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房屋面積測(cè)量19大問(wèn)題
發(fā)布時(shí)間:2008-09-11 作者:ccy 瀏覽:27

概要:   1、商品房銷售時(shí),以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式。  答:商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。  2、商品房建筑面積如何計(jì)算。  答:商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。  3、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”。

  1、商品房銷售時(shí),以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式?

  答:商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

  2、商品房建筑面積如何計(jì)算?

  答:商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。


  3、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”?它們有何區(qū)別?

  答:預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積,它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用;竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積,它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。

  4、業(yè)主如對(duì)已購(gòu)房地產(chǎn)的面積有疑問(wèn)時(shí),該如何處理?

  答:在預(yù)售期間,可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測(cè)繪資料和建筑設(shè)計(jì)圖,根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購(gòu)房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。

  在竣工入住后,可按相關(guān)規(guī)范自行實(shí)測(cè),如仍存疑問(wèn),可要求進(jìn)行重新測(cè)量。

  5、業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實(shí)際面積是否相符時(shí),應(yīng)注意些什么?

  答:業(yè)主在復(fù)查已購(gòu)房地產(chǎn)的面積時(shí),一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積,而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分?jǐn)偯娣e等問(wèn)題。

  6、購(gòu)房的建筑面積包括哪些部分?

  答:房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。

  7、按建筑面積計(jì)價(jià)的商品房,發(fā)生面積差異時(shí)如何處理?

  答:按建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時(shí)的處理方式。

  8、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成?

  答:成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

  9、什么是套內(nèi)房屋使用面積?

  答:套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積,以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算:(1)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積;(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

  10、什么是套內(nèi)墻體面積?

  答:套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

  11、什么是套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積?

  答:套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積,未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

  12、房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容?答:共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。

  共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

  獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

  13、按套內(nèi)建筑面積售房,房?jī)r(jià)是如何計(jì)算的?

  答:(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房,按套(單元)或整層**的,以套(單元)或整層內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱“套內(nèi)建筑面積”)計(jì)算房?jī)r(jià);整幢**的,以該幢房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。預(yù)售時(shí),開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場(chǎng)的各類房屋交易,實(shí)行總價(jià)交易,房?jī)r(jià)可不與房屋建筑面積掛鉤,但新業(yè)主對(duì)公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。實(shí)行總價(jià)銷售的房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購(gòu)房者提供房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的房屋建筑平面圖。

  14、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房,其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用如何計(jì)算?

  答:按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的商品房,其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi),不再另行計(jì)價(jià)。

  15、套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同?

  答:“套內(nèi)建筑面積”售房,實(shí)際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià),其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi),不再另行計(jì)價(jià)。同時(shí)在購(gòu)銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有,任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。

  “建筑面積”售房,實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積,按建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。由于“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的存在,使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化,非房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員無(wú)法弄清“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的合理性和準(zhǔn)確性,購(gòu)房者不能直觀了解自己究竟購(gòu)買了多大的房屋。

  “套內(nèi)建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比,前者只是少了個(gè)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”,而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi),因此房屋交易總價(jià)不變,但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對(duì)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。

  16、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房,發(fā)生面積差異時(shí),如何處理?

  答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)與購(gòu)房者在購(gòu)銷合同中按如下原則約定交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異(含誤差)的處理方法:(一)差異值為±0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的,購(gòu)銷雙方不作任何補(bǔ)償;(二)差異值為±0.6%以上(不含本數(shù))至±3%以內(nèi)(含本數(shù))的,購(gòu)銷雙方按購(gòu)銷合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ);(三)差異值超過(guò)±3%以上(不含本數(shù))的,購(gòu)房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。選擇退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購(gòu)房款及利息(以付款日起至退款日止為期,以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算)。

  17、按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房,當(dāng)出現(xiàn)面積差異時(shí),該如何處理?

  答:按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時(shí),套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

  18、什么是房屋的公用建筑面積?

  答:房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積,包括層高超過(guò)2.2米的單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層,室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨篷、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。

  19、房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟模?

  答:每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算:(1)有面積分割文件或協(xié)議的,應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算;(2)如無(wú)面積分割文件或協(xié)議的,按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂<矗好繎魬?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=(應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套(單元)建筑面積之和)×各套(單元)建筑面積。