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　　這幾種可以接觸室外的面積范圍是絕大數(shù)購房者搞不清的地方，也不懂哪種才算面積。首先，需要澄清的是“露臺”是香港地區(qū)房地產(chǎn)常用的術(shù)語，是近幾年才傳到大陸的“舶來品”，在上海的房屋計算規(guī)范里并沒有這一說法，在合同里看不到露臺這一名詞。

　　所謂曬臺(平臺)是指：底層突出、高于地面的延伸部位，通常無頂。大多數(shù)別墅都有2-5個這樣的曬臺，開發(fā)商通常把它們叫作露臺，按照上海的面積測繪計算方式，這部分面積也是不能算進(jìn)去的，所以開發(fā)商方面宣傳的送露臺不能算是很大的賣點(diǎn)。

　　所謂陽臺是指：挑出樓板的突出部位，且陽臺上方有蓋。這樣的陽臺在建筑面積上按照陽臺護(hù)攔內(nèi)部面積的一般計算建筑面積。需要注明的是，陽臺“蓋”的規(guī)格小于陽臺的規(guī)格者，判定該陽臺無蓋。如陽臺寬1.5米，上面的檐1.0米，則該陽臺定為無蓋，自然不算面積了;而蓋要是大于等于檐的寬度，則該陽臺定為有蓋。

　　二、花園

　　很多購房者聽說別墅的花園有多大多大時，都砰然心動，有的甚至就因為這一點(diǎn)才簽下合同，一心以為大花園今后將屬于自己的私人領(lǐng)域了。這是一種誤解，按照規(guī)定，花園面積不是能寫進(jìn)合同的，只能在合同里面做相關(guān)約定，也正是因為這一點(diǎn)，經(jīng)常有開發(fā)商與購房者在這方面發(fā)生糾紛，所謂的花園“縮水”事件也就層出不窮。

　　專家指出，通過對花園面積作補(bǔ)充約定，是避免和解決糾紛的好辦法。首先，在合同中明確花園的具體面積，這一點(diǎn)一定要寫清楚;其次，明確花園面積的誤差范圍，以及在誤差范圍內(nèi)如何結(jié)算錢款;最后，對面積超過誤差范圍的處理作出約定，如花園少于一定面積，購房者可以選擇退房或得到較高的賠償，若大于一定的面積，購房者無需補(bǔ)錢。

　　三、地下室和閣樓

　　“買兩層送一層”，別墅開發(fā)商通常這樣做概念營銷。如果別墅附帶地下室，它還是很吸引人的。地下室有送的，也有不送的。一般來說，上海地區(qū)的別墅地下室，只要高于2.2米層高的，都要算做建筑面積。但是也有的別墅地下室2.8米層高的也不算面積，在簽合同的時候，仍然把地下室列進(jìn)去，不過這時合同上的單價就要比原先定下的要少許多。例如，某別墅地上有三層共200平米，地下有一層2.8米層高100平米面積的地下室，商量結(jié)果是地上建筑面積的單價為10000元/平米，地下室不算面積，在簽合同時，會將按照當(dāng)初商量好的總價，即200萬除以共四層的面積300平米，得出單價6666.7元/平米，單價與當(dāng)初商量好的不同，不過總價都是200萬。

　　高于2.2米的寫進(jìn)建筑面積，購房者無需擔(dān)心，但是2.2米以下層高的地下室不算建筑面積，屬于開發(fā)商附送，購房者一定要把這部分約定進(jìn)合同，與花園一樣，要明確面積誤差范圍和賠償辦法。

　　五，電梯

　　上海有不少別墅樓盤拿電梯作賣點(diǎn)，其實，業(yè)主在上下樓方便的同時，也付出了許多今后并不能放置東西的面積。按照上海房產(chǎn)測繪辦法，帶電梯的別墅，電梯內(nèi)部同樣算面積，而且要乘以自然層數(shù)。比如，某別墅有三層帶地下室，共四層，別墅也直通上下四層，這樣的情況下，如果電梯為8平米，建筑面積實際為8×4，共32平米，這可是個不小的數(shù)字。事情要兩面的看，方便的同時，可利用的面積也大大減少。

　　六，壁爐

　　壁爐看起來很美觀，有點(diǎn)西式味道，但是據(jù)筆者所知道，只有很少的一部分業(yè)主能真正用起壁爐，往往也就是是擺個電力的壁爐做做樣子，要知道，有至少10余平米的面積被浪費(fèi)了!與電梯一樣，其面積也是內(nèi)部水平面積乘以層數(shù)，如壁爐內(nèi)部面積為2平米，該別墅又有4層，這樣的話，有8平米被算進(jìn)了建筑面積。

　　七，疊加別墅公攤

　　疊加別墅如何計算公攤面積呢?在房地產(chǎn)測繪部門里，從來都沒有疊加別墅的概念，按照行業(yè)說法，它們叫低層公寓。公寓就會有公攤面積。一般上海的“低層公寓”有4層，兩層為一戶。這樣的情況下，其公攤面積，由與樓道相連的業(yè)主共同分?jǐn)偅缬?戶人家共用50平米的樓道，每戶分?jǐn)偯娣e為12.5平米。

　　八，內(nèi)庭

　　內(nèi)庭是不少經(jīng)濟(jì)型別墅賣點(diǎn)，它的作用是美觀、采光，很多陰暗樓道因為內(nèi)庭而明亮許多。與地下室一樣，有的開發(fā)商也是送內(nèi)庭的，不過如果開發(fā)商沒提到送不送，但是別墅內(nèi)部確實存在一個內(nèi)庭，那么購房者就要多問一句了，這部分到底送不送。按照上海市相關(guān)規(guī)定，內(nèi)庭如果有玻璃頂窗，是必須算作單層的建筑面積，即內(nèi)庭通往的最底下一層面積，這一點(diǎn)有點(diǎn)像挑空的客廳，算最下面一層面積。如果是透天窗的，沒有加玻璃窗，就不能算面積。總之，別墅面積測算里面有很多的門道，購房者不明情況，往往會“中招”，自身利益受到損失，在搞不懂的時候，可以向房產(chǎn)測繪部門的專業(yè)人士請教，做個明白人，才能在購房時不吃虧。

　　眼下有不少開發(fā)商都把送閣樓作為一個賣點(diǎn)。閣樓通常是頂層比較高的別墅才能做的，由于頂不一樣高，所以層高也不相同，有1米的部位也有2.5米的部位，按照規(guī)定層高高于2.2米以上的都要算面積。這里有一個準(zhǔn)則，即通過房產(chǎn)部門規(guī)劃的都要算作建筑面積，反之則不算，至于到底有沒有通過規(guī)劃，購房者可查閱該別墅的審照圖，如果沒有閣樓，它就不算面積。

　　四，外廊

　　別以為建筑面積都是室內(nèi)的，外廊作為室外部分，一樣計算進(jìn)建筑面積。作為獨(dú)棟別墅中常用的建筑元素，外廊一直受到購房者的青睞，冬日的午后在悠長的私家走廊上，一把躺椅，一壺?zé)岵瑁鄲芤獾膱雒妗Ｍ饫瘸嗣烙^和冬日曬曬太陽，近50平米的面積幾乎沒作用，但是它卻是實打?qū)嵉嘏c室內(nèi)算一樣的面積。具體的規(guī)范為：按照標(biāo)準(zhǔn)外包水平面積測算。