163號地塊被一家內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商以44.04億元天價奪得,樓板價為每平方米66,927元人民幣，反映出上海高端辦公用地的稀缺，另一方面也表明開發(fā)商對市場前景的充分信心。  
    2007年1至8月，全市辦公樓銷售市場保持強勁增長，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，成交價格也創(chuàng)下本年新高。根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，4月份以來，全市辦公物業(yè)月成交量大于供應(yīng)量。1-8月，全市辦公物業(yè)竣工面積達79.76萬平米，成交面積達115.96萬平米。8月全市辦公樓均價突破1.5萬每平米，比去年同期增長3.3%。我們認為盡管陸續(xù)出臺的調(diào)控政策可能對辦公物業(yè)市場產(chǎn)生一定影響，但預(yù)計其程度有限，受上海良好的經(jīng)濟基本面及外資流入持續(xù)增長的支撐，辦公物業(yè)市場在銷售和租賃兩方面仍將持續(xù)上升。  
   租金分析  
    本季度市場需求繼續(xù)保持強勁勢頭，而另一方面有效供應(yīng)依然緊缺,在此情況下業(yè)主在租金開價及議價方面占據(jù)更大優(yōu)勢，因此季內(nèi)平均租金開價達到每天每平米1.2美元。而平均成交租金為每平米每天1.1美元，較上季度增長2.9%，比去年同期增長10.2%。通過對區(qū)域細分市場的分析，我們發(fā)現(xiàn)在上海六大主要中央商務(wù)區(qū)中，與上季類似，平均租金開價最高的區(qū)域為靜安區(qū)，浦東新區(qū)緊隨其后，兩區(qū)分別為每天每平方米1.46美元和1.30美元，顯示出南京西路和陸家嘴兩大商務(wù)區(qū)在租金定價方面具有的優(yōu)勢。從全年來看，因需求在第四季度將繼續(xù)呈增長趨勢，而供應(yīng)雖有所緩解，但依然無法滿足市場需求，因此全年租金增長率有望達到9%-10%。 
    因部分公司希望拓展現(xiàn)有辦公面積，加上新進入上海的外資公司需要租賃樓宇以便開業(yè)，因此甲級辦公樓的租賃需求依然保持強勁。以下是一些值得關(guān)注的成交案例：均富咨詢（上海）有限公司承租了黃浦區(qū)萊福士廣場2,929平方米樓面；甲骨文公司承租了盧灣區(qū)香港新世界大廈528平方米樓面；高富諾資產(chǎn)管理有限公司咨詢承租了盧灣區(qū)新茂大廈445平方米樓面。在需求旺盛及供應(yīng)有限的聯(lián)合影響下，第三季度甲級寫字樓市場空置率達到2.9%的歷史低值，比上季度下降0.1個百分點。其中浦東市場空置率更是下降至1.7%的水平，降幅為0.2個百分點。