房屋面積測量的19大問題
發(fā)布時(shí)間：2010-10-20
作者：ccy
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概要：
1、商品房銷售時(shí)，以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式。 答：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。 2、商品房建筑面積如何計(jì)算。 答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
1、商品房銷售時(shí)，以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式？
答：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。
2、商品房建筑面積如何計(jì)算？
答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
3、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？
答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。
4、業(yè)主如對已購房地產(chǎn)的面積有疑問時(shí)，該如何處理？
答：在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設(shè)計(jì)圖，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。
在竣工入住后，可按相關(guān)規(guī)范自行實(shí)測，如仍存疑問，可要求進(jìn)行重新測量。
5、業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實(shí)際面積是否相符時(shí)，應(yīng)注意些什么？
答：業(yè)主在復(fù)查已購房地產(chǎn)的面積時(shí)，一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分?jǐn)偯娣e等問題。
6、購房的建筑面積包括哪些部分？
答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。
7、按建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)如何處理？
答：按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時(shí)的處理方式。
8、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？
答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。
9、什么是套內(nèi)房屋使用面積？
答：套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
10、什么是套內(nèi)墻體面積？
答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
11、什么是套內(nèi)陽臺建筑面積？
答：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
12、房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容?答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。
獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。
13、按套內(nèi)建筑面積售房，房價(jià)是如何計(jì)算的？
答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層**的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積（以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”）計(jì)算房價(jià)；整幢**的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。預(yù)售時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實(shí)行總價(jià)交易，房價(jià)可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。實(shí)行總價(jià)銷售的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購房者提供房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的房屋建筑平面圖。
14、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用如何計(jì)算？
答：按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。
15、套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？
答：“套內(nèi)建筑面積”售房，實(shí)際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。同時(shí)在購銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。
“建筑面積”售房，實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積，按建筑面積計(jì)算房價(jià)。由于“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的存在，使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員無法弄清“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的合理性和準(zhǔn)確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。
“套內(nèi)建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個(gè)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”，而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，因此房屋交易總價(jià)不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。
16、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，發(fā)生面積差異時(shí)，如何處理？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時(shí)實(shí)測面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為±0．6％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方不作任何補(bǔ)償；（二）差異值為±0．6％以上（不含本數(shù)）至±3％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)；（三）差異值超過±3％以上（不含本數(shù)）的，購房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購商品房。選擇退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算）。
17、按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，當(dāng)出現(xiàn)面積差異時(shí)，該如何處理？
答：按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
18、什么是房屋的公用建筑面積？
答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨篷、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。
19、房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟模?nbsp;
答：每戶（或單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；（2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂＜矗好繎魬?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=（應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套（單元）建筑面積之和）×各套（單元）建筑面積。
