從一則房屋質量糾紛案淺析全裝修房的法律風險防范
發布時間：2008-09-08
作者：ccy
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概要：
全裝修房是指房屋交付之前，套內所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設施全部安裝到位，購房者僅需購入若干家具即可入住的房屋。自國務院1999年頒布《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，要求積極推廣房屋一次性裝修或菜單式裝修模式以來，全裝修房正成為住宅消費領域中重點推廣的形式。
全裝修房是指房屋交付之前，套內所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設施全部安裝到位，購房者僅需購入若干家具即可入住的房屋。自國務院1999年頒布《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，要求積極推廣房屋一次性裝修或菜單式裝修模式以來，全裝修房正成為住宅消費領域中重點推廣的形式。但伴隨全裝修房的推廣，一些矛盾和問題也逐步呈現。筆者結合一則全裝修房質量糾紛案例，淺析在購買全裝修房過程中的法律風險和防范措施。
李先生于1999年5月購買了一套位于上海市四平路的全裝修房，后發現廚房、廳及臥室嚴重積水，墻壁發霉、地板家具損壞，經物業公司診斷是鄰居家內水管長時間滲漏所致。李先生遂將鄰居王先生、發展商、物業公司告到法院。但在審理中，李先生又撤回了對發展商、物業公司的起訴，法院裁定準許。經法院委托上海房屋質量檢測站做出鑒定，李先生家滲水主要系鄰居家廚房間灶柜處預埋的上水管道老化損壞所致，滲漏水通過廚房隔墻滲入其家，造成家具地板受損、墻體霉變等房屋質量問題，影響了房屋的正常使用。
鄰居辯稱，其購入房屋系全裝修房，預埋的上水管道是隱蔽工程，他不可能知道埋在墻中的水管會漏水。在2000年10月第一次發現自己家里廚房漏水后已與物業部門多次聯絡并要求維修，但物業公司始終沒有找到原因。自己也系水管漏水的被害人，自己對鄰居即李先生無任何侵權行為，法院應追究開發商或物業公司的責任。
最后，法院判定，根據被告與物業公司簽訂的《國際公寓房屋使用、管理、維修公約》，業主須自費維護及修理其物業以使其物業及周圍環境保持應有的良好可用狀態，被告應對其廚房間灶柜處預埋的上水管道負有維護及修理的責任。由于被告所有的產權房廚房間灶柜處預埋的上水管道老化損壞滲水，滲入原告住房，造成原告木地板、墻體和家具浸水受損，故被告應當賠償原告由此造成的損失共19180元室內裝潢修復款。至于被告認為原告的損失是由質量問題引起，應由開發商賠償，則被告可以另行訴訟。
本案系全裝修房質量問題引起的相鄰糾紛，最終法院以物業管理公約為依據判令鄰居承擔隔壁李先生因滲水所造成的直接損失。本案審理的有關問題是值得深思的。例如，鄰居家的廚房灶柜處上水管道系開發商在**全裝修房時安裝，為何開發商在這里不直接承擔責任？鄰居另行起訴開發商，可否勝訴？在庭審中鄰居提出，因購買的系全裝修房，上水管道作為隱蔽工程在房屋交付之前已由開發商全部安裝好，現該房屋使用不過3年，上水管道就老化滲漏，因此開發商應承擔質量缺陷引起的全部損失。物業公司在報修后未找到問題，只是在表面上做了修復工作，沒有盡到充分修理之責任，因此，物業公司也應承擔連帶責任。自己同時是劣質裝修的受害人，卻要自己對外承擔裝修質量缺陷的賠償責任，這是不公平的。鄰居的理由看起來也并非全無道理，值得深入分析。
一、全裝修房的購房者應對房屋的裝修工程的質量問題直接對外承擔法律責任
