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　   近年來，精裝修項目越來越多，這本是房地產市場發展的重要體現。但是，由于某些開發商對其帶來的相關法律問題重視不夠或者不理解，在操作中設計過于簡單，加大交易成本，留有很多隱患，造成很多投訴。 

　　問題一：精裝修與房屋統一銷售帶來的稅務問題 

　　精裝修房銷售，精裝修與房屋未分開的，應全額按銷售不動產交納5%的營業稅。如果能夠分開，房屋按銷售不動產交納5%的營業稅，精裝修按建筑安裝交3%的營業稅。為此開發商多繳營業稅，增加了經營成本。例如：銷售價值100萬元的房屋，為了達到營銷的目的。房地產公司找裝修公司對房屋進行裝修后對外銷售就是我們稱的“精裝修房”。價格為120萬元。 

　　分析：公司以精裝房按120萬元對外銷售，應按120萬元交納5%的營業稅6萬元。裝修公司按20萬元交納3%的營業稅6000元。合計6.6萬元。將房屋和裝修分開銷售，分開開發票：房屋100萬元、裝修20萬元。房地產公司應交納5萬元的營業稅。裝修公司還是交納6000元的營業稅。合計5.6萬元。由于房地產公司將房屋價格提高，導致了開發商多交納營業稅1萬元。 

　　由于銷售價格的增加，還可能引起土地增值稅的增加，甚至大比例增加，最終造成商家實際收益的減少。與此同時，由于契稅以房屋的交易價為依據征收，又必然導致買受人多繳契稅3000元和公共維修基金3000元。這樣房屋與精裝修統一銷售，不但沒有給任何一方帶來利益，反而都增加了雙方的交易成本。 

　　問題二：無合同約定產生大量的質量糾紛 

　　現在筆者接受咨詢的有相當一部分投訴在于裝修標準。由于裝修問題比較細碎，《商品房銷售合同》中不便于制定相關條款，精裝修房項目在裝修問題上存在著很大法律風險。由于沒有裝修合同，對質量、品質沒有明確的約定，造成雙方糾紛。現在媒體類似的報道已經很多。應當引起開發商及買房人的重視。 

　　問題三：責任主體混淆，開發商陷入被動 

　　裝修本是對房屋的添附，從合同角度是一種施工合同，屬于承攬合同的一種。對于由此產生的工程質量問題由裝修公司負責。但是，開發商將裝修作為房屋的一部分一同出賣，開發商就裝修的瑕疵承擔擔保責任。這樣，開發商就成為代人受過。 

　　解決之道：為解決以上問題，應當分清不同合同的性質分別簽訂《商品房買賣合同》和《裝修合同》。房屋買賣合同由開發商與業主簽訂，開發商承擔責任。裝修合同由裝修公司、開發商與買受人簽訂，裝修公司對其質量承擔責任。當然，兩個合同之間的銜接關系應當明確。