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    為了應對全球金融危機，國務院果斷出臺了一系列刺激經濟的方案，在刺激經濟的十條舉措中，增加保障性住房投資放在首要位置，這不僅表明房地產行業在經濟增長中的支柱產業地位，而且體現了中央民生為本的思路，充分考慮了短期經濟增長與長期結構優化之間的關系。 

    但保障性住房的投資會在實施過程中遇到一系列問題。例如地方**對增加保障性住房投資的積極性不高。從2005年以來，中央一再強調調整住房結構，完善住房保障制度，但在落實過程中沒有有效調動地方**的積極性，成效并不明顯。2007年國務院24號文件明確規定，各級**應該將至少10%的土地出讓金用于保障性住房投資，但該文件已經出臺一年多了，大多數城市都沒有做到這一點。原因并不復雜，保障性住房投資不僅需要資金，而且需要白白拿出土地。2009年的地方財政收入增長將放慢，土地出讓收入也將比2007年大幅度減少，在此背景下地方**對于保障性住房投資的積極性會更低。 



    為此，我們建議中央財政設立住房保障專項基金。如果中央財政設立住房保障專項基金，對地方**住房保障的投資給予貼息或轉移支付，可以有效調動地方**在增加保障性住房方面的投資積極性。 



    另外，增加保障性住房投資與存量商品住房投資的矛盾。當前，商品住房的存量投資相當大，按照在建工程的面積計算約20億平方米，總投資約5億元人民幣，2008年商品住房的銷售比2007年明顯減少，開發商資金周轉出現明顯緊張，增加保障性住房投資將使商品住房的銷售更加困難。 



    根據初步測算，在北京、上海等城市，現在已經建成的商品住房都是三年前買的土地，有較大的降價空間，在2007年底的價格基礎上降價40%左右開發商并不會虧損。**可以跟開發商議價（按照成本價格逆向拍賣）買下，將開發商房子作為經濟適用房**給符合條件的居民。此舉可以緩解開發商的資金緊張局面，還可以減少**建房的時間及人力成本。 



    當然，**逆向回購商品住房的關鍵是操作程序上需要確?！肮_、公平、公正”，防止暗箱操作。 



    一直以來，保障性住房在分配過程中存在突出問題，**對低收入群體的政策優惠有可能被高收入者侵占。目前的經濟適用房在運行過程中出現很多弊端，其關鍵在于管理及分配上存在問題?？梢酝ㄟ^兩條途徑解決這些問題，一是嚴格限制經濟適用房的單位戶型面積，可以控制在一定范圍內（如50平方米左右）；二是對保障性住房采取封閉式運行，禁止在二級市場自由買賣經濟適用房。居住在經濟適用房里的居民收入水平提高后，只允許將經濟適用房賣給**，由**按照適當的價格回購。此舉可以有效杜絕個別人在經濟適用房制度上的尋租行為。 



    我們還建議將住房保障制度的覆蓋面擴大到當年新增住房面積的20%以上，讓30%左右的低收入群體享受**的政策優惠。