全裝修房的購房者購買的標的物其實包括兩樣，一是房屋，二是裝修。現在消費者所購入的房屋，往往只有隔墻或樓板與鄰居家共享共用，因房屋系靜態之物，房屋本身不會發生對鄰居房屋的損害事件。但裝修工程包含許多隱蔽工程，如排水管道、電氣線路、燃氣線路、通風管道，這些實施存在著動態的運作和管理，若有質量缺陷問題，不僅自家發生問題，也可能波及鄰里，甚至整棟建筑物。
（1）根據建筑物區分所有權原理，上水管道屬于鄰居自家的附屬設施，位置屬于鄰居家的專有空間。
鄰居家廚房間灶柜處預埋的上水管道并非整棟大樓的附屬設施而系其自家的附屬設施。上水管道的部位在原告李先生和其共用的一面墻里，根據建筑物區分所有權的原理，構成鄰居家專有所有權的空間應從墻壁、柱、地板、天花板等共用部位的厚度的中心起計算。上水管道雖然預埋在墻壁里，但卻在墻壁中心線靠自家的一側。因此，上水管的安裝部位屬于自家的專有空間。
（2）根據我國《民法通則》中有關相鄰關系和侵權賠償原則，若由一方原因造成相鄰方損失的，應承擔損害賠償責任。
我國《民法通則》第83條明確規定了相鄰各方行事的原則，“應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙，賠償損失。”鄰居因位于其專有空間內的自家附屬設施滲漏造成原告李先生家滲漏并且家具地板受損，理應賠償損失。
（3）根據該公寓物業管理公約的規定，每一位業主均有義務保持自己物業的良好可用狀態而不侵害相鄰的物業的良好可用狀態。
管理公約雖不是相鄰兩方直接簽訂，但每一位業主應遵守自己在公約中的承諾，若這種承諾包含了對其他業主的義務，業主履行這種承諾和義務將被視為是對公約的遵守，否則視為對公約的違背。
依據管理公約的規定，鄰居應對其廚房間灶柜處預埋的上水管道負有維護及修理的責任，不僅保證自己而且保證鄰居的正常生活。但是，鄰居未履行好此義務，造成原告家墻壁滲水且家具地板損壞。因此，法院據此判決由鄰居承擔原告裝潢修復款共19180元。
由此可見，全裝修房的裝修工程中的設施，特別是隱蔽工程，如排水管道、電氣線路、燃氣線路、通風管道，存在于自家專有空間之內，且都屬于全裝修房的附屬設施而非整棟住宅樓的公共附屬設施，維護這些附屬設施的安全運作是每一位全裝修房購房者的責任。
二、全裝修房的裝修工程質量責任應由開發商承擔
當然，鄰居的辯稱也是有道理的，他不可能知道發展商完成的裝修工程存在瑕疵，特別是隱蔽工程。鄰居自己也是水管滲漏的受害人，作為全裝修房的購房者，他有權要求開發商承擔全部賠償責任。
（1）全裝修房的購房者有權依據購房合同追索開發商的責任
在1999年鄰居購買該公寓房屋時，開發商與其只簽訂了一份購房合同，裝修工程作為合同附件的形式簽署。因此，根據購房合同，開發商應對其交付的房屋質量和裝修質量承擔責任，即對購房者承擔保修或賠償責任。鄰居家廚房灶柜處上水管道屬于裝修工程的一部分，因滲漏導致自家和鄰居家先后受損，因此，鄰居可向開發商要求賠償自家損失的部分和追索其依據法院判決賠償原告李先生之損失。
（2）開發商應在裝修工程保修期內承擔全部責任
開發商承擔房屋和裝修的責任也并不是無期限的，有一個保修期的問題。在保修期內，開發商應承擔保修責任。若房屋和裝修已過保修期，則考慮到某些設施的自然老化過程，由此造成的質量瑕疵則由購房者自行承擔。根據《房屋建筑工程質量保修辦法》，但這僅指裝修公司對開發商的保修期限，并非開發商對購房者的保修期承諾。因此，在本案中，鄰居要審查自己的購房合同，確定保修期的年限。若已超過保修期，則鄰居的訴求將難以得到支持。
因此，即便鄰居不是始作俑者，但因裝修工程已過保修期限，自己應承擔房屋的附屬設施妥善維護之責任，如果因此給鄰里造成了損失，則應自行承擔責任。這也是購買全裝修房的風險之一，無法監控裝修質量，而最終可能卻不得不自行承擔責任。
三、購買全裝修房的法律風險和防范措施
近期以來，全裝修房的質量問題越來越突出，房屋裝修中有許多隱蔽工程，在隱蔽工程完工后再檢查其質量是相當困難的，而要維修、改建更是麻煩。至于電氣線路、燃氣管道、通風管道的埋設處理如有不當，更是隱患無窮。除此之外，全裝修房的責任主體也不明確，由此而產生較多的問題。建立、健全全裝修房有關的法規體制，完善合同中對裝修內容的簽訂，才能有效地防止因全裝修房所引起的各種糾紛。
1、建立統一的全裝修房買賣的示范合同，明確全裝修房第一責任人是開發商。
對全裝修房合同缺乏統一的格式和文本導致了目前全裝修房合同簽訂的混亂。一種方式是開發商與購房者簽訂購房合同，其中裝修條款作為合同的附件。這種方式比較正規，一套房子一個合同、一張發票。若裝修房存在質量等諸多問題，由購房者直接與開發商追究責任，開發商再向裝修公司追究責任。另一種方式是開發商與購房者簽訂購房合同，購房者再與由開發商指定的裝修公司簽裝修合同，一套房子兩個合同、兩張發票。若產生了問題，開發商不是責任人，購房者不得不追究裝修公司的責任。若是進行訴訟，開發商在訴訟中至多只是承擔第三人的角色，而裝修公司往往注冊資本少，公司信用差，經營期限短，購房者往往難以尋求到保護。這是目前為止購房者在購買全裝修房遇到的最大問題。
2、明確約定全裝修房裝修材料和設備的內容。
裝修材料和設備的質量往往決定了全裝修房的裝修質量。特別是隱蔽工程的質量，如電氣線路、燃氣線路、通風管道的選材和品質更為重要，一旦發生問題，日后維修非常困難。因此，簽訂全裝修房購房合同應對裝修材料、設備準確標明，包括材料的品牌、型號、規格、顏色、檔次、材質、工藝。如果是進口的材料、設備，則要在合同中寫清產地。購房糾紛中比較常見的就是開發商變更合同約定的裝修材料和設備品牌。有的是開發商蓄意更換價廉質次的產品；有的是開發商出于無奈，因為市場變化約定的品牌型號不再生產，或廠家已經倒閉。因此，對購房者來講，明確裝修材料和設備的內容以及變更后的賠償責任是非常重要的。同時，還應要求開發商提供裝修方面詳細的設計圖和施工圖，以方便今后出現質量問題的維修工作。本案中，若合同中約定了隱蔽工程的品牌型號，且鄰居能提供完整的裝修圖紙，物業公司在修復工作中可能也會有所作為。
3、落實全裝修房裝修的驗收主體，明確裝修質量驗收標準。
根據《上海市新建住宅全裝修擴大試點工作實施建議》的規定，由開發商應組織設計、施工、監理、物業管理等單位對裝修工程進行驗收，但并未真實得到落實。若合同約定開發商不是裝修的第一責任人，驗收的重要責任自然由缺乏經驗的購房者直接承擔，這就造成了驗收的難度和降低了驗收的效果。此外，健全并實施全裝修房的質量驗收標準也可以有效地降低全裝修房以后的質量隱患。雖然上海市已出臺《住宅裝飾裝修驗收標準》，但這僅是個推薦性標準，并不是強制性文件。因此，應抓緊制訂全裝修房的強制性驗收標準，以此確保全裝修房的裝修質量。
4、明確各裝修項目保修期限和責任主體。
房屋裝修保修雖然不影響房屋安全的大局，卻是與購房者的切身利益相關，因此，全裝修房的裝修保修期同房屋的保修期一樣重要。根據《房屋建筑工程質量保修辦法》規定，裝修房中還有一個屋內設備保修的問題。按照產品質量法規定，設備的保修由生產商承擔，保修期從**之日起計算。而全裝修房的保修期從交房之日起計算，不僅保修起算點不同，而且房屋交付之前，屋內的設備可能已經**了很長一段時間，甚至已過了自身的保修期。對于購房者來講，為避免保修期限的不同和責任主體的區別，應在購房合同中明確約定設備的保修期、裝修工程保修期和房屋質量保修期一樣均為兩年，自房屋交接起計算，保修責任主體都是開發商。
總之，全裝修房發展有利于加快住宅建設向集約化生產方式轉變，有利于節約資源和保護環境, 是今后發展的趨勢。但作為剛剛興起的房產市場，全裝修房的各項制度還尚待完善。雖然各部門正在加快對全裝修房各個方面的立法和執法工作，但強制性標準少，主要依靠合同約定。因此，購房者應在簽訂購房合同時注意自己權益的保護，明確裝修的具體內容、檢驗方式、保修期限、違約責任，以免今后發生爭議
